現在很少有投資類別像“私人房地產”投資一樣有價值。私人房地產投資基金通常由私募股權巨頭管理，例如喜達屋資本（Starwood Capital）、黑石集團（Blackstone）或凱雷投資集團（Carlyle Group）等，這些基金為投資者提供投資大量公寓大樓、獨棟住宅和商業地產的機會，它們通常會讓投資者從最開始，即房地產施工或裝修期間，便參與進來。

對房地產而言，這是升值最快、回報最高的階段；這就相當于風投基金在投資對象上市之前的上升期找到那些值得投資的未來之星。據美國全國房地產投資信托委員會（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries）統計，過去20年，私募股權房地產投資基金的年回報率達到9%。每年跑贏股市2個百分點。

不過，私人房地產市場一直具有較高的投資門檻，除了資金實力非常雄厚的投資者以外，并非所有人都有機會涉足該領域。而這正是投資公司Fundrise脫穎而出的原因之一。Fundrise由45歲的房地產業從業者本·米勒（Ben Miller）參與創建。該公司正在打開通往這個特權領域的大門，它所推出的商業模式能夠幫助更多的中等收入者購買房地產股權，最低投資額為10美元。

Fundrise號稱是第一個支持人們通過手機應用程序來投資私人房地產的平臺，因此普通投資者蜂擁而至。該公司表示其目前擁有約35萬投資者，其中大多數是25歲至40歲的千禧一代。自2021年年初以來，其資產組合的權益部分，即投資者的出資，已經增加超過一倍，從15億美元增加到超過30億美元。包括債務在內的美元資產總額達到約60億美元。

該公司也一直在回報投資者。自2017年以來，Fundrise的平均年化回報率為12%，2021年更是達到23%。今年上半年股市下跌，標準普爾500指數（S&P 500）下跌20%，但Fundrise的業務卻繁榮發展，回報率達到5.5%。

當然，現在想投資房地產需要勇氣。抵押貸款利率大幅上升，6月中旬的平均利率達到6.28%，比2021年8月提高了一倍，給房價帶來了下行壓力。而有關經濟衰退的說法層出不窮，只是加劇了投資者的擔憂。

插圖來源：JOANNA ?AWNICZAK

然而，一直以來，租賃房地產在壓力時期都表現良好。事實上，租金和房價呈相反的方向波動。據CoreLogic統計，從2008年至2011年，房價下跌，租金卻每年上漲3.2%。而由佛羅里達大學（University of Florida）的教授托馬斯·R·阿諾德（Thomas R. Arnold）領導的團隊研究發現，在經濟大衰退（Great Recession）期間成立的住宅私募股權房地產基金，在隨后幾年的年回報率均在15%左右。阿諾德說：“2008年和2009年成立的一些年份較早的基金，過去20年里的回報率最高。”

當市場下行時，租賃房地產卻一片繁榮，原因非常明顯。在經濟困難時期，家庭可以取消度假和餐廳用餐，但他們需要一個住處，而且在經濟蕭條時期，人們更有可能推遲購房計劃。Fundrise正是希望充分抓住這些趨勢。該公司目前擁有約17,000套公寓和3,500套獨棟租賃住宅，合并資產總值超過25億美元。

一個重要的問題是，如果嚴重的通貨膨脹引發經濟衰退，私募股權房地產基金會有怎樣的表現。但米勒篤信，在經濟下行時期，更多的人會租房，因為租房對預算的影響較小。米勒表示：“如果購買的時機合適，通貨膨脹就會增加回報。我們會看到買房的人減少，更多的人會續簽[租約]。”

到目前為止，在美國南部，這些趨勢似乎前景光明。總部位于華盛頓特區的Fundrise的投資都集中在這些地區。新冠肺炎疫情期間，人們逃離海濱城市，已經帶動了Fundrise的陽光地帶市場房租上漲。據Zillow統計，與2019年相比，羅利（Raleigh）今年前四個月的平均月租金上漲了25%，亞特蘭大上漲了32%，坦帕（Tampa）上漲了42%。這些市場的房租年上漲率依舊超過10%。因此，盡管消費物價指數高達9%，房租漲幅卻依舊跑贏了通脹。目前，這對投資者而言是好消息。

傳統私募股權基金主要服務退休基金等機構投資者，以及“合格”（非常富有的）個人投資者，最低投資額高達數十萬美元甚至更高。相比之下，Fundrise的客戶投資額平均約為10,000美元。新手最低只需要投入10美元，就能夠加入Fundrise在2021年1月成立的房地產旗艦基金（Flagship Real Estate Fund），該基金目前持有資金約10億美元，擁有55套房產。

Fundrise的產品分為三類，分別是固定收益型基金、成長型基金和“平衡”基金。固定收益基金的主要投資是向開發商提供短期貸款。成長型基金（旗艦基金屬于該類別）持有一系列已經建成出租或施工中或裝修中的房產。這類基金的主要吸引力是可以升值，當然它們也會分紅。平衡基金則提供這兩種策略的組合。

從2017年到2022年第一季度，Fundrise的固定收益基金的年度分紅率約為8%。到去年年初，成長型基金的年度分紅率約為11%；2021年，隨著新冠肺炎疫情刺激房價暴漲，成長型基金的業績驚人，收益大幅增長超過30%。雖然Fundrise的基金今年到目前為止的表現相對一般，但值得注意的是，它們的表現輕松跑贏股市，包括住宅房地產投資信托（REITs）的股票。住宅房地產投資信托是另外一種投資租賃地產相對經濟的選擇。

而且Fundrise收取的手續費較低，也對投資者很有吸引力。客戶通常通過經紀商-交易商買入私募股權基金，需要為此支付高達5%的預付傭金。黑石集團和喜達屋等行業巨頭每年收取約2%的服務和管理費。當基金出售房產時，在達到最低預期回報率之后，基金發起人會獲得資本收益的12%至20%，作為“附帶權益”。這些收費都會減少投資者的回報。

相反，Fundrise不收取傭金，每年只收取1%的手續費，并且不收取附帶權益。米勒指出，去年Fundrise通過其管理的約30億美元資產收取的手續費為3,000萬美元。他說：“但我們也為投資者帶來了4億美元資本收益。如果按照20%的比例收費，我們的投資者就需要額外付出8,000萬美元。”

Fundrise成立的初衷，是因為米勒相信一定有某種方式能夠改變房地產的融資模式。米勒從商學院畢業后曾經在一家網絡公司任職，在本世紀初，他加入了由父親赫伯特·米勒（Herbert Miller）創建和經營的一家位于華盛頓特區的建筑公司Western Development。在2008年和2009年的經濟大衰退期間，該公司建設中的混合用途公寓和商鋪價值高達5億美元，主要都位于市中心。米勒回憶道：“我們最大的貸款商通用汽車金融服務公司（GMAC）破產，美國銀行（BofA）等金融機構停止向建筑業提供資金。問題并不是對公寓和商鋪的需求下降，而是金融系統停貸。”信貸危機導致Western Development的項目停工三年，雖然公司恢復了元氣，但那段經歷讓米勒產生了創建一家不依賴銀行資金的投資公司的念頭。

米勒之后曾經領導過多家房地產眾籌公司，其中一家公司在新世貿中心（World Trade Center）中持有少量股份。他和團隊逐漸將目光瞄向了兩個趨勢：陽光地帶住房的可負擔性，以及年輕家庭在存款購買自有住房期間租賃更寬敞的公寓和住宅的意愿。Fundrise目前的商業模式就誕生于這些想法。

最近，米勒認為，如果Fundrise可以打包收購大量新建住房，就能夠加快發展速度。這些房子對家庭更有吸引力，需要的維護較少，并且租金更高。2021年2月，Fundrise在靠近休斯頓的伍德蘭市（Woodland），以3,500萬美元的價格，從建筑商D.R. Horton的手中收購了一個新建社區，共有120套住房，該筆交易使公司的計劃實現了一個重要里程碑。之后，Fundrise又從D.R. Horton收購了五個單戶租賃住宅項目，共有600套住房，產權投資總額約為1.4億美元。

為避免收購價格過高，米勒還制定了第二份藍圖：與開發商合作投資新住宅，并在房子拍賣前將其買下。這種模式降低了建筑商的風險，同時使Fundrise的收購價格比開盤后的售價低6%至10%。這些折扣對Fundrise的年輕投資者而言意味著更多增值空間，讓他們在市場面臨壓力時獲得另外一個優勢。

譯者：ZHY

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獨棟住宅購房壓力

居家辦公的流行使得更多的年輕家庭開始尋找大房子，但通貨膨脹和利率上漲讓他們更難買到心儀的房子。結果是房租暴漲，尤其是在陽光地帶城市。

13%

美國城市房租平均漲幅，2019年- 2022年

SOURCE: FEDERAL RESERVE

注：數據截至 2022 年 6 月 1 日

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14%

休斯頓平均房租漲幅，2019年- 2022年

32%

亞特蘭大房租平均漲幅，2019年- 2022年

42%

坦帕房租平均漲幅，2019年- 2022年

資料來源：ZILLOW

注：數據截至 2022 年 4 月 30 日