普通人如何通過加密貨幣成為地產(chǎn)大亨？
Erik Sherman
2021-05-25
大多數(shù)人只有在《大富翁》（Monopoly）游戲里，才會鉆營房地產(chǎn)交易。但隨著技術(shù)的發(fā)展，很快任何人只要有幾千美元就能夠像地產(chǎn)大亨一樣，買下一部分公寓或地標(biāo)建筑。
通過使用代幣和區(qū)塊鏈等加密貨幣技術(shù)，普通人就可以參與在模擬世界中過于復(fù)雜的房地產(chǎn)交易。
例如，有一種熱門創(chuàng)意是利用非同質(zhì)化代幣（NFT），這種數(shù)字憑證能夠代表對某個事物的專屬權(quán)利。雖然非同質(zhì)化代幣剛剛開始應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)，但其支持者們認(rèn)為，這種方式將很快成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
非同質(zhì)化代幣早已在藝術(shù)品領(lǐng)域里大行其道。今年2月，藝術(shù)家邁克爾?溫克爾曼（藝名“Beeple”）的一幅數(shù)字拼接畫，通過佳士得拍賣行（Christie’s）以6,900萬美元的價格成交。這幅畫或許有無數(shù)副本，就像可能有無數(shù)《蒙娜麗莎》（Mona Lisa）一樣。但有列奧納多?達(dá)芬奇簽名的《蒙娜麗莎》卻只有一幅。非同質(zhì)化代幣相當(dāng)于藝術(shù)家的數(shù)字簽名。
但時尚藝術(shù)是一回事，保守的房地產(chǎn)市場卻是另外一回事。
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)采用新技術(shù)的速度緩慢。另一方面，買賣雙方除非簽署傳統(tǒng)文書，并且完成他們習(xí)以為常的所有復(fù)雜手續(xù)，否則他們不會進(jìn)行房產(chǎn)交易。
非同質(zhì)化代幣的支持者表示，它可以省去這種繁瑣的官僚手續(xù)。理論上，非同質(zhì)化代幣能夠取代傳統(tǒng)合同以及其他文件和約定。
普盈律師事務(wù)所（Pillsbury Winthrop Shaw Pittman）的律師約什?摩爾頓說：“非同質(zhì)化代幣與房地產(chǎn)交易中的契據(jù)有很多相似之處。一般情況下，契據(jù)的作用就是證明對一處房地產(chǎn)的所有權(quán)。”
摩爾頓表示，房地產(chǎn)交易契據(jù)可以提供三個信息：所有權(quán)憑證、關(guān)于如何處理房地產(chǎn)的合同條款以及買賣的依據(jù)。非同質(zhì)化代幣綜合了所有信息，更方便買房人使用。
加州夢
位于舊金山的一棟合作居住建筑的業(yè)主杰雷德?肯納是最早嘗試用非同質(zhì)化代幣進(jìn)行房地產(chǎn)交易的人之一。這棟建筑類似于大學(xué)宿舍，住戶有單獨的房間以及公共廚房和公共衛(wèi)生間。他正在拍賣每個房間的租賃權(quán)，包括所有公用事業(yè)費以及使用公共設(shè)施的成本，為期75年，固定費率為每個月1美元。未來即便公用事業(yè)費、房產(chǎn)稅等費用上漲，非同質(zhì)化代幣的持有人也幾乎不需要向肯納支付任何額外費用。
拍賣成功的非同質(zhì)化代幣競拍人能夠在房間中居住、出租甚至將租賃權(quán)出售，期限同樣是75年，并且只需要向肯納每月支付1美元。如果非同質(zhì)化代幣購買者最終出售持有的代幣，就需要向肯納支付出售價格的1%。
肯納向《財富》雜志分析了非同質(zhì)化代幣如何避免擁有以傳統(tǒng)方式出售的房產(chǎn)帶來的費用增加的風(fēng)險。他說：“有些人不明白，而有些人很快就可以理解。我為什么要花費100萬美元購買一套公寓，還要支付稅費、手續(xù)費和維修費呢？”
非同質(zhì)化代幣持有人在這棟位于舊金山的建筑里購買的是期權(quán)，即行使未來交易的權(quán)利。而期權(quán)則在許多類型的投資活動中都很常見，包括房地產(chǎn)投資。
摩爾頓指出：“期權(quán)非常重要。房地產(chǎn)行業(yè)每天都有期權(quán)交易。但期權(quán)權(quán)益并沒有一個高流動性市場。期權(quán)市場的規(guī)模和交易量與房地產(chǎn)買賣或租賃市場的規(guī)模相比不值一提。”
與房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域一樣，期權(quán)交易通常需要經(jīng)過中介。如果潛在買家遇人不淑，他們就可能了解不到好的機會。摩爾頓認(rèn)為，非同質(zhì)化代幣更方便人們在線上找房，它的額外價值在于“用全新的方式開展傳統(tǒng)業(yè)務(wù)”。
非同質(zhì)化代幣很容易通過在線平臺發(fā)現(xiàn)和交易，因此能夠吸引更多的買家，從而增加房地產(chǎn)交易的收入。此外，非同質(zhì)化代幣還會提供所有必要資料和協(xié)議的電子版，以方便核驗。
到目前為止，肯納還沒有看到非同質(zhì)化代幣增加了人氣和提高效率的效果。5月12日結(jié)束的一個房間的首次拍賣，最高出價為28個以太幣（Ethereum），價值約為11.1萬美元。雖然肯納沒有披露他的心理最低價，但他表示首次拍賣的價格仍然有很大差距。他曾經(jīng)表示，他預(yù)期的成交價格應(yīng)該在30萬美元至40萬美元之間。
如果非同質(zhì)化代幣拍賣未成功，他可能會按照新冠疫情之前的每月2,000美元的價格出租。新冠疫情導(dǎo)致許多住戶離開了舊金山，包括他的大部分租戶。
房地產(chǎn)律師事務(wù)所Starr Associates的肖恩?帕帕斯對非同質(zhì)化代幣能否在房地產(chǎn)行業(yè)快速流行表示質(zhì)疑。該律師事務(wù)所曾經(jīng)幫助房地產(chǎn)開發(fā)商使用加密貨幣技術(shù)進(jìn)行交易。帕帕斯稱：“在房地產(chǎn)行業(yè)，讓業(yè)主接受新技術(shù)需要時間。我認(rèn)為非同質(zhì)化代幣和現(xiàn)在出現(xiàn)的一些其他新技術(shù)可能需要更多時間才可以被人們接受。”
大批小投資者受益
新興的加密貨幣驅(qū)動的房地產(chǎn)市場的規(guī)模遠(yuǎn)不止租賃期權(quán)，甚至不止局限于非同質(zhì)化代幣技術(shù)。有一種截然不同的方式“代幣化”，支持交易房地產(chǎn)的部分權(quán)益，因此買房人不需要在舊金山買下一個獨立的房間，而是能夠購買一套大型房產(chǎn)的一小部分。
數(shù)字資產(chǎn)咨詢公司Sarson Funds的首席執(zhí)行官約翰?薩爾森表示：“突然之間，可能有100萬人想拿出1,000美元投資帝國大廈（Empire State Building）。”
除了擁有吹牛的資本以外，參與這種投資的股東還可以獲得建筑的收入分成。而賣方通過這種方式募集的資金，可能高于大型金融機構(gòu)和投資基金給出的價格。通常只有這些機構(gòu)才會收購這類大型房產(chǎn)。
即使沒有加密貨幣技術(shù)，將所有權(quán)或者一棟建筑碎片化這種方式也早已存在。這種法律機制無論是以書面形式還是通過加密貨幣，支持所有人出售證券或股份，已經(jīng)得到美國證券交易委員會（Securities and Exchange Commission）的認(rèn)可。
薩爾森說：“但帝國大廈不想變成一種證券，因為申報過程過于繁瑣。”
而通過技術(shù)手段，則能夠更高效地處理復(fù)雜的交易和信息跟蹤。這些工作如果在紙面上進(jìn)行，就需要耗費更多的時間。而且，在理論上，這可以增加買方需求，推高房產(chǎn)的整體價格。
這種觀念已經(jīng)成為現(xiàn)實。RedSwan CRE Marketplace宣布其首個代幣化的商業(yè)地產(chǎn)項目將在今年5月底完成交割。該項目位于休斯頓，共有317套公寓，公司預(yù)計售價為4,300萬美元至4,600萬美元。
該公司的首席執(zhí)行官埃德?恩沃克迪希望今年完成17筆代幣化交易，他認(rèn)為這會讓小型投資者激動不已。“這為小型投資者提供了前所未有的選擇。他們只需要支付2萬美元就能夠成為一棟高層大廈的業(yè)主之一。”
因此，不必在《大富翁》里幻想自己是一名地產(chǎn)投機商，現(xiàn)在你可以看著帝國大廈心想：“不知道它能夠給我?guī)矶嗌偻顿Y回報？”（財富中文網(wǎng)）
翻譯：劉進(jìn)龍
審校：汪皓
大多數(shù)人只有在《大富翁》（Monopoly）游戲里，才會鉆營房地產(chǎn)交易。但隨著技術(shù)的發(fā)展，很快任何人只要有幾千美元就能夠像地產(chǎn)大亨一樣，買下一部分公寓或地標(biāo)建筑。
通過使用代幣和區(qū)塊鏈等加密貨幣技術(shù)，普通人就可以參與在模擬世界中過于復(fù)雜的房地產(chǎn)交易。
例如，有一種熱門創(chuàng)意是利用非同質(zhì)化代幣（NFT），這種數(shù)字憑證能夠代表對某個事物的專屬權(quán)利。雖然非同質(zhì)化代幣剛剛開始應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)，但其支持者們認(rèn)為，這種方式將很快成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
非同質(zhì)化代幣早已在藝術(shù)品領(lǐng)域里大行其道。今年2月，藝術(shù)家邁克爾?溫克爾曼（藝名“Beeple”）的一幅數(shù)字拼接畫，通過佳士得拍賣行（Christie’s）以6,900萬美元的價格成交。這幅畫或許有無數(shù)副本，就像可能有無數(shù)《蒙娜麗莎》（Mona Lisa）一樣。但有列奧納多?達(dá)芬奇簽名的《蒙娜麗莎》卻只有一幅。非同質(zhì)化代幣相當(dāng)于藝術(shù)家的數(shù)字簽名。
但時尚藝術(shù)是一回事，保守的房地產(chǎn)市場卻是另外一回事。
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)采用新技術(shù)的速度緩慢。另一方面，買賣雙方除非簽署傳統(tǒng)文書，并且完成他們習(xí)以為常的所有復(fù)雜手續(xù)，否則他們不會進(jìn)行房產(chǎn)交易。
非同質(zhì)化代幣的支持者表示，它可以省去這種繁瑣的官僚手續(xù)。理論上，非同質(zhì)化代幣能夠取代傳統(tǒng)合同以及其他文件和約定。
普盈律師事務(wù)所（Pillsbury Winthrop Shaw Pittman）的律師約什?摩爾頓說：“非同質(zhì)化代幣與房地產(chǎn)交易中的契據(jù)有很多相似之處。一般情況下，契據(jù)的作用就是證明對一處房地產(chǎn)的所有權(quán)。”
摩爾頓表示，房地產(chǎn)交易契據(jù)可以提供三個信息：所有權(quán)憑證、關(guān)于如何處理房地產(chǎn)的合同條款以及買賣的依據(jù)。非同質(zhì)化代幣綜合了所有信息，更方便買房人使用。
加州夢
位于舊金山的一棟合作居住建筑的業(yè)主杰雷德?肯納是最早嘗試用非同質(zhì)化代幣進(jìn)行房地產(chǎn)交易的人之一。這棟建筑類似于大學(xué)宿舍，住戶有單獨的房間以及公共廚房和公共衛(wèi)生間。他正在拍賣每個房間的租賃權(quán)，包括所有公用事業(yè)費以及使用公共設(shè)施的成本，為期75年，固定費率為每個月1美元。未來即便公用事業(yè)費、房產(chǎn)稅等費用上漲，非同質(zhì)化代幣的持有人也幾乎不需要向肯納支付任何額外費用。
拍賣成功的非同質(zhì)化代幣競拍人能夠在房間中居住、出租甚至將租賃權(quán)出售，期限同樣是75年，并且只需要向肯納每月支付1美元。如果非同質(zhì)化代幣購買者最終出售持有的代幣，就需要向肯納支付出售價格的1%。
肯納向《財富》雜志分析了非同質(zhì)化代幣如何避免擁有以傳統(tǒng)方式出售的房產(chǎn)帶來的費用增加的風(fēng)險。他說：“有些人不明白，而有些人很快就可以理解。我為什么要花費100萬美元購買一套公寓，還要支付稅費、手續(xù)費和維修費呢？”
非同質(zhì)化代幣持有人在這棟位于舊金山的建筑里購買的是期權(quán)，即行使未來交易的權(quán)利。而期權(quán)則在許多類型的投資活動中都很常見，包括房地產(chǎn)投資。
摩爾頓指出：“期權(quán)非常重要。房地產(chǎn)行業(yè)每天都有期權(quán)交易。但期權(quán)權(quán)益并沒有一個高流動性市場。期權(quán)市場的規(guī)模和交易量與房地產(chǎn)買賣或租賃市場的規(guī)模相比不值一提。”
與房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域一樣，期權(quán)交易通常需要經(jīng)過中介。如果潛在買家遇人不淑，他們就可能了解不到好的機會。摩爾頓認(rèn)為，非同質(zhì)化代幣更方便人們在線上找房，它的額外價值在于“用全新的方式開展傳統(tǒng)業(yè)務(wù)”。
非同質(zhì)化代幣很容易通過在線平臺發(fā)現(xiàn)和交易，因此能夠吸引更多的買家，從而增加房地產(chǎn)交易的收入。此外，非同質(zhì)化代幣還會提供所有必要資料和協(xié)議的電子版，以方便核驗。
到目前為止，肯納還沒有看到非同質(zhì)化代幣增加了人氣和提高效率的效果。5月12日結(jié)束的一個房間的首次拍賣，最高出價為28個以太幣（Ethereum），價值約為11.1萬美元。雖然肯納沒有披露他的心理最低價，但他表示首次拍賣的價格仍然有很大差距。他曾經(jīng)表示，他預(yù)期的成交價格應(yīng)該在30萬美元至40萬美元之間。
如果非同質(zhì)化代幣拍賣未成功，他可能會按照新冠疫情之前的每月2,000美元的價格出租。新冠疫情導(dǎo)致許多住戶離開了舊金山，包括他的大部分租戶。
房地產(chǎn)律師事務(wù)所Starr Associates的肖恩?帕帕斯對非同質(zhì)化代幣能否在房地產(chǎn)行業(yè)快速流行表示質(zhì)疑。該律師事務(wù)所曾經(jīng)幫助房地產(chǎn)開發(fā)商使用加密貨幣技術(shù)進(jìn)行交易。帕帕斯稱：“在房地產(chǎn)行業(yè)，讓業(yè)主接受新技術(shù)需要時間。我認(rèn)為非同質(zhì)化代幣和現(xiàn)在出現(xiàn)的一些其他新技術(shù)可能需要更多時間才可以被人們接受。”
大批小投資者受益
新興的加密貨幣驅(qū)動的房地產(chǎn)市場的規(guī)模遠(yuǎn)不止租賃期權(quán)，甚至不止局限于非同質(zhì)化代幣技術(shù)。有一種截然不同的方式“代幣化”，支持交易房地產(chǎn)的部分權(quán)益，因此買房人不需要在舊金山買下一個獨立的房間，而是能夠購買一套大型房產(chǎn)的一小部分。
數(shù)字資產(chǎn)咨詢公司Sarson Funds的首席執(zhí)行官約翰?薩爾森表示：“突然之間，可能有100萬人想拿出1,000美元投資帝國大廈（Empire State Building）。”
除了擁有吹牛的資本以外，參與這種投資的股東還可以獲得建筑的收入分成。而賣方通過這種方式募集的資金，可能高于大型金融機構(gòu)和投資基金給出的價格。通常只有這些機構(gòu)才會收購這類大型房產(chǎn)。
即使沒有加密貨幣技術(shù)，將所有權(quán)或者一棟建筑碎片化這種方式也早已存在。這種法律機制無論是以書面形式還是通過加密貨幣，支持所有人出售證券或股份，已經(jīng)得到美國證券交易委員會（Securities and Exchange Commission）的認(rèn)可。
薩爾森說：“但帝國大廈不想變成一種證券，因為申報過程過于繁瑣。”
而通過技術(shù)手段，則能夠更高效地處理復(fù)雜的交易和信息跟蹤。這些工作如果在紙面上進(jìn)行，就需要耗費更多的時間。而且，在理論上，這可以增加買方需求，推高房產(chǎn)的整體價格。
這種觀念已經(jīng)成為現(xiàn)實。RedSwan CRE Marketplace宣布其首個代幣化的商業(yè)地產(chǎn)項目將在今年5月底完成交割。該項目位于休斯頓，共有317套公寓，公司預(yù)計售價為4,300萬美元至4,600萬美元。
該公司的首席執(zhí)行官埃德?恩沃克迪希望今年完成17筆代幣化交易，他認(rèn)為這會讓小型投資者激動不已。“這為小型投資者提供了前所未有的選擇。他們只需要支付2萬美元就能夠成為一棟高層大廈的業(yè)主之一。”
因此，不必在《大富翁》里幻想自己是一名地產(chǎn)投機商，現(xiàn)在你可以看著帝國大廈心想：“不知道它能夠給我?guī)矶嗌偻顿Y回報？”（財富中文網(wǎng)）
翻譯：劉進(jìn)龍
審校：汪皓
For most people, wheeling and dealing in real estate is something they can only do when playing Monopoly. But soon technology may let anyone with a few thousand dollars play tycoon and buy a part of a condo or iconic building.
By using technologies online from the cryptocurrency world, like tokens and blockchains, regular people could participate in real estate transactions that are too unwieldy in the analog world.
For example, a hot new idea is using NFTs, or non-fungible tokens—digital certificates that convey exclusive rights to something. Although NFTs are just starting to be applied to real estate, supporters say they will become standard in the industry.
NFTs have already overtaken the art world. Artist Mike Winkelmann, who works under the alias Beeple, sold a digital collage for $69 million through Christie’s auction house in February. There could be millions of copies, just as there probably are of the Mona Lisa. But Leonardo DaVinci signed only one. The NFT is the digital equivalent.
But trendy art is one thing. Staid real estate, another.
For one thing, the real estate industry is slow to adopt new technology. For another, buyers and sellers may be reluctant to transact property without signing traditional paperwork and jumping through all the hoops they’re used to.
Supporters of NFTs say that they would eliminate much of this bureaucracy. In theory, NFTs would stand in for the usual contracts and other filings and agreements.
“The NFT operates in many respects exactly like a deed would in real estate transactions,” says Josh Morton, an attorney at legal firm Pillsbury Winthrop Shaw Pittman. “What a deed ordinarily does is give evidence of ownership to a piece of property.”
A deed provides three things, according to Morton: proof of ownership, contractual terms about what can be done with it, and a basis for buying and selling. An NFT could wrap them all up in a single package with an online bow, ready for buyers.
California dreaming
Jered Kenna, owner of a cooperative living building in San Francisco, where people have individual rooms and share common kitchens and bathrooms like a college dorm, is among those trying to pioneer NFTs in real estate. He’s auctioning lease rights for individual rooms in his property—including the cost of all utilities and access to common facilities—for 75 years at guaranteed rate of $1 a month. Even if utilities, property taxes, and all the other expenses rise over time, owners of the NFTs will pay Kenna almost nothing.
Winning NFT bidders can live in a room, rent the space to someone, or even sell all those rights—with the same 75-year, dollar-a-month payments to Kenna. If NFT buyers end up selling, they would owe Kenna a 1% of the sale price.
“Some people just don’t get it, and others see it immediately,” Kenna told Fortune about how NFTs eliminate the risk of rising expenses that come with owning a property sold in the conventional way. “Why would I pay a million for an apartment and then have taxes, fees, and upkeep?”
What someone with an NFT buys in this San Francisco building is called an option—the right to exercise future transactions. Options are common in many types of investments, including real estate.
“Options can be very valuable,” says Morton. “It happens all day, every day in real estate. But there does not exist a highly-liquid market in option interests. The size of the market and volume of trading is nothing compared to the purchase or lease real estate generally.”
As with other aspects of real estate, transactions are typically done through brokers. If potential buyers aren’t connected to the right people, they don’t hear about the opportunities. The additional value NFTs can bring, making properties more easily to find online, is “doing something old in a very new way,” Morton says.
Because NFTs can be easily discovered and traded through online marketplaces, they could bring additional buyers and therefore more money into real estate transactions. They would also include electronic versions of all the necessary documents and agreements in a way that makes them easy to authenticate.
So far, the promise of greater interest and improved efficiency hasn’t materialized for Kenna. The first auction of one of his rooms ended on May 12 with a top bid of 28 Ethereum coins, or nearly $111,000. Kenna, who had said he thought the winning bid would be around $300,000 to $400,000 range, said the amount fell short of his undisclosed reserve price.
Ultimately, if the NFT auction didn’t pan out, he could go back to renting units for $2,000 monthly, the amount he had been charging before the pandemic. The virus had caused many former residents to leave the city, including most of his renters.
Shaun Pappas, an attorney at Starr Associates, a real estate law firm that has helped real estate developers make use of crypto technologies for transactions, raised doubts about NFTs taking off in real estate anytime soon. “In real estate in general, it takes time for owners to get comfortable,” Pappas says. “I think the NFTs and things coming down the pike now will probably take a bit more time.”
Army of small investors
The nascent world of crypto-fueled real estate is much larger than lease options, or even NFT technology. Using a different approach called tokenization—which enables transactions of partial stakes in properties—buyers may not pine for a pied-à-terre in San Francisco, but rather hanker for a piece of a big property.
“All of a sudden, a million people might want to own a $1,000 investment in the Empire State Building,” says John Sarson, CEO of digital asset advisory Sarson Funds.
Beyond bragging rights, shareholders in such a case would get a cut of the revenue the building generates. Sellers, for their part, may be able to raise more money than what big institutions and investment funds—the usual buyers of marquee properties—pay.
Fractionalized ownership or a building is already possible without technology. The legal mechanism, whether on paper or through crypto, is for owners to sell securities, or shares of stock, that are recognized by the Securities and Exchange Commission.
“But the Empire State Building doesn’t want to become a security because the reporting is too onerous,” Sarson says.
But technology would more efficiently handle the complex transactions and information tracking that would otherwise be done slowly on paper. And, in theory, it would increase buyer demand, pushing total property prices higher.
The concept has already moved beyond theory. RedSwan CRE Marketplace claims to be closing the first of its tokenized commercial real estate projects, a 317-unit apartment building in Houston that the company expects to sell for $43 million to $46 million, at the end of May.
RedSwan CEO Ed Nwokedi is hoping to close 17 tokenized deals this year that he thinks will excite small investors. “It gives them options never had before. They can pay $20,000 and be a fractional owner of a high-rise building.”
Instead of dreaming of being a wheeler dealer in a board game, now someone can look at a building like the Empire State and think, “I wonder what my ROI would be on that?”
