惠州部分項目“骨折”價賣房后遭封盤，由此產生一個疑問：連靠近深圳的大灣區城市房價都開始跳水，中國房地產市場是不是真的開始進入了下降區間？進而言之，地方債務、房地產企業債務和居民債務三個因素將如何影響未來房地產發展的走勢？
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上周末，惠州市惠陽區的鉑悅府項目以備案價約六折的價格促銷，導致老業主集體維權。而最新消息顯示，當地監管部門均已介入，這兩個項目均已暫停對外銷售。
當看到這條新聞的時候，很多讀者可能會覺得有點“震驚”。一方面惠州是廣東省的大灣區城市，而且又毗鄰一線城市深圳；另外一方面降價幅度非常大，接近于“骨折”。所以，這不禁讓人產生很多遐想——連靠近深圳的大灣區城市房價都開始跳水，中國房地產市場是不是真的開始進入了下降區間？
我們從三個方面和大家簡析一下，希望能夠給大家理清思考的脈絡：
首先，惠州大亞灣片區的房價“跳水”其實已經不是第一次了。
惠州整個城市的房地產市場在很多人看來就非常具有“分化性”。惠州市面積超過11000平方公里，在整個大灣區城市群中算面積非常大了。惠州市面積基本上相當于廣州、深圳、東莞三個城市面積之和，可開發的面積相對比較大。而且，惠州市各個區縣發展不太平衡，惠東縣、龍門縣發展就相對慢一些。在一些人看來，惠州房價具有很大的不確定性：有人看漲，認為是價值洼地；有人看跌，是一個泡沫深坑。而且惠州大亞灣片區毗鄰深圳，曾經在很多開發商和購買者看來，未來將是一個非常有發展前途的片區，因此那里很多開發商在那里扎堆。其實，在10年前，這個大片區就出現過一次房價的“骨折”跳水，很多深圳購買者對此記憶猶新。
其次，中國房地產市場進入一個表面穩定、實際分化的發展趨勢。
惠州這次政府操作和實際情形已經說明房地產市場進入了一個“表面穩定，實際分化的趨勢”。
從政府角度來講，非常希望房地產市場和土地市場能夠持續保持穩定、健康的增長；房地產擁有者更希望自己的房子價格持續上漲。但是從整個中國經濟發展的大的趨勢看，其實已經很難實現房地產市場的價格整體穩定、健康的增長了。雖然有些城市因為指導價格的存在而出現“表面穩定”；但是實際上不同的城市、相同城市的不同區域、相同區域的不同樓盤價格已經開始出現銷售和價格分化。未來這種分化也許會進一步加深，出現和中國經濟的類似的“結構性”問題。因此，也可以稱為“中國房地產的結構性問題”。
第三，城市地方債務、房地產企業債務和居民債務三個因素將如何影響未來房地產發展的走勢？
在過去的20年，很多人分析房地產都是從地理位置、交通環境、人口基數、城市發展趨勢這些要素來分析房地產市場的，這些都是從供應側來分析的，在那個蓬勃發展的階段來說，這在一定程度上也是合理的。但是，在目前中國經濟發展階段，房地產市場出現結構性過剩的情況下；我們是不是應該更多從需求端來分析，更為合理？
這個需求端包括居民購房資金需求端、房地產企業資金需求端和城市地方財政需求端；這三個資金需求端其實構成了一個需求的循環。然而，目前看來，三者的債務問題都比較大，特別是房地產企業債務和城市地方債務更甚；而目前中國居民債務整體也到一個非常高的臨界點。在這三個因素的共同影響下，整體中國房地產市場發展趨勢可能會越發明顯。（財富中文網）
作者王磊為財富中文網專欄作家，資深營銷顧問，商業專欄作家
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編輯：劉蘭香
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