520央行再送禮包，買房時機已到？
柏文喜
2022-05-20
5月20日，央行公布貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.7%，保持不變；5年期以上LPR為4.45%，較上次下降15個基點。此前在5月15日，央行、銀保監(jiān)會已發(fā)布通知，將首套房商貸個人房貸利率下限調(diào)整為不低于相應期限LPR減20個基點。隨后，濟南、青島、蘇州等地部分銀行首套房貸利率已下調(diào)至4.4%。本次LPR下調(diào)，意味著首套房貸款利率最低可至4.25%。
房貸利率在一周之內(nèi)兩度下調(diào)，加上各個地方花式救市，是否意味著買房時機已到？5月18日，我們在“財富相對論”播客節(jié)目中，邀請了中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜，深度分析了房貸降息背后決策層的考量、購房者當前應考慮的主要因素以及房地產(chǎn)稅落地前景等關(guān)鍵議題。
剛改人群迎來比較恰當?shù)馁I房窗口期
從宏觀層面上來講，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟第一大行業(yè)，對于國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展有著不言而喻的重要作用。今年第一季度樓市不太景氣，4月份前百強房企的銷售情況近乎腰斬，情況不容樂觀，所以為了保增長、穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)，需要對房地產(chǎn)行業(yè)盡快采取力度足夠的救市措施，讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快回暖，也讓樓市盡快的復蘇。這是近期各地頻繁出臺救市政策的主要的訴求和目的。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的第一大行業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)影響面是非常之大的。
那么對個人來說，現(xiàn)在是不是已經(jīng)到了可以買房的時機？其實如果是剛需或者是改善性需求，對于房價漲落本身應該是不太關(guān)心的，因為它不是投資性需求，投資性需求是為賣而買或者是為了賺錢來買房子的，但是對于剛需和改善性需求來講，買房子是為了自住的，所以只要未來房價不會發(fā)生大幅下跌的，剛需和改善性需求本來什么時候入市都是恰當?shù)模诜抠J降息以及各地密集出臺鼓勵買房的大背景下，對剛需和改善性需求人群來說確實是到了買房的比較恰當?shù)拇翱谄冢驗楸緛砟阍缤矶际且I的，這個時候有很多利好政策出來，讓你買房的負擔會降低很多。
另一方面，中國樓市的地根和銀根都掌握在政府手里，而這背后是土地財政，這意味著政府對于樓市有非常大的調(diào)控權(quán)利和控制力。只有樓市穩(wěn)定運行，才能一方面保證國民經(jīng)濟運行的穩(wěn)健，另外一方面保證涉房金融安全和土地財政的平穩(wěn)運行。所以從政策層面來講，也不希望樓市有大的波動，或者說房價不要大起大落，但稍微有點波動是正常的。尤其從2020年以來不斷出臺的從市場端到資金端的強力調(diào)控，已經(jīng)把樓市波動的空間壓縮的越來越小，以至于從去年下半年開始樓市交投已經(jīng)很淡，所以這個時候樓市面臨的風險更多的不是房價下降而是沒有成交。之所以說對于剛需和改善性需求來說迎來了比較恰當?shù)馁I房的窗口期，也是因為你如果還要持續(xù)觀望，還要等著樓市大幅下跌再入手的話，第一是不太可能，因為從政策層并不希望樓市發(fā)生大跌；第二是樓市和股市都是買漲不買落的市場，如果真的大跌了，你也不會買了。
房貸利率方面，近期將首套房商貸個人房貸利率下限調(diào)整為不低于相應期限LPR減20個基點，對于購房者來說是實實在在的利好。從短期來看，我國利率進一步下降的空間不大，因為中美之間存在制度環(huán)境的差異，必須保持足夠的利差才能讓資金在美元和人民幣之間保持相對平衡。不過從長期來看，隨著經(jīng)濟發(fā)展和財富積累以及經(jīng)濟的貨幣深化的發(fā)展，長期的利率是呈降低之勢的。房貸總體上是相對長期的貸款，基本上都是10年以上，最長能達到30年左右，同時房貸一般是浮動利率，那么5年或10年以后隨著人民幣貸款利率整體下調(diào)，房貸的利率也會隨著下調(diào)，也就是說長期來看房貸利率是會走低的。
中國也有可能成立類似“兩房”的機構(gòu)
去年以來，不少房企出現(xiàn)了所謂排隊暴雷的情況，而房企爆雷以后就會出現(xiàn)交房風險問題，也就是說一旦你買了它預售的房子，就有可能收不到房或者收房會產(chǎn)生波折。在這種情況下，大家要密切注意房企目前的狀態(tài)，一些資金鏈比較緊張的，或者是降價幅度特別厲害的房企要格外注意，因為大力度的營銷活動背后的房企可能面臨著資金鏈的壓力。買房子首先要考慮交房的風險問題，不要去貪太多便宜。目前來看，很多民營房企都出現(xiàn)了問題，所以現(xiàn)在比較安全的買房對象可能還是央企和國企背景的房企，以及少數(shù)的頭部民營房企。值得關(guān)注的是，龍湖、碧桂園、美的這三家民營房企最近在監(jiān)管層的支持下推出了一個外部增信的發(fā)債措施，讓信用受損的民營房企能夠繼續(xù)在資本市場發(fā)債來恢復自身流動性，這實際上是政策層的一個非常重大的信號。這是為了促進樓市回暖的一個標志性的舉措，標志著政策層面一個積極性的轉(zhuǎn)向。
雖然說對剛需和改善性需求人群來說確實是到了買房的比較恰當?shù)拇翱谄冢绻麜簳r沒有比較合適的風險較小開發(fā)商供你選擇的話，也可以暫時觀望先等等，因為接下來可能會有更多的支持政策出臺，讓之前陷入困境的一些房企復蘇，那個時候再入市買房可能會更安全一些。另外也不要擔心錯過“抄底”的時機，因為目前樓市不存在大幅漲價的市場基礎，最重要的是成交的情況很差。至于說有個別開發(fā)商最近提價的情況，主要是因為樓市是一個買漲不買落的市場，所以有些開發(fā)商利用了大家這個心理特點，在稍微有些利好政策出臺的時候做一些象征性的提價動作，來引導大家入市，但是總體來看，目前的樓市不具備大幅上漲的可能性。
關(guān)于購房能力不足的問題，為了鼓勵樓市回暖，政策層面上完全有可能采取對個人購房者進行增信的措施，類似于美國的房地美和房利美（俗稱“兩房”），也就是說政府成立一個機構(gòu)，由這個機構(gòu)來對購房者進行外部增信，讓買房能力比較差的人也能買房，以此來維持房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展。當然采用這種方式需要綜合評估利弊，因為美國房地美和房利美的一些不當行為造成2008金融危機的案例是前車之鑒，值得我們謹慎吸收其經(jīng)驗和教訓。
結(jié)構(gòu)性需求會支持樓市繼續(xù)成長10年以上
從總量上來看，人口老齡化確實對房地產(chǎn)行業(yè)有影響，但是中國的房地產(chǎn)行業(yè)近年來已經(jīng)實現(xiàn)了總量平衡，目前中國的人均持有住房面積已經(jīng)超過了世界的人均水平，而中國的城市化進程還在進行之中，并沒有完成，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)和人口還在向一些都市圈以及核心城市轉(zhuǎn)移。在人口向都市圈和核心城市轉(zhuǎn)移的過程中，這些新遷入人口的剛性需求和以前處于這些城市的這些居民的改善性需求，就形成了樓市新階段的結(jié)構(gòu)性需求，也就是說中國房地產(chǎn)市場的基本面已經(jīng)從總量需求不足轉(zhuǎn)向了結(jié)構(gòu)性需求，這個結(jié)構(gòu)性需求勢必還要支持中國的樓市成長超過10年時間。需求仍然在增長，尤其是一二線核心城市和都市圈的城市，當然一些三線城市處于動態(tài)平衡狀態(tài)，四線以下的城市可能需求就增長不多，甚至會出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，大家買房子要看大的趨勢。三四線城市即便有一些機會，可能更多也會體現(xiàn)在東部地區(qū)。
回到人口老齡化，一線城市確實存在著比較嚴重的老齡化問題，但是新遷入的人口會彌補老齡化造成的人口缺口，一線城市的人口實際上是動態(tài)平衡的，所以它的房產(chǎn)保值能力以及增值能力還是比較好的，再加上一線城市的房子流動性比較好，也就是說你需要變現(xiàn)的時候比較容易賣掉，所以長期看依然是比較優(yōu)質(zhì)的投資標的。
另外，一線城市一直保持比較嚴的調(diào)控措施，但是從這一輪調(diào)控政策周期來看，也有放松的趨勢，比如說上海市，對于申請上海戶籍的政策已經(jīng)明顯放松，實際上就代表了樓市準入政策的放寬。因為即便是一線城市也需要土地財政來支持當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和財政運行，而土地財政的背后要通過賣房子和賣地來支持，也就需要剛需和改善性需求作為市場的主要的支撐力量，那就必須得相對放寬樓市準入政策。一線城市可能不會大張旗鼓去說太大幅度的放松，但是實際上會從人口政策或戶籍政策來變相進行市場面的放松。
在樓市徹底回升前，房地產(chǎn)稅大概率不會落地
從目前測算的情況來看，如果實施房地產(chǎn)稅，收入規(guī)模是無法和現(xiàn)在的土地財政規(guī)模實現(xiàn)銜接的。據(jù)測算，如果全面轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅，所產(chǎn)生的收入規(guī)模只有當前土地財政收入的1/4不到，那么3/4的土地財政缺口怎么彌補？所以在實現(xiàn)財政轉(zhuǎn)型之前，很難實現(xiàn)土地財政向房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)稅暫緩試點，并非為了調(diào)控樓市的權(quán)宜之計，而是一個在技術(shù)上有一定操作難度的事情，從中期來看有可能落地，但短期之內(nèi)應該落不了地，尤其是在樓市徹底回升之前，它是不會落地的。
這一輪救市什么時候能夠奏效，并恢復到2020年之前的狀態(tài)，目前來看還是一個未知數(shù)。只有恢復到2020年的交易狀態(tài)之后，才有可能讓房地產(chǎn)稅落地。同時財政收支的轉(zhuǎn)型也是要實現(xiàn)的前提，在這個前提之下才可以講房地產(chǎn)稅落地的問題。
對購房者來說，在短期和中期內(nèi)都不需要考慮房地稅落地的問題。從長期來看，對剛需和改善性的需求來說，也不需要過多的去考慮房地產(chǎn)稅落地的問題，因為任何一項稅收都需要考慮稅基問題，它不可能涉及所有人，而房地產(chǎn)稅應該是稅基也就是稅收涉及面相對比較有限的一種稅收。對于剛需應該是采取免稅的政策，對改善性需求應該也會采取低稅的措施，避免房地產(chǎn)稅在你的總支出中造成太大的壓力和太明顯的負擔。（財富中文網(wǎng)）
注：本文整理自《財富》播客節(jié)目內(nèi)容，想要及時獲取播客信息，可搜索并添加微信lela0619
編輯：劉蘭香
