“史詩級”救市的明牌和暗線
劉蘭香
2024-05-17
2016年12月，中央經濟工作會首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。直至今日（5月17日），房貸首付比例創下商品房時代的紀錄低點，“房住不炒”的時代或許才真正開啟。
今日午間，中國人民銀行、國家金融監管總局等部門連續發布房貸相關的通知，其中最重磅的一條是，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。另外，通知還宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。
這些政策無疑都可以直接降低購房成本，尤其降低首付款對一線城市可能更有效，因為這些城市的購房門檻較高，降低首付對購房者的“減負”效果更直接。而更值得關注的是，央行對最低首付比例設定在15%這一水平，一方面表明官方對整體房價進一步下跌幅度的判斷，另一方面意味著房地產市場重回暴漲時代的概率也極低——畢竟“房住不炒”是中國房地產市場的長期戰略，如果15%的首付比例會再次引發房地產泡沫，那么央行也不大可能冒此風險。
對購房者來說，無需過多考慮市場波動而僅憑住房本身情況做出購買決策的時代漸行漸近。
換而言之，“房住不炒”這一愿景終于可以真正落地。這自然也需要供給端的疏導，在今日上午舉辦的全國切實做好保交房工作視頻會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰表示，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。
這也是在最高層會議上官方首次確定“政府收儲”，佐證了這幾天熱傳的政府下場大規模收房的消息。何立峰同時稱，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。
緊接著在17日下午舉辦的國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行宣布擬設立保障性住房再貸款。再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次；發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行；銀行按照自主決策、風險自擔原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房；中國人民銀行按照貸款本金60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
實際上，“政府收儲”這一政策并非空穴來風，而是有其先兆。早在4月15日媒體就報道過，國家可能統一回購商品房作為保障房。一個重要的背景是，目前全國一二線城市的房價普遍較峰值下跌了30%以上，而去年黃奇帆曾經提出，當房價跌至打七折時，政府可以開始收房，使保障房占整個住房市場的20%。
4月底以來，北京、上海、天津、深圳等已有超50個城市（或行政區）下場買房，包括地方委托機構幫助民眾賣舊買新、牽頭組建住房保障銀行從城投手中收購現有存量住房等。但與收二手房相比，收新房顯然更簡單，因為新房不需要單獨協商價格，可以直接與開發商進行批量談判，也幫助開發商解決去庫存問題。而且新房成交量的增加也將帶動二手房市場的活躍度，市場信心一旦反彈，可能會減少恐慌性拋盤。
無獨有偶，5月17日也是超長期特別國債正式首發的日子。5月13日，財政部宣布將發行1萬億元超長期特別國債，其中5月17日發行30年超長期特別國債400億元，5月24日將發行20年超長期特別國債，6月14日將發行50年超長期特別國債。
與超長期國債發行以及房地產救市組合拳相配套的是，后續可能會繼續降準降息，尤其是等美國降息，人民幣匯率貶值壓力減輕后，中國在這方面會有更多主動權。
毫無疑問，歷史上最大尺度的房地產救市正在展開，這有助于提高居民住房消費的意愿和能力，減輕居民資產縮水和消費低迷的負反饋循環效應。房地產市場的“政策底”接近于明牌，但“市場底”最終要通過穩就業和收入來鑄成，這是條暗線，也是更大的挑戰。（財富中文網）
