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皮帶哥許家印前天在恒大集團內部會議上爆出恒大5年半歸還到期貸款本金利息共2.61萬億元的數據，其中歸還到期貸款本金22500億元、支付貸款利息3670億元。另外還繳納稅金2216億元、支付土地款9634億元、支付工程款與材料款等建安費用9736億元、管理及營銷費用支出2381億元，合計達到5.01萬億。

許教授講這番話的用意是為了給員工鼓勁加油，希望員工在公司困難的時候要有定力，并解釋說房地產行業是資金密集型行業，需要龐大的現金流，希望員工全力以赴復工復產保交樓以恢復銷售和恢復正常經營,來努力歸還各方面的欠款。但許教授有意無意之間透露的這組數據，聽起來還是著實有些驚人。

據稱這是從2016年1月1日至2021年6月30日的數據，不過我相信許教授此番透露的這組數據應該是真實的。看完這組數據及其構成，更加證明了我之前關于房地產行業已淪為土地財政外在表象的觀點 。因此下一步行業調控走向何方，恐怕也就不單單是房企和房地產行業本身的問題了。

在這里我并沒有必要給許教授開脫，我只是想和大家先簡單分析一下恒大這個頭部房企在過去的5年半中的5.01萬億支出的去向結構，讓我們來看看各個分肥方都拿走了多少份額、誰是最大的分肥方以及獲益排序。

這5.01萬億開支中，歸還到期貸款本金22500億元及支付貸款利息3670億元，“借債還錢、天經地義”，所以除去歸還的到期貸款本金22500億元不算，這些資金方獲得了貸款利息3670億元，也就是說分食了3670億元的好處；支付土地款9634億元并繳納稅金2216億元，也就是合計被政府分食了其中的11850億元；支付工程款與材料款等建安費用9736億元，這屬于等價交換和勞動付出所得，說不上分肥；管理及營銷費用2381億元，而員工薪酬就包含在這里，說明員工薪酬還遠遠不及繳納的稅金多，而且員工薪酬是另外需要繳納稅金的。另外據查恒大過去十年累積分紅672.83億元，其中2016-2020年累積分紅440.45億元，按照許家印丁玉梅夫婦占股76.7%的比例計算，許老板十年累計分紅516億元、近五年獲得分紅338.8億（含稅）。

由此看來，恒大這五年半中超過5萬億的總體支出里，最大的分肥者是政府，獲益總額超過1萬億元；資金方獲益總額3670億元，占政府方獲益總額11850億元的30.97%；假設員工薪酬占管理與營銷費用的一半，則員工薪酬總額1190.5億元只占政府獲益總數的10.05%；股東與實際控制人分紅440.45億元占政府獲益總額11850億元的3.717%。

誰到底是最大的獲益方自然也就不言而喻了。

中國內地的房地產行業誕生的初衷，是以市場化方式實現對政府無法完全承擔的國民住房保障責任的替代。但在行業發展與演變過程中卻逐漸成為以房地產為表、以土地財政為里的政府汲取財政資源的手段與工具。在掌握地根和銀根的前提下，隨著政府參與房地產市場程度的越來越深，政府從房地產行業中獲益的占比也越來越高，對土地財政的依賴程度也越來越深。除了直接進入房地產市場的國央企之外，涉及房地產融資的金融機構在很大程度上也掌控在政府手中，大多由國有機構控股，所以房地產行業發展到當今，如果要論及涉房風險，哪個參與方面臨的風險最大，則也是顯而易見的。

至于坊間之前所揭露并有譴責之意的恒大管理層的奢華商旅接待標準問題以及由此給上市公司造成的成本而言，我認為需要一分為二來看。一則中國恒大屬于私人控股的上市公司，且許家印家族占據超過75%的絕對控股地位，許老板愿意和員工花他自己的錢，那是他個人的意愿；二則以國央企超過600萬億規模的資產和低下的效率所浪費的屬于全體公眾的資財究竟有多大，似乎更應該受到社會的關注吧？之前媒體揭露出華潤集團前董事長宋林一餐飯往往超過100萬元的花費，這樣大把花掉的央企的錢財可是屬于全體國民與納稅人的哦，怎么不見那些人去關注與炒作呢？

內地的房地產業已走過了長期賣方市場所支持的高毛利時代，土地財政也以越來越深的市場參與度、以有形之手將房地產行業從土地紅利、金融紅利時代推進到了類制造業時代，而低毛利、大規模的寡頭競爭與區域性寡頭的出現則是這個時代的標志。由此一來，也就意味著大量中小房企的市場出清。

而目前更加引人注目的，都是一些頭部和百強房企接連暴雷的事，就連一向財務穩健、聲稱不著急讓物業公司上市的萬科昨天也決定分拆萬物云上市了。這雖然不能表明表明萬科出現了流動性緊張問題，但是分拆萬物云上市必然能夠提升母公司萬科的流動性并改善其基本面，萬科備戰寒冬的考慮還是不能排除的。

當前，在傳統的“金九銀十”旺季已然消失、多家百強房企排隊暴雷以及民營房企集體“躺平”土拍市場的情況下，監管部門也以微調的名義吹起了融資寬松的暖風。但是根據市場反應，融資適度放松的暖風，實際上是吹向按揭貸款這一銷售端而非開發環節的，市場傳導以及資金最終流向誰還是個問題。

不過，在2021年這個深秋中嗷嗷待哺的，可不只是開發商。以恒大、花樣年、當代置業為代表的開發商都已轉向以社會責任、以保交樓為核心了。