美國樓市即將崩潰？為時尚早
Lance Lambert
2021-09-06
美國疫情帶火了房地產市場，自從去年美國新冠疫情爆發以來，美國的中位房價已經創紀錄地上漲了24%。但最近幾周，購房者開始面對飆升的房價望而卻步，美國的這一波房市有了冷卻的勢頭。簡而言之，美國房地產市場正在放緩。
目前已經有越來越多的悲觀主義者指出，美國的房地產泡沫又到了快要被戳破的時候。在他們看來，美國近期房價的上漲速度太快了，現在必然面臨回落。知名投資人彼得·布克瓦上周在接受美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）采訪時說：“我為那些在過去一年里買房的人感到難過，因為他們就是在房價高位接盤的人。”
那么，數據怎么說？如果你深入研究的話，你就會發現，2008年的房地產泡沫，和2021年的房地產牛市是截然不同的。有幾個原因可以解釋為什么美國房市不會馬上崩盤，其中有一個原因尤其重要。
在回答這個問題之前，讓我們先看看上次房市的崩盤。
在金融危機爆發之前的那幾年，美國房地產市場陷入了徹底的瘋狂。為了撈錢，房地產商開始了瘋狂的建設。因此，一旦房地產市場在2006年開始放緩，新建設項目的過剩就會迅速對房價施加負面壓力。加上大量購房者因為斷貸而被收房，房市供大于求的局面愈發突出。美國花了很多年才消化了這些過剩的房源。
那么2021年的情況又是如何呢？簡而言之，大不相同，甚至截然相反。在2008年經濟危機中劫后余生的房地產商們近幾年可以說是極其保守的。在經濟危機之前的8年里，美國平均每月開工170萬套住房。而從2013年到2021年，美國平均每月只開工了120萬套住房。看出來問題了嗎？近幾年美國房地產開工的速度還趕不上人口的增長速度。根據房地美（Freddie Mac）的數據，美國目前的住宅缺口大約達到了380萬套。
一方面是房地產的開工率不高，另一方面是需求的強勁，這就是為什么哪怕在新冠疫情之前，美國的房地產庫存（即待售的房屋數量）就在下降的原因。而在新冠疫情期間，大量買家涌入市場，讓庫存房源變得更加搶手。從2020年4月至2021年4月，美國的房地產庫存下降了50%以上。盡管此后有所回升，但仍然接近近40年來的最低水平。
以上我們用了一些篇幅，說明短期之內美國為什么不太可能出現房源供給過剩的問題。這也是為什么房地產市場不太可能崩盤的首要原因。當然，雖然目前不存在供給過剩的問題，但房價增長放緩甚至下跌的可能性都是有的——不過但凡不出現供給過剩的問題，就不太可能出現2008年的那種大崩盤。
據房地產研究公司CoreLogic預測，未來12個月，美國房價的平均增幅將僅為3.2%。假設該公司的預測是錯的，房價不光沒有漲，反而下降了一點點。在這種情況下，那些今年反復看房又沒有買到房的買家很可能會迅速重返市場。同時，房價下降也會阻止供給的進一步提高。
房地產市場研究公司Zonda的首席經濟學家阿里·沃爾夫在接受《財富》雜志采訪時稱：“消費者已經看到了房價上漲的幅度和速度，他們不愿意在今天的房價水平上買房。一旦房地產市場出現松動，這些購房者將扮演重要的角色。如果其中一些人在市場放緩時入市，那么他們就將決定市場下行的底線。目前持觀望態度的這些消費者，實際上能夠幫助房市延長這一輪生命周期。”
盡管房地產市場最近有所降溫，但是市場仍然有很大的回旋空間。正如《財富》雜志之前報道的那樣，最近五年，美國“千禧一代”中人數最多的一批人，也就是1989年至1993年出生的這批年輕人，將集體步入而立之年——這也是大多數人真正開始考慮買房的年紀。
美國房地產不會崩的另一個原因是，如果考慮收入水平的話，美國現在的住房成本實際上要低于2008年前。在經濟危機前，美國有7.2%的個人收入被用來償還按揭貸款，而現在這個數字僅為3.4%。另外，“房奴”們還應該感謝新冠疫情——疫情刺激了美國的低利率政策，也導致了抵押貸款和PMI（私人抵押貸款保險）的降低。
不過，目前美國房地產市場仍然有兩大不確定性因素。首先，如果美聯儲（Federal Reserve）由于擔心通脹影響而選擇提前加息，這將對房市產生立竿見影的負面影響。第二個風險到是今年9月底，抵押貸款延期計劃即將結束。目前仍然有170多萬人按照該計劃可以緩交貸款。當然，如果到時候其中的一部分人出現了斷供的情況，而且選擇了賣房而非續供，那么這有可能會導致庫存房源數量的上升。但即便如此，也不太可能造成供應過剩：Home.LLC公司為《財富》雜志所做的一項分析顯示，抵押貸款延期計劃的結束，只會導致房源庫存暫時性增加11%。（財富中文網）
譯者：樸成奎
美國疫情帶火了房地產市場，自從去年美國新冠疫情爆發以來，美國的中位房價已經創紀錄地上漲了24%。但最近幾周，購房者開始面對飆升的房價望而卻步，美國的這一波房市有了冷卻的勢頭。簡而言之，美國房地產市場正在放緩。
目前已經有越來越多的悲觀主義者指出，美國的房地產泡沫又到了快要被戳破的時候。在他們看來，美國近期房價的上漲速度太快了，現在必然面臨回落。知名投資人彼得·布克瓦上周在接受美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）采訪時說：“我為那些在過去一年里買房的人感到難過，因為他們就是在房價高位接盤的人。”
那么，數據怎么說？如果你深入研究的話，你就會發現，2008年的房地產泡沫，和2021年的房地產牛市是截然不同的。有幾個原因可以解釋為什么美國房市不會馬上崩盤，其中有一個原因尤其重要。
在回答這個問題之前，讓我們先看看上次房市的崩盤。
在金融危機爆發之前的那幾年，美國房地產市場陷入了徹底的瘋狂。為了撈錢，房地產商開始了瘋狂的建設。因此，一旦房地產市場在2006年開始放緩，新建設項目的過剩就會迅速對房價施加負面壓力。加上大量購房者因為斷貸而被收房，房市供大于求的局面愈發突出。美國花了很多年才消化了這些過剩的房源。
那么2021年的情況又是如何呢？簡而言之，大不相同，甚至截然相反。在2008年經濟危機中劫后余生的房地產商們近幾年可以說是極其保守的。在經濟危機之前的8年里，美國平均每月開工170萬套住房。而從2013年到2021年，美國平均每月只開工了120萬套住房。看出來問題了嗎？近幾年美國房地產開工的速度還趕不上人口的增長速度。根據房地美（Freddie Mac）的數據，美國目前的住宅缺口大約達到了380萬套。
一方面是房地產的開工率不高，另一方面是需求的強勁，這就是為什么哪怕在新冠疫情之前，美國的房地產庫存（即待售的房屋數量）就在下降的原因。而在新冠疫情期間，大量買家涌入市場，讓庫存房源變得更加搶手。從2020年4月至2021年4月，美國的房地產庫存下降了50%以上。盡管此后有所回升，但仍然接近近40年來的最低水平。
以上我們用了一些篇幅，說明短期之內美國為什么不太可能出現房源供給過剩的問題。這也是為什么房地產市場不太可能崩盤的首要原因。當然，雖然目前不存在供給過剩的問題，但房價增長放緩甚至下跌的可能性都是有的——不過但凡不出現供給過剩的問題，就不太可能出現2008年的那種大崩盤。
據房地產研究公司CoreLogic預測，未來12個月，美國房價的平均增幅將僅為3.2%。假設該公司的預測是錯的，房價不光沒有漲，反而下降了一點點。在這種情況下，那些今年反復看房又沒有買到房的買家很可能會迅速重返市場。同時，房價下降也會阻止供給的進一步提高。
房地產市場研究公司Zonda的首席經濟學家阿里·沃爾夫在接受《財富》雜志采訪時稱：“消費者已經看到了房價上漲的幅度和速度，他們不愿意在今天的房價水平上買房。一旦房地產市場出現松動，這些購房者將扮演重要的角色。如果其中一些人在市場放緩時入市，那么他們就將決定市場下行的底線。目前持觀望態度的這些消費者，實際上能夠幫助房市延長這一輪生命周期。”
盡管房地產市場最近有所降溫，但是市場仍然有很大的回旋空間。正如《財富》雜志之前報道的那樣，最近五年，美國“千禧一代”中人數最多的一批人，也就是1989年至1993年出生的這批年輕人，將集體步入而立之年——這也是大多數人真正開始考慮買房的年紀。
美國房地產不會崩的另一個原因是，如果考慮收入水平的話，美國現在的住房成本實際上要低于2008年前。在經濟危機前，美國有7.2%的個人收入被用來償還按揭貸款，而現在這個數字僅為3.4%。另外，“房奴”們還應該感謝新冠疫情——疫情刺激了美國的低利率政策，也導致了抵押貸款和PMI（私人抵押貸款保險）的降低。
不過，目前美國房地產市場仍然有兩大不確定性因素。首先，如果美聯儲（Federal Reserve）由于擔心通脹影響而選擇提前加息，這將對房市產生立竿見影的負面影響。第二個風險到是今年9月底，抵押貸款延期計劃即將結束。目前仍然有170多萬人按照該計劃可以緩交貸款。當然，如果到時候其中的一部分人出現了斷供的情況，而且選擇了賣房而非續供，那么這有可能會導致庫存房源數量的上升。但即便如此，也不太可能造成供應過剩：Home.LLC公司為《財富》雜志所做的一項分析顯示，抵押貸款延期計劃的結束，只會導致房源庫存暫時性增加11%。（財富中文網）
譯者：樸成奎
The flaming-hot housing market has seen median home prices soar an unprecedented 24% since the outbreak of the virus last year. But in recent weeks, that fire has lost some of its heat as buyers finally start to push back at sky-high prices. Simply put: The housing market is slowing a bit.
Already, a growing list of doomsayers point to the shifting market as taking us one step closer to a bursting housing bubble. In their minds, housing went up too fast and now must come back down. Investor Peter Boockvar chimed in last week on CNBC: “I feel bad for the people who bought homes over the past year because they’re the ones that paid the very elevated prices.”
But what does the data say? When you look under the hood, the run-up to 2008 housing bubble and the hot 2021 housing market are very different bull markets. While there are several reasons why our latest frenzy won’t result in a bust, there’s one reason in particular that really stands out.
Before we get to the answer, we need to look back at the last crash.
In the years leading up to the financial crisis, a complete and utter frenzy overtook the housing market. Ready to profit, homebuilders went on a building spree. It meant that once the market started to slow in 2006, the surplus of new constructions quickly put negative pressure on prices. The housing supply glut only got worse when underwater borrowers foreclosed. It took years for housing to shake that glut.
How does that compare with 2021? Well, they’re very different—almost polar opposites. Burned by the 2008 crisis, homebuilders have been extremely conservative in recent years. In the eight years leading up to the Great Recession, homebuilders averaged 1.7 million monthly housing starts. Meanwhile, over the past eight years (2013 to 2021) they’ve averaged just 1.2 million per month. The problem? Recent levels of building aren’t growing fast enough to keep up with population growth. Indeed, our nation is under-built by about 3.8 million single-family homes, according to Freddie Mac.
Timid levels of building coupled with strong demand is why housing inventory—the number of homes for sale—was falling even before the pandemic. The rush of buyers into the market during the pandemic only made matters worse. Between April 2020 to April 2021, housing inventory fell over 50%. Though it has since ticked up, we’re still near a 40-year low.
This is a long-winded way of saying a supply glut is unlikely to return anytime soon. That’s the No. 1 reason a housing market crash is unlikely. Sure, price growth could go flat or even fall without a supply glut—but a 2008-style crash is improbable without it.
CoreLogic, a real estate research firm, forecasts just a 3.2% appreciation coming in the next 12 months. But let’s say CoreLogic is wrong, and prices fall a bit. In that scenario, sidelined buyers—who got worn down after losing bidding war after bidding war in 2021—could rush back into the market. Of course, that would halt a big upswing in supply.
“The fed-up shoppers have seen how much prices have risen and how quickly and don’t feel comfortable jumping in at today’s levels,” Ali Wolf, chief economist at Zonda, a housing market research firm, told Fortune. “These shoppers play an important role as the housing market softens a bit. If some of them jump in as the market slows, they could put a floor on how much the market softens. The buyers on the sidelines now can actually help extend the life of the housing cycle.”
Even with the recent cooling, the market still has a lot going for it. As Fortune has previously reported, we’re in the middle of the five-year period during which the largest tranche of millennials, those born between 1989 and 1993, are hitting their thirties—the age when first-time homebuying really kicks into gear.
Another reason a crash is unlikely: When factoring in income levels, housing costs are lower now than heading into 2008. Leading up to the foreclosure crisis, 7.2% of U.S. personal income was going toward mortgage payments. In 2021, that figure is just 3.4%. In part, homebuyers have the pandemic to thank: It spurred low interest rates and lowered mortgage and PMI (private mortgage insurance) payments.
That said, there are two big wild cards. If inflation fears cause the Federal Reserve to move up its timeline on higher rates, it would have an instant negative effect on the market. The second risk is posed by the wind down at the end of September of the mortgage forbearance program, which allows some borrowers to pause their payments. The program still protects 1.7 million borrowers. Of course, if those buyers face foreclosure or simply opt to sell rather than restart payments, then it could cause the number of homes for sale to rise. But even that is unlikely to create a supply glut: An analysis done by Home.LLC for Fortune forecasts the end of mortgage forbearance would only cause a temporary 11% rise in inventory.
