????為了徹底轉型，SOHO中國甚至打算放棄年初設立的230億元合同銷售額這個目標。望京SOHO的三座寫字樓，其中一座高的，原本打算銷售的但現在改為持有。原來計劃今年開始銷售的5萬多平米的SOHO世紀廣場，和原打算今年下半年開始銷售的上海凌空SOHO，現在也都在持有的名單上。“隨著戰略的調整我們就不以銷售為主了，而是不斷地持有。”

????“一個公司要是有力量的話，一定是一個開放的公司，所以我們對所有的商業機構、管理公司都是敞開的，而不是一個自我循環的，所有的事情都是我們來做。這也不是那個年代了。”潘石屹說。他認為SOHO中國轉型的第二個挑戰就是“商業管理能力需要提高”。

????潘石屹對韓國的商業管理津津樂道，他看中了韓國人的吃吃喝喝，大有要把它拿來“漢化”的意思。“歐美的人離我們太遠，吃吃喝喝的東西跟我們中國人不是特別一樣。最重要的我看見他(韓國人)吃吃喝喝的東西是熱的，歐洲人吃吃喝喝的東西是涼的。”

????在他看來，韓國比中國改革開放早了20年的時間，中國現在碰到的問題正是他們十年前碰到的。“食品安全、地溝油、建筑質量，都是他們原來碰到過的。“潘石屹說：“經過淘汰以后，能夠把這些吃的喝的保留下來，這里面有一定的經驗。”

????至于SOHO在商業地產方面的做法，前不久京東商城和蘇寧電器的一場價格大戰，引起了潘石屹的關注。“對這個事情我的思考就是，如果讓劉強東再折騰三年，中國的家電實體店都不存在了。”他據此斷定，“以百貨零售為主的不是未來，而餐飲、電影院、體驗店這些東西才是未來。不管怎么樣，人得吃飯，吃飯不能在網上吃，喝咖啡不能在網上喝。”

????“我們的心態還要開放，”潘石屹說：“讓全世界的商家不斷地和我們合作。這樣的話，才能夠在我們持有的每平方米物業里面創造更多的價值，就是把建筑面積變成生意。”

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均價、做空與誘惑

????坐在朝外SOHO頂層的露天陽臺上，潘石屹一邊品茶，一邊以特有的“潘式智慧”回答 《財富》 （中文版） 的提問，直到被最后一個問題難住。

????問：從中報披露的數字，上半年SOHO中國銷售的均價48,673元/平米，和去年年報披露的均價58,649元/米相比，降幅為17%，請問這個數字是不是有一定的代表性，還僅僅是個案？

????答：可能你沒有看到背后的情況。背后的情況，去年我們銷售的房子是銀河SOHO，在東二環里。今年我們銷售的項目在望京，四環邊上。看房子有一個秘訣，就是地段、地段、地段，地段是特別重要的。二環里尤其是東二環里，整個的價格高是正常的。從可比的價格來看，從去年到今年都是在不斷的上漲，而且上漲的幅度比較大。全年下來的話，漲幅大約15%。

????還有一個是，銷售辦公樓的漲幅，實際上跟你的租金是水平掛鉤的。北京、上海辦公樓的租金，去年一年上漲的幅度比辦公樓（樓價）上漲的幅度高多了。代理行出來的報告說，去年北京的租金上漲差不多達到73%，所以，我們辦公樓價格的上漲還是可以支撐這個租金的上漲。

????您和董事會有沒有擔心過有機構會做空SOHO中國？

????那當然。你要在境外上市這是必然的。如果你有事情，他肯定做空你。一般的企業（家），一看見這個做空的人，就煩得不得了。我心態特別好。在市場經濟下，人家可以做多你這個公司，可以做空你這個公司；可以買你公司的股票，也可以賣你公司的股票。這就是市場的民主。

????同華潤和萬達相比，SOHO中國的產品優勢是什么？我們知道華潤是做城市綜合體，萬達也有自己的模式。

????SOHO中國過去一些年，重點在自己的產品上，我們對建筑產品的追求跟他們還是不一樣。

????從2009年開始，全國排名前20的開發商，80%都開始做商業地產，您怎么看待這個趨勢？

????主要是限購的影響，他們覺得做住宅的利潤受到很大的影響，他們開始轉向了。

????有人預測5到8年之后，商業地產就會從戰國時代變成三國時代，剩下有影響力的公司不超過5家，您怎么看？

????我覺得這個都是一個說法啦。我看到的不要說全中國，就一個城市里面來說的話，做商業地產的、最后真正能夠叫上名字的，10家、8家還是存在的。

????我們在財富中文網的官網上，通過微博向粉絲征集問題。我挑了兩個問題。第一個問題是，你是否打算將SOHO打造成涉及多個行業的多元化集團？如果有，你打算進入什么樣的行業？

????沒有。

????還有一位粉絲說，想請問潘總，您覺得對您誘惑最大的是什么？怎么自我克制？

????哎呀，這個問題還真不好回答。其實，一個人可能最應該注意的就是不能驕傲。當官比較大（的人）、賺錢比較多的企業家、或者比較漂亮的明星，他們從才華、天資來說都是非常優秀的，可是只要犯了驕傲的錯誤，覺得你什么事都可以做好，這時候，你就要栽跟頭。