近日，恒大地產位于海口市的8宗地塊被海口市人民政府無償收回。
恒大名下逾期未動工的土地經過這么多年的囤地已升值不少，依靠這些資產的自然溢價和龐大的在建工程存量，未必沒有機會覆蓋恒大的債務。但海口市政府先下手為強，對于恒大旗下逾期未動工宗地的無償回收行動，除了已然割去已陷入困境的恒大身上的一大塊肥肉之外，如果引發其他地方政府的迅速跟進與模仿，那么恒大的徹底倒下也就是分分鐘的事情了。
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以恒大目前的狀況，和媒體報道恒大在海南的8宗地塊由于逾期未動工而被政府無償收回的消息，無不證明了當前中國內地房地產體系與行業現狀，實際上是一場合成謬誤。
中國內地的改革開放，是從農村自發開展的土地承包活動來激發體制活力開始，以各地在一定范圍內的試錯式改革，也就是“摸著石頭過河”來不斷總結經驗教訓和加以改善、推廣來進行的，事實也證明了這場前無古人的漸進式改革是成功的。而作為中國內地改革開放排頭兵的房地產行業，卻有一個近在身邊的老師和典范可以模仿，那就是在深圳開始的完全模仿香港的土地有償出讓制度。對于香港土地與城建制度的模仿和學習，從深圳伊始就深刻地影響了中國城市發展與房地產制度進程，讓房地產逐漸發展為內地曾經市場化程度最高地行業之一，并成功孕育出土地財政這個支持城市建設與發展的利器，在工業化與城市化以及融入世界經濟大循環地程中有力助推了中國經濟社會的飛速發展。
之前以地方為主導的房地產體系在向香港房地產行業學習的過程中，只是出于解決眼前問題的務實性短視，造成了選擇性地學習，并創新了土地出讓、按揭、預售等以加快建設來解決住房供需矛盾、籌集市政建設與經濟發展資金的經驗，創造出世界有史以來最大規模的土地財政和房地產市場、進入《財富》世界500強最多的大型房地產開發商。
但在這一選擇性學習中，各地政府卻忘記了香港住房保障的70%是依靠政府公屋而非市場解決的，在將國民住房保障全面推向市場的同時，又沒有全面模仿香港高地價、高房價、高密度和依靠公共交通的集約化城市形態，而是學習北美汽車文化建設了不少的大廣場、寬馬路與城市快速路和立交橋，讓中國城市形態變得不倫不類。
相對于發展產業獲取稅收這個得到政府收入的硬功夫和“慢火燉”而言，賣地換錢為核心的土地財政自然要容易和快速得多。
而在土地財政驅使與長期超經濟發行的貨幣政策下無限推高的地價與房價，不但成為國民經濟運行的巨大成本與負擔，還聚集和累積成為涉房風險這一黑天鵝和灰犀牛，另外也重構了資本與勞動關系，導致了年輕人放棄奮斗的“躺平”思潮泛濫，并在很大程度上引發了人口再生產的難題。在國際經貿關系發生變化而無法通過對外貿易將房地產的成本效應向外轉嫁的情況下，內循環模式下的涉房風險迫使行業調控、“房住不炒”成了必然和長期的政策選擇。而在內地特有的行業環境之下，房地產行業形成了以高負債和高杠桿推動的高周轉模式，并以此來推動規模優勢對于資源的爭奪與優化能力。這一模式之下必然就孕育了企業的高負債和高風險，在遭遇銷售端與資金端雙重嚴控之下，自然也就引發了流動緊張并觸發了以恒大為代表的不少民營百強房企的暴雷問題。
其實，在高周轉模式和房企出現流動性壓力的情況下，各地政府為了防止出現項目爛尾而自掃門前雪所采取的強化預售資金監管措施，更是阻止了這些涉險企業內部的資金高效流轉，成為這些房企暴雷的“催命符”，而公開市場的違約以及理財資金的違約只不過是導火索而已。
這在很大程度上又一次印證了過往的由地方政府主導的房地產行業作為漸進式、試錯式改革中各地政策不同步、不一致，缺乏統一協調和前瞻性所造成的政策合成謬誤的嚴重性。這也是近期發布的中央經濟工作會議公報提出需要重視政策協調性的背景之一。
雖然目前房地產行業發展和行業調控的主導權已正在向中央政府轉移，但是在被過度推高的房價地價及其所孕育與引發的多重風險和行業強力調控之下，在房地產市場和行業已經發生質變的情況下，目前土地財政走向式微已端倪屢現。而各地政府財政供養人員地方津貼的大幅下降和取消、第三批土地集中出讓條件的大大放寬都是對此的一個側證。雖然這與經濟下行和抗疫導致的增支減收因素增多有關，但是土地財政的式微也是不可忽視的因素。在房地產開發領域囤地普遍的情況下，此次海口市政府對于恒大逾期未動工的8塊宗地無償收回，雖然其選擇性執法的嫌疑不能回避，但在恒大危機爆發后廣東省政府已經派駐工作組、涉及恒大訴訟案件統一移送廣州市中院指定管轄的情況下，海口市政府的這一行動不能不說又是一次地方政府“各人自掃門前雪，哪管他人瓦上霜”的各顧各的“先下手為強”了。而窘迫的財政狀況恐怕也是無償收回這8塊宗地主要動機之一，因為已經大大升值的這些地塊確實可以重新賣出一大筆錢的。
本來，恒大名下逾期未動工的土地經過這么多年的囤地已升值了不少，依靠這些資產的自然溢價和龐大的在建工程存量也未必沒有機會覆蓋恒大的債務。但海口市政府先下手為強的對于恒大旗下逾期未動工宗地的無償回收行動，除了已然割去已陷入困境的恒大身上的一大塊肥肉之外，如果引發其他地方政府的迅速跟進與模仿，那么恒大的徹底倒下也就是分分鐘的事情了。不過，反過來說，誰讓恒大把自己玩成了這么個爛攤子而給了海口市政府以無償收回這8塊宗地的理由呢？
如果海口市政府無償收回恒大8塊宗地這致命的一擊及各地政府的快速跟進，讓恒大的底層資產很快喪失殆盡進而加速斃命，說明以地方政府或者部門為主導的行業政策合成謬誤確實到了不改不行的時候了。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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