在前幾天推出以外部增信工具支持優秀民營房企發債融資之外，又在一周內第二次推出了旨在刺激樓市回暖的降息政策，這不能說政策施力的幅度和頻率所反映的政策訴求不夠強烈，但是真實的政策效果確實還有待觀察。就目前的情況來看，既然在企業端可以啟用國家信用來為企業實現外部增信進而為房企輸血，那么啟用國家信用來為居民增信，恢復和提升市場端的入場信心，進而恢復市場信心和推動行業回暖，自然也就順理成章了。比如中國證券金融股份有限公司可聯合多家國有券商、AMC、保險機構等，創設針對買房者個人的CDS、CRMV證券，以較小的投入借助市場化與證券化、遠期風險兜底機制來推動市場信心的恢復。
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5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。這意味著1年期維持不變 ，5年期LPR從4.60%下調至4.45%，下降了15個基點。坊間比較關心為何央行一周內如此急吼吼的兩次降息，以及為何調整五年期長期貸款利率而不調整一年期的貸款利率？5年期LPR下調對樓市有哪些影響、效果如何等。
實際上，目前由于美聯儲縮表和美元處于持續加息進程之中，使得旨在逆周期調節的中國貨幣政策無論是從數量工具，還是從價格工具方面都缺乏足夠的空間。因此，本次1年期LPR維持前值不變，而五年期以上LPR下調了較大幅度，是在人民幣趨向寬松的政策困境之下的理性選擇。因為人民幣長期利率確實存在下降趨勢，而且長期利率下調，不會引發太大的資金外流和人民幣資產重估調整的重大金融風險，反過來，降低長期利率也有利于降低房貸、物業貸等長期性貸款和長期性融資利率，從而刺激樓市回暖和經濟基本面企穩。
一周內兩次降息，而且降息幅度加起來著實不小，且降息指向支持樓市資金端寬松的用意如此之明顯，除了表明今年以來促進樓市回暖的一系列微調政策未達預期，而且從事實上來看今年以來樓市在政策暖風頻吹之下不但沒有迎來傳統的“小陽春”，反倒是四月份以百強房企銷售額大幅下挫為代表的行業狀態更是引發了政策面的震驚。因此在前幾天推出以外部增信工具支持優秀民營房企碧桂園、龍湖、美的置業發債融資之外，又在一周內第二次推出了旨在刺激樓市回暖的降息政策，這不能說政策施力的幅度和頻率所反映的政策訴求不夠強烈，但是真實的政策效果確實還有待觀察。
單純就降息而言，降息只是一項價格工具，而降息政策起效是建立在購房者具備購房能力和購房意愿基礎之上，并愿意因為資金價格的降低而加杠桿的前提之下的。目前處于經濟下行周期，加上疫情影響造成的產業蕭條和真實失業率大幅攀升，居民收入預期呈不穩定乃至下降態勢，而居民目前的杠桿率已相當之高，并出現了大量的斷供現象，也就是說當前的現實情況是居民已經失去了再加杠桿的能力與意愿了。而且樓市又是一個買漲不買落的市場，樓市不振乃至預期下行自然也會導致潛在購房者的入場意愿更加低迷，僅僅依靠降息這個價格工具來誘導居民再加杠桿買房，顯然已是很難奏效了，即使有效果的話也不會太明顯。
因此，此時的主要矛盾是市場信心缺乏的問題，而化解信心缺乏問題才是促使樓市回暖和行業復蘇的關鍵點。否則，旨在促進樓市回暖的政策寬松自然會因為失去市場信心這個支點而陷入政策空轉，油門轟得再大也會因為傳動機構脫鉤而致使整車無法獲得動力，反而只能造成油料空耗和乃至翻車風險。從去年第四季度以來從資金端到市場端的寬松政策連續推出且力度不斷加大，但至今不見效果，卻反倒是樓市加速了下滑之勢的政策效果來看，導致寬松政策無效的主要原因在于去年下半年以來樓市的急劇轉淡使得房企本已陷入困境的流動性更加雪上加霜，致使民營百強房企不斷排隊暴雷，而陷入自救不暇的房企自然對于政策寬松效應失去了響應和反應的能力。這也正是近日政策層推出以CDS、CRMV等外部增信的方式來幫助以碧桂園、龍湖、美的置業等優秀民營房企恢復市場信用來發債融資的主要原因，可謂抓住了民營房企信用不足和市場信心極其脆弱這一關鍵點。
但是市場信心不足，僅僅依靠外部增信來支持民營房企發債融資和給房企輸血顯然是不夠的。因為市場是由買方和賣方兩方面組成，并且雙方呈現出雙向交互的關系。而這種交互關系的持續，是建立在雙方對于未來預期的信心基礎之上，任何一方信心的下降都必然會導致交易意愿和市場交投活躍度的下降，進而導致市場交易量下降。如果只是解決企業端的流動性和資金需求問題，市場并不能天然的自行恢復交互性的交易功能，企業在耗盡現金儲備和流動性枯竭之后依然會走向停滯乃至死亡。所以，在當今市場信心不足且預期下行的情況下，只有設法恢復和提升購房者的市場信心和下場意愿，要有賣又有買，才能恢復市場交易活躍度，這樣才可言市場回暖和行業可能的恢復。不然的話，只救企業端而不救需求端，就又只會形成政策空轉、資源浪費以及涉房金融風險的再度上升，企業又會很快陷入困境而活不下去了，行業企業依然難以恢復。
因此，為恢復市場信心和交投活躍度，是時候在政策層給予市場端和企業端同樣的重視程度了，也只有讓市場端和企業端兩個輪子同時同步轉動起來，才能真正實現市場回暖和行業復蘇。而且，從經濟發展、財富創造與國家、政府、居民、市場的關系來看，只有發達和繁榮的市場交易才是財富創造的源泉與發動機，才是財富增長的核心驅動力，而賦予市場順暢和低成本交易的制度環境正是政府存在的使命與宗旨所在。房地產作為中國經濟的第一大支柱行業，其產業鏈和就業、稅收的帶動作用是毋庸置疑的，在穩經濟、保增長、保就業的當今，當房地產這把“夜壺”再次被拿出來的時候，卻面臨著“尿沒了”（行業還在，市場沒了）的窘境之時，如何動用國家和政府的力量與資源來恢復市場信用和行業活力，就成了目前的當務之急。
就目前的情況來看，既然在企業端可以啟用國家信用來為企業實現外部增信進而為房企輸血，那么啟用國家信用來為居民增信，恢復和提升市場端的入場信心，進而恢復市場信心和推動行業回暖，自然也就順理成章了。否則，即使出臺再多的政策，給企業端輸血再多，如果市場端一直不恢復，市場交易繼續萎縮和下行的話，市場回暖和行業復蘇也就只能是鏡花水月，所有的救市政策也就只能淪為政策空轉，同時又再次徒增涉房金融風險了。這一方面，美國的“兩房”經驗為我們提供了很好的探索與借鑒，而正是美國政府創設的“房地美”、“房利美”以給購房者提供外部增信的方式推動了美國樓市和房地產行業、房地產金融業的長期繁榮與發展。
因此，政策層完全可以借鑒此次國家隊出面為民營房企提供外部增信的方式，同樣由國家隊出面，創設信用增級工具提供給購房者，以提升購房者入市的積極性和獲取按揭貸款的能力，在幫助更多的居民實現剛改愿望，提升居住品質和生活質量的同時，也推動市場交易的恢復和行業復蘇，另外也為房地產金融創新和資本市場發展提供新的契機。比如中國證券金融股份有限公司可聯合多家國有券商、AMC、保險機構等，創設針對買房者個人的CDS、CRMV證券，以較小的投入借助市場化與證券化、遠期風險兜底機制來推動市場信心的恢復，進而推動行業信心的恢復。
彌補市場失靈，正是政府在市場經濟制度下最重要的職能定位之一，這也是2008年金融危機之中美國政府親自下場拯救花旗銀行、通用汽車的市場倫理和法理基礎。而以國家信用來恢復當前中國樓市信心，挽救中國房地產行業的信心危機，既是基于對于市場經濟理念和市場機制真正理解之下的必然選擇，也是維護中國特色社會主義市場經濟制度順暢運行和國民經濟平穩發展的必然要求，更是擁有制度優勢的中國能夠創造出遠勝于其他市場經濟國家工具箱的應然之舉。
經濟發展與繁榮的實質，就是交易頻次和規模不斷提升所引發的財富總量可持續增長之下居民生活水平和文明程度的持續進步與提升。通過給居民提供必要的信用增級，讓居民恢復入市信心和能力，讓市場活躍起來，才是促進樓市回暖和行業復蘇，進而促進經濟發展、科技創新和財富增長的基本邏輯，也是國家與政府之所以存在的經濟學解釋。 （財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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