高盛集團重新研究了2008年樓市崩盤，發現現在情況更糟
SYDNEY LAKE
2023-10-15
圖片來源：SCOTT OLSON/GETTY IMAGES
俗話說，歷史往往會重演。根據高盛集團（Goldman Sachs）的分析，目前房地產市場的情況正是如此——只不過在某些方面，它實際上比2008年的災難性崩盤還要糟糕。
抵押貸款利率達到了二十多年來的最高水平，接近7.5%，而且由于幾十年來房屋建設不足，房屋供不應求，房價持續攀升。美國人口普查局（Census Bureau）的數據顯示，到2023年第二季度，美國房屋的平均售價接近50萬美元，幾乎是2008年房地產泡沫破裂時房價的兩倍。
高盛集團常務董事羅杰·阿什沃斯（Roger Ashworth）在16年后回顧了引發大衰退的房地產崩盤，發現目前大多數指標都處于"更為有利的地位"——但主要例外是負擔能力。
他在周二發布的一份信貸策略研究報告中寫道：“雖然房地產和更普遍的消費基本面如今要強勁得多，但增量買家的負擔能力比2006年崩盤前的峰值還要糟糕。即使整體經濟沒有受到任何負面沖擊（導致市場上房屋供應過剩或失業率上升），我們仍然預計房價將以緩慢的速度上漲。”
這家華爾街銀行并非唯一一家對住房成本做出悲觀評估的銀行。根據亞特蘭大聯邦儲備銀行的房屋所有權負擔能力監測，住房負擔能力比2006年的水平更糟糕。該監測追蹤的因素包括房價中位數、收入中位數、抵押貸款利率、每月本息支付額以及用于抵押貸款的平均收入百分比。截至2023年7月，住房負擔能力同比下降了近8個百分點，仍比人們普遍接受的門檻低31個百分點以上。
阿什沃斯在題為《美國房市崩盤比16年前的情況更糟糕》的論文中預測，到今年年底，我們將看到房價上漲1.8%，到2024年底將上漲3.5%。阿什沃思十多年來一直在研究抵押貸款支持證券和房地產市場，最近在花旗銀行（Citi）工作。據eFinancialCareers網站報道，他于今年7月加入高盛集團。阿什沃斯沒有回應《財富》雜志就這篇研究論文作進一步評論的請求。
盡管人們仍有理由擔心住房負擔能力問題，但自2008年房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）被美國政府托管以來，情況發生了很大變化——如今房地產市場面臨的主要挑戰也與以往不同。
首先，二十年前，零首付抵押貸款和套現房屋凈值等產品幫助更多美國人購買房產，因此，在上一次危機時推高了房地產價格。如今，房價之所以居高不下，是因為待售房屋數量大大減少。事實上，住房庫存水平已接近歷史最低點。根據Realtor.com的數據，在2018年9月至2023年9月期間，市場上的平均房屋數量下降了60%，活躍房源降至70萬套以下。
阿什沃斯寫道：“目前的房屋庫存較低有助于解釋為什么盡管我們所處的可負擔性環境充滿挑戰，但房價似乎仍有彈性。”但在2004年至2009年期間，房屋供應量開始增長，而房價升值放緩，他指出：“不僅房屋的月供應量處于高位，甚至在失業開始之前，面臨止贖的借款人的'影子'庫存也在增加。”
如今，我們看到抵押貸款利率和房價同步攀升，這對那些發現自己被高房價擠出市場的潛在購房者來說是一場殘酷的風暴。在上次危機期間，較高的抵押貸款利率開始轉化為疲軟的房價，但今天的情況并非如此。
房地美首席經濟學家薩姆·卡特（Sam Khater）在9月29日發布的一份聲明中說：“與千禧年之初的情況不同的是，今天的房價與抵押貸款利率同步上漲，這主要是由于低庫存造成的。這些不利因素導致買家和賣家都在等待更好的環境。”
遺憾的是，阿什沃斯和許多其他房地產經濟學家和專家一樣，并不指望這些潛在買家能在短期內進行更好的交易。在房屋供應量沒有增加、失業率沒有上升、抵押貸款利率沒有下降的情況下，高盛集團堅持其預測，即房價將在明年繼續攀升。
阿什沃斯寫道：“現在，利率已經逆轉并大幅走高，與2004-07年期間的情況相比，增量購房者的負擔能力面臨更大挑戰。我們仍然預計，房價在中期內將以緩慢的速度上漲。”（財富中文網）
譯者：中慧言-王芳
俗話說，歷史往往會重演。根據高盛集團（Goldman Sachs）的分析，目前房地產市場的情況正是如此——只不過在某些方面，它實際上比2008年的災難性崩盤還要糟糕。
抵押貸款利率達到了二十多年來的最高水平，接近7.5%，而且由于幾十年來房屋建設不足，房屋供不應求，房價持續攀升。美國人口普查局（Census Bureau）的數據顯示，到2023年第二季度，美國房屋的平均售價接近50萬美元，幾乎是2008年房地產泡沫破裂時房價的兩倍。
高盛集團常務董事羅杰·阿什沃斯（Roger Ashworth）在16年后回顧了引發大衰退的房地產崩盤，發現目前大多數指標都處于"更為有利的地位"——但主要例外是負擔能力。
他在周二發布的一份信貸策略研究報告中寫道：“雖然房地產和更普遍的消費基本面如今要強勁得多，但增量買家的負擔能力比2006年崩盤前的峰值還要糟糕。即使整體經濟沒有受到任何負面沖擊（導致市場上房屋供應過剩或失業率上升），我們仍然預計房價將以緩慢的速度上漲。”
這家華爾街銀行并非唯一一家對住房成本做出悲觀評估的銀行。根據亞特蘭大聯邦儲備銀行的房屋所有權負擔能力監測，住房負擔能力比2006年的水平更糟糕。該監測追蹤的因素包括房價中位數、收入中位數、抵押貸款利率、每月本息支付額以及用于抵押貸款的平均收入百分比。截至2023年7月，住房負擔能力同比下降了近8個百分點，仍比人們普遍接受的門檻低31個百分點以上。
阿什沃斯在題為《美國房市崩盤比16年前的情況更糟糕》的論文中預測，到今年年底，我們將看到房價上漲1.8%，到2024年底將上漲3.5%。阿什沃思十多年來一直在研究抵押貸款支持證券和房地產市場，最近在花旗銀行（Citi）工作。據eFinancialCareers網站報道，他于今年7月加入高盛集團。阿什沃斯沒有回應《財富》雜志就這篇研究論文作進一步評論的請求。
盡管人們仍有理由擔心住房負擔能力問題，但自2008年房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）被美國政府托管以來，情況發生了很大變化——如今房地產市場面臨的主要挑戰也與以往不同。
首先，二十年前，零首付抵押貸款和套現房屋凈值等產品幫助更多美國人購買房產，因此，在上一次危機時推高了房地產價格。如今，房價之所以居高不下，是因為待售房屋數量大大減少。事實上，住房庫存水平已接近歷史最低點。根據Realtor.com的數據，在2018年9月至2023年9月期間，市場上的平均房屋數量下降了60%，活躍房源降至70萬套以下。
阿什沃斯寫道：“目前的房屋庫存較低有助于解釋為什么盡管我們所處的可負擔性環境充滿挑戰，但房價似乎仍有彈性。”但在2004年至2009年期間，房屋供應量開始增長，而房價升值放緩，他指出：“不僅房屋的月供應量處于高位，甚至在失業開始之前，面臨止贖的借款人的'影子'庫存也在增加。”
如今，我們看到抵押貸款利率和房價同步攀升，這對那些發現自己被高房價擠出市場的潛在購房者來說是一場殘酷的風暴。在上次危機期間，較高的抵押貸款利率開始轉化為疲軟的房價，但今天的情況并非如此。
房地美首席經濟學家薩姆·卡特（Sam Khater）在9月29日發布的一份聲明中說：“與千禧年之初的情況不同的是，今天的房價與抵押貸款利率同步上漲，這主要是由于低庫存造成的。這些不利因素導致買家和賣家都在等待更好的環境。”
遺憾的是，阿什沃斯和許多其他房地產經濟學家和專家一樣，并不指望這些潛在買家能在短期內進行更好的交易。在房屋供應量沒有增加、失業率沒有上升、抵押貸款利率沒有下降的情況下，高盛集團堅持其預測，即房價將在明年繼續攀升。
阿什沃斯寫道：“現在，利率已經逆轉并大幅走高，與2004-07年期間的情況相比，增量購房者的負擔能力面臨更大挑戰。我們仍然預計，房價在中期內將以緩慢的速度上漲。”（財富中文網）
譯者：中慧言-王芳
They say that history tends to repeat itself. That’s happening in the housing market right now—except it’s actually worse than the disastrous crash of 2008 in some ways, according to a Goldman Sachs analysis.
Mortgage rates are at their highest levels in more than two decades at nearly 7.5%, and home prices continue to creep upward because of decades of underbuilding and the resultant lack of houses. For the second quarter of 2023, the average sale price in the U.S. hit nearly $500,000, according to the Census Bureau, nearly double the price of homes at the time that the housing bubble burst in 2008.
Roger Ashworth, a managing director at Goldman Sachs, looked at the housing crash that sparked the Great Recession 16 years later, and found most things in a “much stronger position”—with the major exception of affordability.
“While housing and more generally consumer fundamentals are in a much stronger position today, affordability for the incremental buyer is worse than it was at the peak in 2006 before the crash,” he wrote in a credit strategy research paper released Tuesday. “Absent any negative shocks to the broader economy that would either boost excess supply of homes on the market or fuel an uptick in unemployment, we continue to expect home prices to rise at a slow pace.”
The Wall Street bank is far from alone in its withering assessment of housing costs. The Atlanta Fed found that housing affordability has deteriorated beyond 2006 levels in its Home Ownership Affordability Monitor, which tracks factors including median home prices, median income, mortgage rate, monthly principal and interest payments, and the average percentage of income spent on mortgages. As of July 2023, housing affordability had dropped nearly eight percentage points year-over-year—and remains more than 31 percentage points below the threshold considered widely accessible.
By the end of this year, we’ll see home prices rise by 1.8%, with a 3.5% increase by the end of 2024, Ashworth predicted in the paper titled, “U.S. Housing market crash turns not-so-sweet 16.” Ashworth has been studying mortgage-backed securities and the real estate market for more than a decade, most recently with Citi. He joined Goldman in July, according to eFinancialCareers. Ashworth did not respond to Fortune’s request for further comment on the research paper.
Although there’s still reason to be concerned about housing affordability, a lot has changed since 2008, when Fannie Mae and Freddie Mac were placed under conservatorship by the U.S. government—and the major challenges facing the housing market today differ from before.
For one, two decades ago, products like zero-down-payment mortgages and taking out cash from a home’s equity helped more Americans buy property, boosting real estate prices at the time of the last crisis. Today, prices are high because there are much fewer homes for sale. Indeed, housing housing inventory levels are near historic lows. Between September 2018 and September 2023, the average number of homes on the market dropped a whopping 60% to below 700,000 active listings, according to Realtor.com.
“The current low home inventory could help explain why home prices appear to be resilient despite the challenging affordability environment we find ourselves in,” Ashworth wrote. But in the 2004 to 2009 period, home supply started growing while home price appreciation slowed, he noted: “Not only was the months’ supply of homes high, there was also a buildup in ‘shadow’ inventory of homes of borrowers facing foreclosure even before job losses started.”
Today, we’re seeing mortgage rates and home prices climb in tandem—a brutal storm for would-be homebuyers who find themselves priced out. During the last crash, higher loan payments started to translate into weaker home prices, which isn’t the case today.
“[U]nlike the turn of the millennium, house prices today are rising alongside mortgage rates, primarily due to low inventory,” Sam Khater, Freddie Mac’s chief economist, said in a statement released Sept. 29. “These headwinds are causing both buyers and sellers to hold out for better circumstances.”
Unfortunately for those would-be buyers, Ashworth, along with many other real estate economists and experts, doesn’t expect better deals any time soon. Without a boost in home supply, an uptick in unemployment, or a drop in mortgage rates, Goldman holds to its projection that home prices will continue to climb into next year.
“Now that interest rates have reversed course and are now far higher, affordability for the incremental home buyer is more challenged than during the 2004-07 period,” Ashworth wrote. “We continue to expect home prices to rise at a slow pace over the medium term.”
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