2012年最受贊賞的中國公司專題

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????北京前門大街的鮮魚口，曾經是一條很有名的胡同。現在，這里被改造成了美食一條街。街口北側很不錯的一個地段，業主是SOHO中國。這是3年前，潘石屹以每平米約3萬元的價格收購來的。但是，街口的幾家飯館，既不是老字號，也不是家喻戶曉的品牌。在老字號林立的美食街，有點不太起眼。總面積約5萬平米的前門項目，是SOHO中國第一個自持的項目。

????3年之后，在披露2012年中報的同時，SOHO中國宣布將持有目前北京和上海正在建設的14個項目中的12個，總面積達到150萬平米，占SOHO中國擁有的總建筑面積287萬平米的五成以上。“其實，我們每個新項目開盤的時候，都會想一想。”潘石屹說：“（如果）作為商業地產自己持有了，每年租金收入一大塊，物業升值一大塊，也是一個特別好的生意。”潘石屹承認他早就有了自持的想法。

????SOHO中國過去的散售模式一直倍受懷疑。潘石屹解釋說：“你一旦持有了，就沒錢了，就不能搞新的項目。尤其在前些年，我們公司的資金規模不夠大的情況下，更是這樣。”

????在過去一年多的時間里，SOHO中國完成了8筆收購，全部位于上海。并購額超過150億元，并購面積超過100萬平米。但是，同那些一年并購上百個項目的房地產開發商相比，“我們個位數的（并購）在這個行業里面簡直都不算什么。”潘石屹笑著說。去年，SOHO中國的合同銷售額是109億元，營業收入為57億元，跌出了《財富》中國500強。之前，SOHO中國曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名。

????這150萬平米的自持物業什么時候能為它的主人帶來滾滾財源呢？SOHO中國預計，未來公司將擁有每年40億元的租金收入，相當于每天每平米7塊多錢，但那將是在5年之后。“在轉型過程中碰到的第一個問題，”潘石屹說：“就是你有多少錢，你的錢能不能支撐你轉過去。”

????散售模式的好處在于，“一銷售房子，錢馬上就來了。最早的時候，（房子蓋到）正負零就開始銷售了，錢就來了。到了房子建好之后，最后一筆錢就來了。”潘石屹說：“當你的房子一旦持有的話，每年的租金收入其實跟銷售額是沒法比的。”

????美好的散售時光顯然令潘石屹頗為留戀，但是他對SOHO中國的成功轉型也非常樂觀。“我們現在可以動用的現金是150億元，凈負債率只有20%。”如果在轉型過程中，這個錢“花完了還不夠”的話，潘石屹認為他還有一個殺手锏就是“提高負債率”，而且“還有非常大的空間。”

????支持潘石屹如此樂觀的理由，還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率。“北京和上海辦公樓的出租市場是我做房地產有史以來最好的時候，從來沒有過這樣的時候。一般，每年的租金上漲5%~10%就不得了了。去年一年，北京上漲了73%。別人完全不知道在北京發生什么事情，在全世界任何地方都不可能（發生這樣的事情）。”

????在中國經濟持續低迷的背景下，如此高漲的租金，背后的動力是什么？ “我也不知道。”潘石屹極其坦率地說：“多少人問我，還有好多領導問我。”但是，他也斷言今天的這種上漲是“不會持續的”。“每年漲70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅。千萬不要基于每年租金上漲70%作為你這個數學模型的假設，這個東西肯定就錯了。”

????去年，SOHO中國完成了150億元的收購額。今年初披露的年報上，并購計劃下降到100億元。雖然潘石屹一直強調手里還有150多億元現金，但是，他承認，今年實際的并購金額可能要低于這個數字，原因是要“為完成轉型做準備”。“如果我們都拿著錢買地了，你又不能銷售，這個房子就(可能)建不起來了，就可能成為爛尾樓了。或者是工程款又付不出去了，工地上拖著不干活了，這個東西影響都非常大。”潘石屹說：“作為上市公司要精打細算，一定不要讓這樣的情況發生。”