房地產市場的格局出現比較大的變化，買房者逐步減少，租房者不斷增多。這或許是開發商與住房運營商在過去的一年中，出現冰火兩重天的主要原因，且不是之一。在政策的制定和供給方面，也要順應形勢變化，不要再給開發企業輸血，而要倒逼開發企業自我造血，造血的方法之一就是將一部分商品住宅轉型為租賃房。
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3月14日，房地產交易和服務平臺貝殼控股有限公司公布2023年全年業績。數據顯示，2023年，貝殼的總收入由2022年的607億元增長至778億元，同比增長28.2%；凈利潤為58.9億元，經調整后凈利潤為97.98億元。此外，2023年，貝殼的經營性現金凈流入為112億元，是全年經調整凈利潤的1.1倍。
雖然貝殼業績的大幅增長，仍然可以與疫情聯系在一起，一方面疫情的影響確實導致貝殼公司2022年的業務沒有全面恢復，2023年恢復較快，帶來了業績的快速增長，但是另一方面從實際情況來看，這顯然不是主要原因，更不是唯一原因。貝殼業績大增，其實與廣大居民、特別是年輕居民和新市民的觀念轉變有著更為密切的關系。
要知道，從目前的房地產市場整體狀況來看，仍然處于相對低迷的狀態。國家統計局發布的數據顯示，2023年，全國住宅投資83820億元，同比下降9.3%；住宅施工面積589884萬平方米，下降7.7%，其中，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%；住宅銷售面積下降8.2%，住宅銷售額下降6.0%；住宅待售面積增長22.2%。也就是說，在住宅建設和銷售層面，對開發企業來說，壓力是非常大的。一些原本被認為非常安全的開發企業，也都出現了資金鏈緊繃或斷裂壓力，如碧桂園、融創等。特別是近期，萬科也陷入到輿論的風口浪尖，并被國際評級機構調降了信用評級，是一個值得重視的信號。
客觀地講，房企出現的風險，并不完全是企業自身的問題，尤其像萬科這樣一直管理規范、現金流充裕、危機意識很強的企業，也受到資金鏈緊繃的困擾，確實需要從企業之外的客觀層面找原因。表層原因，就是市場低迷，住宅等銷售狀況不佳；深層原因，則是廣大居民的住房消費觀念發生了很大變化。簡單地講，他們已經不再為擁有一套屬于自己的住房而拼命，更多的人、特別是90后、95后、00后，考慮的是如何讓自己舒心生活、安心生活、快樂生活、幸福生活，而不是背著一身債像蝸牛一樣生活。
于是，房地產市場的格局也出現了比較大的變化，買房者逐步減少，租房者不斷增多。愿意當房奴的，還是70后、80后，90后愿意當房奴的比重已經較低，95后、00后則很少有愿意當房奴的。不愿當房奴，按照目前這類人群的經濟條件，能夠購房的人數比例就會很低，租房者則大量增加。也許，這就是開發商與住房運營商在過去的一年中，出現冰火兩重天的主要原因，且不是之一。
事實就是如此，如果開發企業還只是圍繞建房、售房而奮斗，而不正視廣大居民住房觀念轉變的實際情況，開始發展租房業務以及提升租房能力，那么，隨時有可能趴下。相反，那些像貝殼一樣從事住房運營的企業，則會越來越好。毫無疑問，這也給決策層和管理層帶來新的課題，那就是在政策的制定和供給方面，也要順應形勢變化，不要再給開發企業輸血，而要倒逼開發企業自我造血。造血的方法之一，就是將一部分商品住宅轉型為租賃房，為廣大居民提供租賃房服務。雖然資金壓力仍然會很大，但比起硬等售房，還是要更合理、更科學、更符合實際情況一些。
中國的房地產市場，已經到了需要轉型的階段，不要再盲目聽從業內人士的錯誤判斷，因為中國的居民，已經沒有那么大的住房購買能力，也沒有購房動力，更沒有購房沖動。目前房地產市場的存量房、閑置房、空置房，已經基本能夠滿足當下居民的住房需要，剛性消費帶來的市場需求已經無法承受大面積建設新房。地方政府想依靠房地產拉動經濟增長的空間已經越來越小，必須把發展經濟的注意力放到實體經濟、新興產業、高技術領域，要大力發展新質生產力。也只有把經濟發展好，把生產力水平提上去，讓居民充分就業，才能誕生新的購房能力。
房地產與經濟的關系不能顛倒，房地產只能是經濟的一部分，不能成為經濟增長的決定因素。把握好這層關系，才能理順發展思路，才能讓房地產市場健康發展，才不會出現新的房地產市場風險。必須從貝殼業績的大增中看到房地產市場的新變化，從而積極調整發展思路，加快房地產租賃市場發展，推動開發企業轉變發展觀念，實現開發與租賃兩條腿走路，盡快渡過目前的發展難關。（財富中文網）
作者譚浩俊為財富中文網專欄作家，財經評論員
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編輯：劉蘭香
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