潘石屹7折“甩賣”優(yōu)質(zhì)物業(yè)，真的要跑路？
SOHO中國七折出售3.2萬核心地帶優(yōu)質(zhì)物業(yè)背后，是目前特有的發(fā)展環(huán)境讓中國內(nèi)地的商用物業(yè)投資和持有只適合境外低成本的長期資金來作，或者以住宅為主的較大開發(fā)商以出售型物業(yè)的現(xiàn)金流交叉補貼的方式來承擔(dān)，也即獨立的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營在商業(yè)底層邏輯上無法成立。而SOHO中國作為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資運營的一家標(biāo)桿性企業(yè)，其發(fā)展動向與經(jīng)營策略調(diào)整，不單是行業(yè)發(fā)展環(huán)境的體現(xiàn)，其實也是中國內(nèi)地民營經(jīng)濟信心的晴雨表。
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從SOHO中國七折出售3.2萬核心地帶優(yōu)質(zhì)物業(yè)以降負債和優(yōu)化企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)的表述來看，應(yīng)該是這兩年的疫情和營商環(huán)境變化影響了SOHO中國的出租率和租金水平的成長性，在企業(yè)凈負債率維持44%這一較低水平的情況下依然導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生一定壓力所致。否則，企業(yè)出售物業(yè)資產(chǎn)的態(tài)度也不會如此殷切，在給出較大折扣的同時還主動給予中介機構(gòu)4%這一較高的傭金比例。
這說明一方面SOHO中國對于市場在短期內(nèi)的回暖缺乏足夠信心，因此不愿意通過增加負債的方式來解決企業(yè)目前所面臨的現(xiàn)金流壓力；另一方面，SOHO中國不愿意增加負債而是以出售資產(chǎn)來降低負債以維持企業(yè)流動性的選擇，說明企業(yè)也已經(jīng)無意在未來持續(xù)參與內(nèi)地市場和加大在內(nèi)地市場的投資，而只是勉力維持運營并等待合適的時機實現(xiàn)出清而已。
就目前SOHO中國給出的這個價格與折扣力度而言，對于可能接盤的企業(yè)來說的確是有一定吸引力的，畢竟這個屬于散售價格，而散售價格一般能夠給予的折扣都是比較少的。相比于之前的七五折，這是SOHO中國的又一次降價，但這些資產(chǎn)卻都是核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，這一方面表明這些資產(chǎn)在目前的情況下要成功賣出還是有一定難度，另一方面也表明SOHO中國資金需求的迫切性。不過，給出如此低的折扣和如此高的傭金比例，估計SOHO中國對于以七折順利售賣這些資產(chǎn)還是有信心的。SOHO中國這次的接盤企業(yè)，可能會是一些資金實力較強的投資型或者自用型企業(yè)。
實際上，對于自持物業(yè)較大而且資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)的企業(yè)而言，要解決現(xiàn)金流不足或者流動性壓力的途徑還是比較多的，比如完全可以向銀行申請物業(yè)抵押借款或者發(fā)行不出表的ABS來解決。但是這一操作的前提，是企業(yè)擁有更好的投資機會和更高的投資目標(biāo)收益，而中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場的尷尬之處就在于，連SOHO中國這樣持有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)的公司，其經(jīng)營收益也無法覆蓋同期銀行貸款利息，更何況與此同時還要維持企業(yè)運營和繳納稅收。
作為中國內(nèi)地最優(yōu)秀的自持物業(yè)運營者之一，SOHO中國目前的處境，也是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個典型代表。
從行業(yè)發(fā)展環(huán)境來看，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)這種尷尬境況，是由中國內(nèi)地特有的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃制度中強制性商用物業(yè)配比所造成的此類物業(yè)市場供應(yīng)過剩，以及金融業(yè)牌照和利率管制所造成的融資成本過高的雙向推動所導(dǎo)致的。從當(dāng)前的土地、城建和金融管理制度來看，部分地區(qū)或有松動跡象，但是完全實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)進而實現(xiàn)商用物業(yè)的市場化供求平衡以讓租金水平能夠覆蓋同期銀行貸款利息，在短期內(nèi)依然無法實現(xiàn)。因此目前特有的發(fā)展環(huán)境，讓中國內(nèi)地的商用物業(yè)投資和持有只適合境外低成本的長期資金來作，或者以住宅為主的較大開發(fā)商以出售型物業(yè)的現(xiàn)金流交叉補貼的方式來承擔(dān)。這就使得獨立的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營，在商業(yè)底層邏輯上根本就無法成立。
關(guān)于SOHO中國此次出售資產(chǎn)是不是會持續(xù)跑路的問題，我選擇相信SOHO中國對于出售資產(chǎn)來降低企業(yè)負債率的表述。實際上，SOHO中國沒說出來的實情，可能更是這兩年來大環(huán)境變化帶來的運營惡化，對企業(yè)現(xiàn)金流的侵蝕所引發(fā)的流動性壓力。一般而言，在企業(yè)財務(wù)相對健康的情況下，以負債來解決現(xiàn)金流短缺是著眼于可持續(xù)經(jīng)營和對未來的信心。在SOHO中國不愿以負債來解決現(xiàn)金流需求的情況下，其本身的凈資產(chǎn)負債率本來就相對較低，因此企業(yè)出售資產(chǎn)主要還是為了解決當(dāng)前的現(xiàn)金流之需以維持經(jīng)營，跑路的可能性幾乎沒有。
不過，變賣資產(chǎn)對于SOHO中國而言，在改善和優(yōu)化企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)、以及提升企業(yè)流動性和降低負債的同時，卻意味著自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的減少。SOHO中國作為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資運營的一家標(biāo)桿性企業(yè)，其發(fā)展動向與經(jīng)營策略調(diào)整，不單是行業(yè)發(fā)展環(huán)境的體現(xiàn)，其實也是中國內(nèi)地民營經(jīng)濟信心的晴雨表。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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