過去十來年，在土地財政推動房企高周轉模式成為主流的同時，曾經在內地房地產市場輝煌一時的港資房企，因為追求財務穩健，要么退守了市場流動性更好的一線城市或二線城市核心地段，做起了追求單一樓盤財務收益的高端業務，要么進入了需要更高財力與財技要求的商用物業的開發與經營，港資主流房企在中國內地全面開花、蒸蒸日上的房地產市場因此而被迅速邊緣化。包括和記黃埔在內的港資主流房企，注重周期性風險和財務穩健的經營模式，使得項目開發周期相對延長，乃至長期囤地而不開發成為其典型特征之一，招致不少爭議，也令李嘉誠在內地的口碑毀譽參半。在樓市并未全面回暖且行業結構、區域結構正處于強烈調整期之際，和記黃埔闊別內地市場十年后回歸，李嘉誠這是要帶領港資房企欲作還鄉團?
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5月5日，和記黃埔時隔十年之后參與了廣州的土拍，雖未有斬獲，但是這家老牌港資房企回歸內地樓市還是引發了行業的高度關注，帶來了李超人乃至港資回歸的猜想。之所以和記黃埔回歸內地樓市引發行業關注和熱議，其實和這些年來港資房企在內地市場迅速式微乃至被邊緣化有關，也和李嘉誠本人在內地毀譽參半的口碑有關。
改革開放之初，進入內地房地產市場的多為香港的非主流房企，或者以機會型方式進入內地樓市的非房企業。蓬勃發展且單邊上漲的內地市場給了它們不同尋常的快速發展機會，它們也以那個時代對于內地而言的全新開發、融投資與規劃理念肆意捕捉著在香港這個已經進入寡頭競爭階段的市場難得的機會，并引領著內地房地產市場的發展，堪稱那個時代內地房地產市場規則及制度建設的老師。那個時候國內的房改尚未啟動，房地產市場容量相對狹小，有著領先理念的港資房企在內地房地產市場一時風生水起，給市場留下了深刻印象。
因此至今國內房地產市場無論是從土地拍賣市場的建立，到樓市的預售制度、投融資體系乃至二手房市場體系的建立，都或多或少有著濃厚的香港房地產制度的影子。而隨著內地依托市場解決國民住房問題的房改活動的推進，和相關房地產金融體系的建立和發展，內地樓市迅速啟動，香港各大主流房企相繼進入內地市場。這些香港標桿性房企以當時國內尚處于草莽階段的房企同行們所不具備的巨大的資金規模、時尚的建筑規劃和園林設計與項目管理水平、領先的開發理念與市場運作能力成為各地政府的座上賓和招商引資的重點對象。
但香港主流房企成長和發展于香港這一相對成熟的市場，經歷了多輪市場大起大落的考驗，對于強周期和重資產的房地產行業有著非常深刻的感受和認知，對于行業周期性風險和企業經營風險有著根深蒂固的認知和天然的潛意識，因此普遍在財務結構、業務結構和開發方式方面呈現出相對成熟和保守的思維定式，這也就決定了港資企業在內地市場一直表現得相對保守的業務發展模式。
在注重財務穩健和周期性風險的港資主流房企規模化進入內地市場后，之前一些機會型的中小港資企業迅速被邊緣化甚至被徹底擠出市場。但這些港資主流房企注重周期性風險和財務穩健的經營模式，也使得項目開發周期相對延長，乃至長期囤地而不開發也成為這些企業的典型特征之一。
因為囤地等待升值的風險要大大小于產品不適銷對路時的市場風險，而這些企業大多依托自身作為上市公司的資本運作能力及相對于內地同行而言極其低廉的資金成本所構成的雄厚財力，也擁有了長期囤地不開發或者緩慢開發而不依賴項目本身現金流的天然條件。另外，這些財務穩健的主流港資房企往往更注重單項目的盈利能力和項目自身的運營能力，因此在每一個項目的打磨方面也樂于花費更多的時間，進而影響了每個項目乃至整個企業的開發與周轉速度。
高度模仿香港而來的內地土地財政體系加上內地特有的政績觀，讓土地財政成為各個城市支持市政建設和經濟發展的稅外收入最主要來源，城市間競相發展的壓力之下，更快更高價格地賣出土地自然就成為城市當局的必然選擇。土地財政的內在訴求必然導致地方政府希望通過對已出讓地塊的快速開發來加速和加大土地市場的需求，進而推動土地價格的上漲和土地出讓速度，而財務偏穩健、開發和周轉速度緩慢甚至習慣長期囤地不開發的港資房企自然也就逐漸不再受到地方政府在土拍市場的歡迎和青睞。
而更加注重企業自身發展價值、以現金流為核心、以企業規模快速成長來聚集資源進而推動自身迅速成長的內地房企，以其屢創新高、將周轉速度推到極致的高周轉模式，成為支持各地土地財政運轉和增收的有生力量，并最終逐步取代了曾經作為各地方城市政府座上賓的財力雄厚的港資房企。
由此一來，曾經在內地房地產市場輝煌一時的港資房企，因為追求財務穩健，要么退守了市場流動性更好的一線城市或二線城市核心地段，做起了追求單一樓盤財務收益的高端業務，要么進入了需要更高財力與財技要求的商用物業的開發與經營，港資主流房企在中國內地全面開花、蒸蒸日上的房地產市場因此而被迅速邊緣化。除少數有標桿性商業地產作品的房企之外，港資主流企業在內地樓市的存在感快速式微，內地市場也就基本成了內地房企的天下，尤其在三四線城市更是如此。
近年來，內地樓市行業集中度快速提高，頭部企業規模迅速提升，降杠桿、降負債、提升企業運營能力和向資產經營方面轉型也成為內地主流房企的共同選擇，而財務穩健和可持續發展也成為這些強勢企業所追求的共同目標。但港資房企占據行業重要地位、引發行業高度關注的輝煌時代已難以再現，況且還有部分港資房企（如和黃、新世界等）出于財務穩健與財務風險考慮以出售部分資產的方式逐步撤出內地市場或者減緩了內地市場的拓展速度，這也是不爭的事實。
進入2019年以來，在連續兩年多的強力調控之下，內地樓市進入了市場盤整與結構調整期，而2021年秋天以來的樓市急劇轉淡更是讓不少高周轉的百強民營房企出現了排隊暴雷問題，行業低潮期的到來不言而喻。作為強周期行業，房地產行業的盈利首先來自于持有資產獲得的周期性差價，其次才是產品溢價能力和企業運營管理溢價能力，所以“逆周期拿地、順周期出貨”自然被奉為行業鐵律。港資房企起源和發展于成熟的香港市場，把握行業周期的能力天然強大，再加上雄厚的資本實力，在此時重返內地樓市以增加土儲，自然是出于企業發展和行業形勢判斷的當然與必然之舉。目前，樓市并未全面回暖，且行業結構、區域結構正處于強烈調整期，這對于擁有雄厚資金實力的港資房企而言，正是體現其優勢和行業機會的良好契機。
目前各地政府在經濟下行引發的財政壓力之下，還需要以擴張性的財政政策來進行逆周期調節來穩投資、保增長和穩預期，對于土地出讓金的渴求程度更是不言而喻，這也是當前無論從政策面、監管層還是全國各個城市普遍大幅放松樓市調控的根本原因。在對土地財政收入需求極其迫切的土拍市場，相對于陷入流動性危機而朝不保夕的內地民營房企和被迫配合上場的國央平房企（國企、央企、平臺公司），不缺錢、財力雄厚的港資房企受到歡迎和關注的程度自然也就不言而喻了。
一線城市的市場規模大，交易活躍，資產流動性好且獲取資產升值的空間較大，對于擁有雄厚資金、傾向于大體量投資的港資房企而言會更加安全。因此，港資企業出于投資安全和獲取更多利潤空間的訴求，更傾向于一線城市和一些成長迅速和潛力較大的二線城市。
同時，與傳統做住宅、商業地產不同，包括瑞安房地產、新世界、恒基地產在內的港資房企在此輪布局中紛紛選擇城市更新或舊改項目，原因主要在于城市更新與舊改項目一般位于配套條件非常成熟的老城區，市場基礎更好，產品溢價能力更強。而之前這些企業之所以較少參與城市更新和舊改項目，主要原因在于城市更新和舊改項目涉及面太多、程序復雜、不可控因素太多，導致項目開發周期難以控制。另外，在政商關系尤顯重要的舊改和城市更新領域，國內房企和地方房企更容易獲取這類項目。目前，隨著市場環境的改善和政府服務與管理的逐步規范，參與城市更新與舊改類項目的不確定性因素大為減少，開發風險大大降低，港資房企開始大規模進入城市更新和舊改領域也就成為自然的選擇了。
資本是敏感的，更何況自詡為純粹生意人的超人李嘉誠。因此，和記黃埔參與廣州土拍，雖未有斬獲，但是風向標意義卻昭然業內。
曾經的“胡漢三”，帶領“還鄉團”又回來了。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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