黑石是如何成為全球最大的房東的？
SHAWN TULLY
2020-02-23
喬恩·格雷（右）憑借對希爾頓和EOP的重磅并購交易，讓黑石成功打入房地產業。他的繼任者凱瑟琳·麥卡錫（中）和肯·卡普蘭（左）則正在大城市“知識中心”尋找利潤。圖片來源： PATRICK JAMES MILLER FOR FORTUNE
拉斯維加斯大道上的麗都和貝拉吉奧酒店、曼哈頓最大的公寓住宅區斯圖文森特鎮、印度IT 租戶的首選——班加羅爾大使館辦公園區，這些物業除了聲名卓著和規模巨大之外，彼此之間并沒有多大的相似之處。然而，它們有一個至關重要的共同點：其所有者都是私募股權巨頭黑石集團控制之下的投資基金。
過去十年，黑石一直瘋狂地擴大自己在房地產領域中的規模。自2007年上市以來，黑石投入房地產領域的主權資本增加了8倍，達到1630億美元。黑石通抵押貸款的方式來撬動更多資本，因此它擁有的“地下”房產的總價值約為3250億美元。根據《財富》雜志的估測，按此標準劃分，黑石是全球最大的商業房地產公司。
積沙成塔的黑石低調地建起了自己的房地產“帝國”。然而，最近它的一些大手筆交易使得外界再難以忽視其規模。去年秋天，黑石完成了史上最大規模房地產投資基金的籌建，募資規模達205億美元。黑石還敲定了有史以來最大的私人房地產交易——以187億美元的價格從物流公司普洛斯手中收購了大約1000個倉庫，其中有數十個租給了亞馬遜。黑石以其巨大的影響力，在大多數業主和投資者都遠小于它的行業里，成了最受關注的從業者。“我們從來沒有見過一家公司能像黑石一樣頻繁進行大規模交易，也沒見過行動如此之快的公司。”房地產投資銀行Eastdil Secured的首席執行官羅伊·馬奇說道。
圖中右下角的斯圖文森特鎮-彼得庫珀村是曼哈頓最大的公寓樓，2015年被黑石收購。自2007年上市以來，黑石投入房地產領域的主權資本增加了8倍，達到1630億美元。圖片來源：DANIEL ACKER—BLOOMBERG VIA GETTY IMAGES
這些大規模交易也重塑了黑石。在其成立的35年中，大部分時間里公司最大的利潤來源是其傳統的私募股權投資業務，專注于收購和修復落后的工業公司。而六年前，黑石的房地產業務開始起飛，該公司的高層人事也反映出房地產業務的重要性。現年50歲的喬納森·格雷一手打造了黑石的房地產業務，2018年時他被任命為集團總裁兼首席運營官，成為該公司聯合創始人、首席執行官蘇世民的接班人。
作為一家相對年輕的公司，黑石的公司文化卻給人一種老華爾街式的正統感。員工必須身穿商務正裝。會議室里陳列著賈斯珀·約翰斯和埃爾斯沃斯·凱利等藝術家的畫作，如果這些作品是擺放在1970年的會議室里，那就再合適不過了。
訪談在格雷位于44層的辦公室里進行。他向我們簡單介紹了一種大膽的投資理念，跟保守的著裝要求可謂兩個極端。他指出，盡管經濟增長速度正在放緩，但房地產價格仍然居高不下，“這就使得要在整個市場實現豐厚的回報變得更為困難。”黑石面臨的挑戰是選擇有利市場位置，以保持穩定的回報。
隨著在公司地位不斷提升，格雷已將黑石房地產業務的“接力棒”交給了全球房地產聯席負責人肯·卡普蘭和凱瑟琳·麥卡錫。而他們最新的戰略重點是，在快速發展的城市中開發平淡無奇但利潤豐厚的房產，這一戰略也突顯了整體經濟的發展。
黑石通過兩個基本類別的基金投資房地產。第一類是被黑石稱為“機會主義”的Blackstone Real Estate Partners （簡稱BREP）工具，此類基金經常會購買可以快速修復的困厄房產或部分空置的房產，以賺取巨大的短期回報。自1994年推出第一只BREP基金以來，該類基金扣除費用后的年平均回報率為15%。第二類則是較為保守的Core+基金，目標是已產生穩定租金收入的房產。包括Blackstone Real Estate Investment Trust（簡稱Breit）在內的Core+工具目前持有462億美元的資本，包括股息在內的年回報率約為10%。
兩類基金的投資案例都凸顯了各自的獨特之處：2014年，一只BREP基金以19億美元的價格收購了當時尚未完工的拉斯維加斯麗都酒店，并額外花費4.88億美元將其打造成如今更具價值的熱門酒店。相比之下，Breit基金擁有大約6萬個多戶型住宅單元，購入這些單元的目的只是為獲得穩定的租金收入。
黑石的優勢源于其與大型機構投資者之間穩定的合作關系。通過籌集巨額資金，黑石能夠一次性收購大筆資產。實際上，黑石可以對規模較小公司無力競標的房產發起收購，因而會經常獲得折扣。黑石美國收購部門負責人泰勒·亨利策表示“如果出售的是一幢價值2000萬美元的寫字樓，可能會有20個競標者參與。而如果是200億美元的交易，競爭就會變得非常有限。”經紀公司Marcus & Millichap的雅各布·諾瓦克指出，這種折扣提高了黑石集團溢價出售資產的可能性。
“如果出售的是一幢價值2000萬美元的寫字樓，可能會有20個競標者參與。而如果是200億美元的交易，競爭就會變得非常有限。”
——黑石美國收購部門負責人泰勒·亨利策
2007年，黑石對希爾頓和辦公物業投資信托公司（簡稱EOP）的收購，展示了其商業模式的有效性。與“大衰退”中眼睜睜地看著賭注泡湯的其他投資者不同，格雷的團隊獲得了長期融資，并建立起了龐大的現金緩沖。這使得黑石得以持有希爾頓和EOP，并在經濟風暴中投資改善這些物業。這兩筆交易最終為黑石帶來了210億美元的利潤，而謹慎的財務策略現已成為黑石大型房地產交易的準則。
如今，黑石正在將其重點縮小至所謂的“知識中心”城市，這類城市發展迅速，能夠吸引大批年輕專業人士。“我們看到了再城市化和中產階級化的巨大趨勢，”卡普蘭說道。在這些城市中，投資者的熱情已經因高房價而有所消退。當購入價格過高時，想從租金中獲得收益就很難了。但卡普蘭和麥卡錫認為，紐約、洛杉磯、舊金山灣區、西雅圖、倫敦、柏林和斯德哥爾摩將繼續帶來超乎尋常的增長。
在這些大城市中，公司并不依賴于大型項目。黑石正在避開零售地產業務，對新的寫字樓交易也非常挑剔。在這些需求旺盛、新建筑又少的大都市，多戶型租用住宅已成為黑石最喜歡的資產之一。
圖：自2007年上市以來，黑石投入房地產領域的主權資本增加了8倍。
另一方面，黑石正在投資傳統意義上乏味的倉庫資產，并從中獲得了巨大的收益。麥卡錫解釋稱，隨著電子商務的激增，庫存正在從商店貨架轉向大型倉庫，而為了保證商品快速送達，需要倉庫盡可能靠近數百萬用戶。這一趨勢讓距離市中心20多公里，能夠打通“最后一公里”的配送中心變得極具吸引力。而黑石正在迅速購入這類資產。僅在2019年，黑石就收購了價值近250億美元的物流物業。
據該公司預計，倉庫的租金增長速度將會快于公寓和寫字樓，目前正以每年10%或更高的速度增長。黑石美洲房地產負責人納德姆·梅吉表示，為了吸引頂級租戶，公司正在通過為倉庫加設屋頂太陽能電池板和額外停車場的方式改善物業。
光芒四射的曼哈頓寫字樓與低矮單調的配送中心之間可謂是天差地別，但在房地產領域，浮華往往會讓人分心。格雷說道“人們依然不怎么看好倉庫資產，他們往往還停留在過去。”而對于黑石來說，新澤西州足球場大小的物流中心才是未來所在。
真金白銀
92%
黑石股票的12個月總回報（截至2月7日）。
113億美元
自2009年以來，黑石來自房地產業務的調整后盈利。
3250億美元
黑石房地產投資組合的估測現值。（包括投資資本和杠桿。）（財富中文網）
譯者：梁宇
審校：夏林
