降低首付并首付分期的賣樓方式，是一種將市場空間用到極致的寅吃卯糧的措施，不但購房者與銀行都面臨著巨大風險，而開發商也未必能夠收到賣房全款并有著較大的爛尾隱患，只有政府能夠在短期和缺乏可持續性的可售房源去化中獲得相關稅收，以及在市場缺乏堅持基礎的虛假回暖與不可持續的繁榮中多賣點土地、多收取點賣地款而已。這顯然是與“房住不炒”和有效防范涉房風險聚集的大政方針是不相符的，也說明了地方政府在財政支出的重壓下已經到了幾乎不擇手段的地步。不過，濟源市房地產管理局6月30日已將該政策刪除。
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各種花式促銷賣房最近迅速遍及大江南北與長城內外。
前有河南建業以小麥、大蒜高價折抵首付款，后有新城控股和某無錫房企以西瓜、水蜜桃折抵購房款等打著助農旗號，既吸引眼球作了營銷宣傳，又能變相突破“限價令”獲得降價賣房之實的措施。而在地方政府動員組織的力量來賣房方面，先是青島西海岸新區攤派賣房任務給并不屬于基層政府組織的居委會與社區且要求從黨口對負責人加以考核，再是以荔枝燉狗肉而知名的廣西玉林市動員公務員深入農村走家串戶摸排購房需求并發布多項鼓勵農民進城買房的政策措施，而日前更是傳來了烏魯木齊作為省會城市第一個要求公務員賣房、連教師也要承擔賣房任務的消息。現如今，大力賣房促銷之事，簡直有快要趕上當年全民大煉鋼鐵、全民“除四害”的勢頭了。
其實各種花式促銷賣房，只不過反映了房企在流動性重壓及受“限跌令”約束的求生欲之下不得不以各種方式創新營銷的焦慮，而動員公務員、教師賣房，讓社區與居委會背賣房任務以及公務員進村賣房，也只不過反映了地方政府被土地財政綁架和在財政支出壓力山大之下的無奈選擇。在當前的經濟發展模式、社會治理模式和特色政績觀之下，對地方政府而言無論是招商引資的配套措施，還是改善投資環境、基礎設施與市政建設，乃至同級國企補貼與社會管控，都需要龐大財力基礎，而公職人員（公務員和參公管理人員、事業單位、教師等）及其機構維持費更是很難壓縮的剛性支出，這些都需要以轉移支付及以土地財政為核心的稅收外收入作為重要支持。在逆周期調節政策以及疫情造成的增支減收因素明顯增多的情況下，土地財政在地方收入中的角色擔當，自然也就更為突出了，而如何增加土地財政收入也就成了地方財政解困的主攻方向。
因此，無論烏魯木齊還是廣西玉林，“公務員賣房”現象的出現并不偶然，青島西海岸新區居委會和社區承擔賣房任務也并不“出圈”，公務員下鄉賣房和開發商以小麥、大蒜、西瓜、水蜜桃折價抵扣夠房款吸引農民買房等，也可能或明或暗地正在全國更多的地方進行中。不過，這些奇招未免都有壓榨盡房地產市場最后一個銅板而不顧后果的意味。這另一方面也表明在當前的行業狀態之下房企的生存焦慮有多大，以及下降的土地財政收入對于地方政府的財政壓力之大到了何種地步，房企和地方政府只不過是在政策夾縫中不得不花樣百出地賣房自救而已。
除了上述房企與地方政府的各種各樣的創新賣房方式之外，更為突破行業認知底線的是，6月29日河南濟源市印發了《促進房地產平穩健康發展若干措施》。該《措施》不但明確將首套房首付比例降至20%，還鼓勵房企對首付款分期收取。另外，《措施》還規定在2023年5月31日前出現房貸斷供現象的可以延期還本付息且暫不納入個人征信范圍，最長可延期一年。這一由地方政府文件明文將花式賣房推向極致，并在按揭貸款的首付比例、首付方式與斷供處理問題上明顯“破圈”的措施，自然立刻引發了廣泛關注和熱議。6月30日，澎湃新聞再次打開濟源市房地產管理局官方微信號發現，上述政策已顯示“該內容已被發布者刪除”。
很顯然，20%的首付比例已相對較低，恢復到了此輪行業調控前的水平。而首付分期，表面上來看降低了買房者“上車”負擔，但在首付比例已降至20%的情況下再允許首付分期的話，也就是說可以讓首付能力更差的人可勉強“上車”，必然會加大這些買房者的違約風險。首付比例降低和首付分期，僅僅降低了買房者的“上車”門檻，但是對于買房者而言卻是一種過度加杠桿。在房價單邊持續上漲已一去不復返的情況下，沉重的還款負擔極有可能導致房價稍有下跌即觸發斷供問題，這無疑會大大推高按揭貸款者與銀行雙方的風險。
而首付分期往往要通過房企分期收取首付與銀行分期發放按揭貸款相結合的操作方式來實現，這一操作方式本來就是違規操作，暗藏著樓盤爛尾與斷供的極大隱患，從而造成買房者斷供并失去房產、貸款銀行不良房貸爆發的風險。因此，降低首付并首付分期的賣樓方式，是一種將市場空間用到極致的寅吃卯糧的措施，不但購房者與銀行都面臨著巨大風險，而開發商也未必能夠收到賣房全款并有著較大的爛尾隱患，只有政府能夠在短期和缺乏可持續性的可售房源去化中獲得相關稅收，以及在市場缺乏堅持基礎的虛假回暖與不可持續的繁榮中多賣點土地、多收取點賣地款而已。這顯然是與“房住不炒”和有效防范涉房風險聚集的大政方針是不相符的，不過也說明了地方政府在財政支出的重壓下已經到了幾乎不擇手段的地步，可謂“窮兇極惡”了。
因此，在今年以來不斷加大穩樓市政策力度的前提下，地方政府即使財政支出壓力再大，出臺樓市刺激性政策的前提依然必須要把握好入市資格關，以避免購買力較差的高風險者涌入并進一步推高本來已陷入困境中的行業系統性風險。當然，如果從地方政府層面或者國家層面上能夠提供必要的外部增信措施以平衡風險，而不是僅僅是要求銀行對斷供不要列入征信記錄，在短期內也不失為促進樓市回暖和行業復蘇，改變市場預期的一個較好的階段性辦法。
不過，從中長期看，中國內地房地產市場和房地產行業，確實到了不得不重新思考自身角色、行業定位與發展模式的時候了。而對于土地財政高度依賴的社會治理和經濟發展模式，也確實到了需要認真反思與自我調整的時候了。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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