闖過最難一關，孫宏斌迎來坦途？
俞再孟
2023-09-21
9月18日，融創中國發布公告稱，境外債重組方案獲得債權人會議高票通過。9月19日，融創中國依據美國破產法第15章向紐約南區法院申請破產保護。
由于美元債受紐約法管轄，恒大集團8月也曾向紐約破產法院申請破產保護。美國破產法第15章的規定對于處理跨國公司的破產案非常重要，這使得外國企業可以獲得與美國本土企業類似的破產保護，從而避免在債務重組的關鍵階段受到債權人強制催債的影響。
公告顯示，債權人對強制可轉債展現出較高的認購意向，融創有望通過債轉股消減債務總額將超過45億美元。若重組順利完成，融創將成為頭部房企中首批通過境內外債務重組的企業之一，整體債務規模將大幅降低。
孫宏斌總算闖過最艱難的一關，獲得了幾年的緩沖時間，這不僅給樓市帶來了信心，也寫下了一個房企自救的經典樣本。
負債1萬億
2022年5月，融創中國未能支付一筆7.5億美元離岸債券的利息，正式宣告爆雷。另外，由于未能按時發布2021年財報，融創中國在港股票從當年4月開始停牌。
2021年初，“三條紅線”政策落地，房地產行業迎來巨變，恒大財富在2021年9月爆雷后，融創亦受到大環境波及。去年底姍姍來遲的2021年報顯示，融創中國當年營收1983.9億元，同比下滑14%，歸母凈虧損382.6億元，同比暴跌207.4%。與此同時，公司負債高達10518億元，資產負債率近90%。
這是近五年來，融創首次出現業績大額虧損，也是孫宏斌首次遭遇如此大的挫折。分析認為，融創爆雷的原因與此前大手筆拿地擴張、之后融資受限且銷售遇挫導致流動性危機等情況密切相關。孫宏斌自己也坦承，追求規模的慣性讓自己在投資上過于樂觀和激進。
2022年，融創繼續虧損，其歸母凈虧損達276.7億元。2023年上半年，融創再虧153.67億元，8月股價更是跌破1港元，淪為仙股。
從融創不久前披露的銷售情況來看也并不樂觀。數據顯示，8月份融創中國實現合同銷售金額約41.9億元，同比下降61.02%。1-8月，融創中國累計實現合同銷售金額約614.5億元，同比減少54.35%。值得注意的是，同比數據是在去年膝蓋斬的基礎上得出的，融創2021全年合同銷售額為5973.6億元，由此可見，短短兩年時間銷售數據已是天壤之別。
一邊是萬億級別的負債，一邊是始終難以提升的銷售現狀，很難說融創的處境已經有所改善，但孫宏斌為自救確實使出了渾身解數。
債務重組
去年3月25日，融創發布公告稱，擬推進兩筆債券展期及延期支付工作。融創承認公司面臨階段性的資金壓力，并表示董事會主席孫宏斌將提供無限連帶責任保證擔保，拒絕“逃廢債”情形的發生。至此，這家TOP5房企正式宣布面臨階段性流動性困境。
融創一直被認為是民營房企中堅定自救不躺平的代表。數據顯示，在危機剛爆發的半年時間里，為了保證公開市場債券的如期償付，融創積極自救，包括處置資產約 257.2 億元、大力促進銷售回款、兩次股權融資回流資金約15.32億美元、孫宏斌提供無息資金約為 4.64 億美元等，合計回血人民幣約397億元。
除了這些常規的自救方式之外，融創還積極與資產管理公司進行合作化解風險。目前已成功落地包括上海董家渡、武漢桃花源等優質項目，其他若干項目也在持續推進中。
不過，最引人關注的還是融創債務重組的進展，這關系到融創的生死。
今年1月初，融創總計160億的境內債整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。2022年12月以來，融創一直在與投資人溝通境內債券整體展期方案。展期方案通過后，有望緩解融創未來3至4年的流動性壓力。
4月份，融創總計90億美元的境外債重組方案也得到了75%以上的債權人支持，并成功在9月18日的債權人會議上獲得通過。10月5日，融創還需要在香港法院完成相關法律程序，重組方案便可正式落地執行。近百億美元債務成功重組，將為融創爭取三年的喘息時間。
有市場人士表示，融創能在短時間內取得超七成持有人支持，表明了市場對融創境外債重組方案的認可。
這是中國大型房地產開發商首次批準此類債務重組。至此，融創境內外債券重組方案都獲得通過，這將有效緩解其短期資金壓力，為孫宏斌化解融創危機贏下了寶貴的時間。不過，融創能否走出絕境主動權并不在孫宏斌，融創未來的命運仍然掌握在別人手中。
關鍵在賣樓
就在孫宏斌排除了后顧之憂之際，中國樓市卻仍然低迷。
從8月底開始，中國多個城市推出“認房不認貸”政策，這是繼降首付、降利率等樓市刺激政策出臺之后官方最新推出的一項政策。8月30日，廣州成為一線城市中首個官宣執行“認房不認貸”的城市，9月1日，上海、北京同日官宣“認房不認貸”。
廣州房地產市場研究專家李茂喆受訪時表示，從各中介平臺數據來看，廣州執行新政后二手房放盤量明顯增加，置換需求入市意愿增強，但成交并未明顯變化。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，盡管政策全面回歸常態，但并不會帶來新一輪樓市的反彈，主要就是樓市基本面已今非昔比。他表示，房價預期樂觀和收入就業預期樂觀，是推動樓市繁榮的關鍵。現在這兩個樂觀已經削弱了很多。
9月20日，廣州又成為首個官宣放松限購的一線城市。這被業內專家認為是史無前例級別的，來自市場層面的壓力可能是廣州不斷拿出新政策工具的主要原因。
根據中指研究院的統計，廣州新建商品住宅成交自4月份以來，已連續4個月持續下滑。截至今年8月末，廣州全市一手住宅庫存面積為1275萬平方米，去化周期攀升至19.6個月。加上執行“認房不認貸”政策后效果未及預期，因此具備進一步優化調控政策的基礎。專家預計，廣州放松限購政策后，北京、上海、深圳也會做出相應的優化措施，但不會全面放松。
在筆者看來，經過全國多輪刺激政策，市場已經清晰無誤地傳遞出非降價不足以提振銷量的信號，而其他政策均收效甚微。
對融創而言，目前最關鍵的就是賣樓回款，源源不斷的現金流是脫離困境的唯一辦法，就是融創的生命線，無人接盤遠比割肉來得痛苦。然而，在堅持穩地價、穩房價的大背景下，融創的自救之路或許不會太順暢。
值得一提的是，北京9月3日開盤的融創壹號院首日認購超56億元，均價超3000萬，引起市場關注。眼下對孫宏斌來說，在能力范圍內盤活更多這樣的優質資產，努力做好“保交樓”工作即可，至于走出困境仍然需要等待樓市春天的到來。（財富中文網）
