“房子是用來住的,不是用來炒的。”這句話準確地描述了當前中國房地產需要調整的現狀,但人們都希望調控結果是房價能夠比較平穩地落地,而不是大起大落。
需要特別指出的是,我認為:“中國房地產泡沫或不低于50%。”
中國的現實問題極為特殊:現在很多城市房價基本都已經穩住了,但對于一些地方來說面臨著兩難抉擇:一是一部分人希望通過買房子來發財,自然不希望房子降價;二是不少地方政府通過賣地可以獲得較高財政收入,打擊房地產對地方財政也有較大影響;三是中國房地產行業在過去近20年時間里,被當作一個支柱產業發展,演變下來積累了一個騎虎難下的問題,那就是國內房地產企業在銀行負債率較高,居民買房也要通過銀行進行貸款。
根據銀行數據統計,中國現在個人住房貸款高達35萬億元,中國中長期消費貸款總額是42萬億元,相當于對中國大多數居民來說,申請中長期貸款都是為了房子。同時房地產開發商貸款余額在12萬億元水平,在這種情況下,如果調控得太急,后續可能會出現相關問題。
急于實現的美好愿景,可能僅僅是愿望而已。
下一步經濟大形勢,不能簡單地同美國比,中國較為特別。中國在抗疫期間,采取的貨幣政策、財政政策,主要是拯救危困企業,以及加大基礎設施建設投資力度。對于居民,特別是失業者來說,則沒有明確提供一些補貼,以保證他們的收入和消費。因此,收入增長慢,消費需求就上不去,社會消費品零售總額從去年到今年增長是乏力的,消費增長乏力與居民收入緊密相關。
這方面跟美國有點不大一樣,美國的疫情政策、財政政策,較明顯的方向是用于接濟失業者,保證他們的生活,所以他們的消費需求一直保持比較好,但是疫情對于美國等西方國家的生產供給方面的影響相對比較大,所以他們出現的情況是需求旺、供給短缺,這樣必然會引起消費價格上漲,通貨膨脹率跡象比較明顯。
重要的是,由于情況不同,千萬不要簡單地與美國比“濫”。
我認為,對中國來講,今年下半年經濟發展能夠不出問題就相當好了,因為總體上看并不是十分樂觀。
有人認為:讓全球央媽頭疼的難題是房價漲太快了!權衡利弊后,多數國家的央行把經濟復蘇作為首選。貨幣政策的二種情況是:一是收得太慢,房地產泡沫會越吹越大,金融市場的累積風險也會越來越多;二是如果收得太快,資產價格迅速下跌,又容易拖累剛剛從疫情中復蘇的經濟。
響徹全球的警報,值得參考。彭博分析顯示,全球房地產市場已經發出2008年的那種泡沫警告,加劇了有關金融失衡和不平等的風險。新西蘭、加拿大和瑞典被列為全球房地產泡沫最大的市場。
中國雖然沒有被點名,但肯定難以獨善其身。(財富中文網)
作者是中國人民大學重陽金融研究院高級研究員