????如果一座城市發展的基本邏輯，都被房地產商所主導，其間的絕大多數的經濟活動，都被地產利益集團所壟斷，那么這座城市將會呈現出什么樣的形態呢？

????以城市建筑為例，一般來說，一個城市建筑設計的風格與形態，是政府建筑工程規劃機制與都市規劃方法的產物。而在地產霸權之下，一個城市的建筑式樣、潮流都不再是由建筑學派和政府規劃所引導，而是由大地產發展商所左右。

????今年3月剛剛出版的《2013胡潤全球富豪榜》顯示，目前全球十大房地產商中，頭五位都在香港，數目超過其它所有國家或地區的總和。在香港，由于政府所主導的高地價政策，建筑物的興建速度就顯得尤為重要，因為施工期間每日要付的利息可達百萬元，早點完成工程，樓宇就可以早點出售，獲利也更多。于是，地產商們一味注重建屋速度與數量。興建速度要快，設計就要簡單，除了能夠在最短的時間內建造出最大的“可賣面積”之外，樓面的高度、窗戶的設計、空間的布局等都僅僅需要達到政府建筑條例的最低要求即可。簡單的代價往往是犧牲掉了建筑物的其他諸如歷史、社會、文化和政治所帶來的社會價值，也同時破壞了香港建筑的整體美感以及其所應該具有綠色環保特性。

????例如在布置樓層平面圖時，香港的設計師通常首先會將使用面積最大化作為優先考慮的目標，而忽略了對于環境和清潔衛生的考量。香港的典型住宅結構設計通常就是一個總共八層的點式結構，電梯、消防樓梯和垃圾通常設在結構核心之內，居住面積則從結構核心向外輻射出去。衛生間和廚房被擠塞在這一結構核心的周圍，附以上下貫通的水管和風管。這樣的設計模式之下，就形成了一個類似“井”字一般的“凹”道，使得整棟大樓缺乏良好的通風條件，這也是為什么在2003年非典疾役爆發時，香港會成為重災區的一個原因所在——那些長期得不到維修的狹長“凹道”，都是傳播非典的主要場所。

香港的高密度高層建筑

????再以內地建筑普通采用的露臺為例，香港建筑設計中的露臺變遷歷史，就充分折射出了香港地產霸權之下，城市建筑和發展中的地產主義邏輯。

????香港身處亞熱帶，天氣炎熱而潮濕，過去的建筑設計都會考慮到香港的氣候特征，所以露臺便成為了一種非常具有實用性和功能性的設計：一方面可以降低室內的氣溫，另一方面也可以成為私人的小型綠化空間和活動空間。但是自從上世紀八十年代香港開始施行高地價政策之后，再加上冷氣機的普及，露臺就逐漸從香港的居住建筑中消失，轉而成為有錢階層的專利品，取而代之的，則是不倫不類的窗臺（Bay window）。

香港密密麻麻的“窗臺”

????窗臺可謂是在香港高樓價政策和建筑規范限制下所誕生出的最能彰顯香港地產主義特點的一個經典之作。這種突出于建筑物外墻的小半室內空間，原本是英國維多利亞式建筑的建筑詞匯（事實上，香港的建筑法令主要是基于原先殖民時期由英國制定的法律，而當時英國建筑物形態主要為多層的建筑群。因此不難想象，把倫敦建筑法令全盤照般到高密度高層建筑的現代香港，是完全不適合的），被借用到香港之后，即被扭曲成瘋狂的，甚至是病態的城市“景觀”，并且不可收拾的在香港所有大小住宅立面上蔓延。

????雖然很多窗臺都曾作為兒童的“臥室”，伴隨著一代香港人的成長，對香港建筑文化有著特殊的意義，但事實上，時至今日，窗臺不但失去當初采光和通風的本意，而且因為過于被濫用，就連純粹的外墻裝飾都不算，無論在功能上還是美學上都對整體建筑構成損害。但是這種既不環保也不實用的設計，卻深受地產商的歡迎，幾乎成為香港居住樓盤建造時的必選，甚至有的時候連平面草圖都尚未落實，便已產生出“窗臺夾縫之間可以安裝冷氣機”的偉大構想。而這一切的始作俑者，正是基于地產主義的城市發展思路。在香港，發展商會鉆空子把一切有利于減低發展成本而不減售樓面積的設計加到單位內，盡量以“低呎價”吸引買家。于是乎，窗臺的妙處就得到了充分的發揮和想象：它不計入起樓時的建筑面積，但可計入售樓宣傳時候的實用面積，大幅增加“得房率”，于是演化成為了一場地產商為了多賺錢的數字游戲。

????建筑塑造都市環境，并決定了居于其間的城市居民的生活質素。建筑大師貝聿銘曾說過：“更重要的是建筑家追求一種特殊的性質（special quality），以代表所在地的精神”。可以說，一棟建筑物倘若缺乏對人的價值的尊重，對人的理想的關懷，沒有方便使用的功能在里面，沒有美的成分在里面，那只會是既難看又難用的結構物。從這層意義說來，建筑其實是文化不可磨減的呈現與記錄，它不再是人們對物質需求的無止盡膨脹，而是對人性關懷這一核心價值的不斷詮釋。但遺憾的是，在地產主義功利思維主導下的香港，建筑師的工作變成了單純技術性的行業，我們只能看到逼仄、狹小、擁擠的石屎森林；普通居民的日常行為邏輯，也被房價和購房相關的事宜所主導。在一個人人坐下來只會談論房價的社會中，還有多少人會去談論甚至踐行藝術、文化和理想？