潘石屹不戀戰
劉蘭香
2022-09-07
“中國的房地產時代已經變了。” 在2019年6月舉行的SOHO中國房地產推介會上，潘石屹說了這句話。這或許為他在三年多后辭任SOHO中國董事會主席提供了一個鮮明注腳。
今日（9月7日）中午，SOHO中國發布公告稱，潘石屹已辭去董事會主席、提名委員會主席和ESG委員會主席的職務，以專注于支持藝術和慈善事業；潘張欣女士已辭去公司行政總裁（CEO）職務，以專注于支持藝術和慈善事業。
令人意外的是，該消息發布后，港股SOHO中國午后急速拉升，一度上漲約20%，截至收盤仍上漲11%，報1.51港元，總市值78億港元。
公告顯示，以上兩人將繼續擔任執行董事。同日，獨立非執行董事黃晶被任命為董事會非執行主席、提名委員會主席和ESG委員會主席；及徐晉和錢霆被任命為執行董事和聯席CEO。
根據公告公示的履歷，徐晉，50歲，此前曾擔任SOHO中國副總裁，負責資產和物業管理；2001年2月加入公司，歷任人事行政部總監、采購部總監、副總裁；1994年獲得北京物資學院工程管理專業學士學位，于房地產開發行業擁有超過20年的相關經驗。錢霆，45歲，此前曾擔任SOHO中國副總裁，負責物業租賃和銷售；2002年10月加入公司，曾任公司租售市場總監、副總裁；2000年獲得中國人民大學貿易經濟學士學位，擁有20年的中國房地銷售和租賃經驗。
從兩位聯席CEO的履歷來看，都是SOHO中國的“老將”，一位長于運營，一位長于銷售，可謂相得益彰。由此也可看出潘石屹在管理梯隊上的未雨綢繆，這或許也是資本市場給予該消息正面回應的原因之一。
不過，SOHO中國股價上漲的同時，潘石屹的口碑恐怕又要因此下滑。眾所周知，自從2014年他開啟“賣資產”之路以來，有關“潘石屹跑了”的消息就一直在坊間流傳。現在他辭任SOHO中國董事會主席的職務，無疑為這一傳言添了一把火。
潘石屹是否“跑了”難以斷言，但確實早在2014年，在主流房地產企業都在忙著加杠桿和擴規模的時候，潘石屹領導下的SOHO中國就已開始拋售資產。
這一年，潘石屹將位于上海非核心地段的寫字樓上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場，以52.32億的價格賣給金融街控股。此后的5年時間里，SOHO中國持續拋售資產，又賣掉了上海外灘國際金融中心(8-1)地塊、上海SOHO世紀廣場、虹口SOHO、凌空SOHO、13個辦公物業項目、2583個地下停車位等。相關統計顯示，SOHO中國通過累計出售資產套現近300億元人民幣。
與李嘉誠類似的是，在國內“賣賣賣”的同時，潘石屹不斷在境外“買買買”。從2011年開始，潘石屹家族投資了大量海外資產，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，以及7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權等。
時間來到2019年6月，也就是在說出“中國的房地產時代已經變了”的那場房地產推介會上，潘石屹還稱，盡管目前的三、四級城市有更大的上漲空間，似乎更有投資價值，但從長遠來看，一線城市，特別是一些核心領域更安全，更有保值價值，所以SOHO中國將把重點放在一線城市的房地產項目，特別是一些繁華地區和商業中心。
彼時來看，這只是在闡述SOHO中國的投資邏輯，但如果結合SOHO中國此后的動向來看，這更像是潘石屹在為計劃中的“干一票大的”提前造勢。
2020年3月，SOHO中國發布消息，官宣了推進許久的“賣身計劃”。彼時被傳出的收購方有黑石集團、高瓴資本等。直到2021年6月，SOHO中國發布公告稱，黑石發出全面收購要約，以約為236.58億港元的最高現金代價投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權。
不過，這筆備受矚目的交易最終還是胎死腹中。8月國家市場監管總局對黑石下發通知，根據《中國反壟斷法》對其提交的收購要約申報正式立案審查。9月10日，SOHO中國發布公告表示，黑石集團決定不就收購該公司股權作出要約，原因是“目前滿足先決條件的進展不足。各方一致認為無法在最后截止日當天或之前滿足先決條件且不會推遲最后截止日，故一致同意不作出要約”。
這一結果對潘石屹來說應該是個不小的打擊，但也并未令他放慢賣資產的步伐。既然整體“賣身”不成，那就回到他此前最擅長的散售物業之路。2022年3月10日，潘石屹通過官微宣布擬銷售3.2萬平米京滬兩地的部分物業，并喊話“七折甩賣降負債”，但首批放售房源要求全款支付。此次出售的房源覆蓋北京的銀河SOHO、三里屯SOHO及上海SOHO中山廣場等九個項目，包括辦公、商業及公寓等類型。實際上，這個“京滬兩地的部分物業”幾乎已是SOHO中國的所有資產。為了盡快出售這批資產，SOHO中國還開出4%的高傭金。
8月18日，SOHO中國公布了2022年中報。截至今年6月30日，SOHO中國凈資產負債率約為44%，平均借貸成本約4.7%，總借貸共計約167.3億元。負債率低至44%卻說要甩賣資產“降負債”，確實耐人尋味。而且SOHO中國中報業績并不算太差，上半年實現營收8.96億元，同比增長11%，全部為租金收入；實現凈利潤1.906億元，同比增長63%。
值得注意的是，這是SOHO中國近年來第三次沒有披露“物業銷售收入”，意味著今年3月份其推出的這批資產可能尚未完成出售，或者即便已經有部分完成出售但尚未到會計準則要求的收入確認時點。
而就在這個節骨眼上，潘石屹辭任SOHO中國董事會主席，或許說明第二種可能性更高，所以實控人才不用繼續“坐鎮”而可以退居幕后了。SOHO中國最新的股權結構顯示，Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信托受托人的身份持有SOHO中國63.93%股權，而潘石屹、張欣夫婦及其子女是該信托受益人。
無論如何，早就看衰國內房地產市場的潘石屹大概率不會戀戰。所謂“夜長夢多”，近幾年SOHO中國因資產出售動作頻頻而股價多次波動，過山車行情頻繁上演，今年7月其首席財務官倪葵陽因涉嫌內幕交易被警方帶走調查，就被疑與黑石收購SOHO中國的交易案有關。
另外，今年3月北京市市場監管局消息顯示，SOHO中國旗下15家物業管理公司因加收電費等違法行為，共被罰款1.15億余元。再往前看，2021年12月，SOHO中國附屬公司建華置地因少繳企業所得稅和土地增值稅1.98億元收到北京市稅務局稽查局的處罰決定書，須支付上述稅款、滯納金及罰款合計7.09億元。
作為上個世紀90年代初帶有傳奇色彩的“萬通六君子”之一，潘石屹曾在海南地產的風起云涌中賺到第一桶金，之后也得以及早抽身，1995年就和夫人張欣一同創辦了SOHO中國，開啟二次創業并于2007年在香港上市。這一次，潘石屹還能否全身而退？（財富中文網）
