孫宏斌和吳亞軍，為何“同途殊歸”？
劉蘭香
2022-09-01
截至8月31日，2022年中報季正式落幕，融創和恒大這兩家往日的《財富》世界500強房企也于當日先后發布延期披露2022年半年度報告的公告。實際上，兩家公司2021年的財報都欠奉已久，因此均消失于2022年的世界500強榜單。
恒大的2萬億債務已人盡皆知，而融創由于尚未公布2021年財報，只能參考2021年中期數據，當時其總負債高達9971億元，那也是近1萬億元。不過，盡管兩者都曾因狂飆突進而深陷債務困境且目前都前景未明，多數人對融創和恒大可能還是懷著并不完全一樣的情感。
顯而易見，和許家印相比，孫宏斌更有擔當，除了去年的自掏腰包29億給公司做無息貸款外，今年4月初對“20融創01”債務展期時又給這筆債券提供無限連帶責任擔保，押上了自己的信譽，加之此前他在多次充當“白衣騎士”之時所顯露的性情中人色彩，都讓人難免對他今日之命運生出惋惜之情。
去年8月31日，在融創2021年中報業績會上提出堅決降負債穩投資，孫宏斌直言，盡管大環境變差，但融創沒有問題?！捌渌禺a公司會暴雷，融創也不會暴雷。”他這一番豪言的背景是，2021上半年，融創中國累計實現合同銷售金額約人民幣3,207.6億元，同比增長64%。
整整一年過后回頭來看，孫宏斌當時對市場形勢和政策走向有所覺察。在這場業績會后不久，融創就開始積極自救，包括相繼轉讓上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓、昆明文旅城二期等多個項目，以及出售貝殼股份、變賣融創服務股權等。近半年時間，融創回血近400億元，但與近萬億的負債總額相比，可以說是杯水車薪。
而在“前高后低”的2021年之后，房地產行業迎來了更艱難的2022年，融創的“緊”日子也是雪上加霜。3月28日，融創發布公告稱不刊發2021年未經審核年度業績，延期舉行董事會會議，并表示融創中國股份將于4月1日起暫停買賣。
3月25日晚，孫宏斌還曾發朋友圈稱，“2022年一季度，我們在28個城市交付43個項目，用最大誠意兌現成千上萬戶業主交托的幸福期許?！钡患径群笮蝿萑栽俣葠夯?。今年前7月，融創中國銷售額1238.5億元，同比下降約66.54%，主要是今年4月份后大幅下滑。數據顯示，今年前3個月，融創中國的單月銷售額都在220億元以上，而從4月開始，陡降至單月120~140億元，7月份更是降至單月110.3億元，創今年以來單月銷售額最低記錄。
自從融創中國在5月份官宣美元債“爆雷”后，我們就很少看到關于融創的重磅消息了。而結合近期一系列政策“救項目不救房企”的導向來看，融創的前景難言樂觀。不過，近日關于龍湖的一則重磅消息引人關注，即龍湖集團擬發行15億元中票，中債增提供全額擔保。這么看來，說政策不救房企也不完全準確，同為民營房企的龍湖還是得到了官方的背書。
值得注意的是，融創和龍湖實際上可以說是中國最具可比性的兩家房企。兩家都是千億規模的TOP10級別房企；都是在港交所上市的民營房企；都重點布局一二線城市；均以產品力著稱，且主要定位于中高端市場；產品線均涵蓋住宅、商辦（文旅）、物業服務等板塊。但為何同途殊歸？
最根本的原因，或許還是兩家公司掌舵人的性格差異。孫宏斌的“賭性”無需多言，當年的順馳敗局正源于此。盡管2016年12月中央經濟會議就提出“房住不炒”，但之后幾年間融創為做大規模拿了不少地王項目和算不過賬的商辦綜合體項目，才導致路越走越窄。
當然，房地產行業的“賭徒”并不鮮見，因為反正賭贏了歸自己，賭輸了就讓全社會承擔后果，這個誘惑確實很難讓人抗拒。但很顯然吳亞軍就抗拒住了，她在過去這些年所展現出的定力和耐性是民營房企中少有的，一方面對前些年“躺賺”的住宅開發業務沒有盲目擴張，一方面把需要精打細算才能賺錢的商業地產和長租公寓也運營得當，一點點把路走得越來越寬。
龍湖被稱為房地產民企“最后的堡壘”，并非虛言。近期被曝出違約的傳聞后，在以55億港元新股增發、35億港元銀團貸款等實質舉措穩定市場信心的同時，吳亞軍還對投資者表示：“龍湖依靠原則和紀律走到今天，現在依然不變，包括內外債的結構、長短的結構，龍湖都在提前安排，沒有什么問題?！?/p>
另外，在8月26日龍湖集團2022年中期業績推介會上，吳亞軍透露，一位金融機構里管理風險的人跟她說過一句話，“他說其實泰坦尼克號撞上冰山那一刻，再去調整已經來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候，就有所應對?！边^去十多年里，吳亞軍也以此為誡，保持財務自律，提前轉型?！拔揖涂傇谙?，有沒有我們看不見的冰山？我們要撞上了怎么辦？”
實際上，早在2008年，吳亞軍就曾撞上過全球金融危機的“冰山”，也是這次危機給龍湖和吳亞軍結結實實地上了一課。在此后四萬億政策刺激同行狂飆突進做大規模的時候，他們在開發業務擴張方面一直相對克制，甚至早在2011年就宣布把布局商業上升到公司發展戰略的高度，決定每年都把銷售回款的10%用來投資持有型物業。
11年后，龍湖最新發布的2022年中報顯示，截至今年6月末，已在14個城市累計開業運營商場65座，半年間僅僅商業租金就達到46.5億元，同比增長26%；商業加上租賃住房、物業管理等在內的經營性業務收入則達到110億，同比也是增長26%。
而從2021年1月1日“三道紅線”出臺至今，這一輪房地產行業的深度調整已經一年多，這次調控對所有房企來說都是比2008年更大的“冰山”。瀚海闌干百丈冰，愁云慘淡萬里凝。唯龍湖等少數幾家民營房企韌性凸顯，他們也得到了監管更多的融資支持，有望穿越“冰山”。
值得一提的是，上半年龍湖平均融資成本首次破“4”，降至3.99%，同時剔除預售監管資金和其他受限資金后的現金短債比達3.1倍，都是令業內人士艷羨不已的數字。
在近日的博鰲房地產論壇上，港企恒隆地產董事長陳啟宗也直言，內地開發商中，他一向習慣以“得罪”的態度與同行交流，唯對吳亞軍女士表達過敬佩。“過去房地產行業的很多參與者頭腦發熱，都變成了瘋子，吳亞軍則頭腦清醒?！?/p>
孫宏斌2003年曾帶領順馳瘋狂向外擴張，在中國地產界掀起一股旋風，并揚言要打敗當年的行業老大萬科。然而，順馳跑得太快了，2006年就因資金鏈斷裂而被香港路勁接盤。
對于久未公開發聲的孫宏斌，我們確實無從揣測他此刻的心境，但在2011-2015年的那輪房地產調控周期內，孫宏斌在2014年12月24日發的一條微博可以給我們提供一些線索。
“最近很多媒體新老朋友聯系我，我沒接電話沒回信息，相信你們都能理解和原諒。我知道沉默是金有時候是對的；我理解知進退是一種成熟；我深信妥協和讓步也是一種勇敢；我堅信人不應該糾纏過去的是非對錯，應該向前看，往前走。”（財富中文網）
