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瑞安建造綠色效益
 作者: 周展宏    時間: 2009年12月11日    來源: 財富中文網(wǎng)
 位置: 雜志         
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打造綠色社區(qū)并不容易,但效果會很好
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瑞安武漢項目的屋頂綠化

????打造綠色社區(qū)并不容易,但效果會很好

????作者:周展宏

????2006 年,瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)董事局主席羅康瑞給公司全體員工發(fā)了一個通告,宣布瑞安房地產(chǎn)實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,在房地產(chǎn)開發(fā)的整個生產(chǎn)鏈上,都要按照可持續(xù)發(fā)展的理念來做,包括項目規(guī)劃、設(shè)計、采購、施工及物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)。那個時候,中國房地產(chǎn)業(yè)還處于跑馬圈地的階段,只要能拿到地,迅速蓋出房子,就不愁沒有人買。瑞安房地產(chǎn)在中國內(nèi)地市場也只能算個中小型開發(fā)商,率先提出可持續(xù)發(fā)展的理念顯得有些超前。而事實上,它在 1997 就開始了可持續(xù)發(fā)展發(fā)展的實踐,只是那個時候還沒有“可持續(xù)發(fā)展”的概念。

????瑞安房地產(chǎn)規(guī)劃及發(fā)展總監(jiān)陳建邦告訴《財富》(中文版),公司在內(nèi)地的第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目─上海太平橋項目(即外界比較熟悉的上海新天地)就已經(jīng)有了基本的可持續(xù)發(fā)展理念。當(dāng)時,公司就是要在城市內(nèi)建造一個多功能的以人為本的社區(qū)。雖然瑞安只是一個中小型開發(fā)商,但它每次拿的地塊卻非常大,每塊地的開發(fā)時間都在十年或者十年以上。這與內(nèi)地其他房地產(chǎn)開發(fā)商有顯著的不同。誠如陳建邦所言:“我們不是想建一棟單獨的大樓,而是打造一個社區(qū)。也就是說,我們是長期開發(fā),可持續(xù)發(fā)展對我們很有利。因為我們有機會從規(guī)劃、施工、購買材料、營銷、運作一步一步去操作,獲得的利益比單獨建造一兩棟小的建筑會多得多。”

????當(dāng)然,這么做的挑戰(zhàn)也是明顯的,因為做一個社區(qū),不僅包括住宅,還要包括辦公樓、零售商業(yè)、酒店等不同的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。事實上,中國的房地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)擅長開發(fā)住宅類項目,這直接受益于中國快速的城市化進(jìn)程,他們對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)則很少涉及。后者的回收周期長,設(shè)計、營銷、管理和運營都比較復(fù)雜,因此陳建邦坦言,“不是說(我們的模式)來得容易,而是效果會好?!?/p>

????那么,究竟什么是以人為本的綠色社區(qū)呢?其實,一個社區(qū)“綠不綠”,甚至在項目選址(即拿地)時就決定了,因為只有選擇公共交通方便的地塊,才有可能使社區(qū)出行更加綠色。當(dāng)然,社區(qū)夠大也很重要,這樣開發(fā)商才能提供相關(guān)的配套設(shè)施。瑞安開發(fā)的項目,規(guī)劃時就考慮要盡量降低私家車的使用,乘公交車、地鐵和步行都非常方便,體現(xiàn)了其多功能的設(shè)計理念。社區(qū)的拐彎處會仔細(xì)設(shè)計,整個設(shè)計會控制車速,使行人過馬路時很安全。對此,筆者也深有體會。本人居住的社區(qū)已經(jīng)有八年的歷史,是一個 60 萬平米、住有 2 萬多人的大型社區(qū),但直到今天仍然沒有什么商業(yè)配套,就餐、購物基本上都必須到小區(qū)之外。

????正是因為規(guī)劃得體,瑞安有兩個項目得到了美國的 LEED-ND 認(rèn)證(由美國綠色建筑協(xié)會建立并推行的《綠色建筑評估體系》,目前在世界各國的各類建筑環(huán)保評估、綠色建筑評估及建筑可持續(xù)性評估標(biāo)準(zhǔn)中被認(rèn)為是最完善、最有影響力的評估標(biāo)準(zhǔn),ND 是指社區(qū)開發(fā)認(rèn)證),分別是武漢新天地和重慶新天地,前者獲得了社區(qū)黃金認(rèn)證,后者目前獲得了社區(qū)白銀認(rèn)證,將來也有可能獲得黃金認(rèn)證。陳建邦不無自豪地告訴《財富》(中文版),目前,全中國只有三個項目通過了 LEED-ND 認(rèn)證,除了瑞安的兩個項目之外,另外一個就是北京的奧運會場館。除了選址和商業(yè)配套,大型社區(qū)的好處還包括建設(shè)中央供冷供熱系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng),等等。因此陳建邦認(rèn)為,所開發(fā)的地塊的大小,與可持續(xù)發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)。

????對于瑞安而言,并不是為了綠色而綠色。其可持續(xù)發(fā)展策略其實可以給公司帶來切切實實的回報,只是在一開始可能投資要大一些。比如,根據(jù)瑞安提供的資料,其重慶項目的綠色屋頂會使項目初始成本提高 0.76%,重慶新天地的零售項目運用水源熱汞,將項目初始成本提高了 2.6%,但這些項目在運營之后會逐漸收回之前的成本,甚至?xí)@得更多效益。

????此外,瑞安積極申請 LEED 認(rèn)證,一方面是對公司的可持續(xù)發(fā)展策略的一個檢驗,另一方面很多商業(yè)客戶對環(huán)保和綠色建筑也有相應(yīng)的要求。比如,租用其寫字樓的很多客戶都是跨國公司,公司總部往往對各地的分公司要求租用通過了 LEED 認(rèn)證的大樓,這樣可以使得公司在爭取客戶上獲得競爭優(yōu)勢??沙掷m(xù)發(fā)展策略本身也會給公司帶來效益。比如,根據(jù)瑞安的介紹,其武漢項目總體規(guī)劃可每年節(jié)約運營成本 520 萬元,種植空間節(jié)約 1,200 平方米,每年節(jié)約用水 25 萬立方米。陳建邦告訴《財富》(中文版),可持續(xù)發(fā)展策略的回收周期一般比較長,都是 5 年或者 8 年。有一點很重要,即在項目越早階段運用可持續(xù)發(fā)展理念,那么成本就會越低,效益也會越大。

????盡管初始建設(shè)成本有所增加,但瑞安認(rèn)識到,減少碳排放和綠色環(huán)保是大勢所趨,中國政府也會越來越重視綠色多功能社區(qū),因此先行一步將會使自身更有實力和競爭力。對于瑞安而言,可持續(xù)發(fā)展策略的推行不僅在于成本提高、項目回收周期的延長,更重要的挑戰(zhàn)在于對員工的培訓(xùn),以使綠色經(jīng)營的理念貫徹到每個運作的環(huán)節(jié)之中。

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瑞安武漢項目在可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃上具有一定的代表性。它通過 LEED-ND 黃金認(rèn)證,所采取的策略主要包括 12 項:(1)屋頂綠化;(2)雨水收集系統(tǒng);(3)中央供冷供熱系統(tǒng);(4)歷史建筑的保護(hù);(5)古樹的保護(hù)和移植;(6)LOW-E 玻璃的使用;(7)內(nèi)墻保溫系統(tǒng);(8)優(yōu)先選用低能耗產(chǎn)品設(shè)備;(9)熱回收技術(shù);(10)變頻設(shè)備的使用;(11)建筑廢料回收計劃;(12)提供精裝修住宅,通過集中施工避免材料浪費,并減少入住后二次裝修帶來的污染。

????瑞安武漢項目中的 A4 地塊還通過了 LEED-CS(建筑主體和外殼)黃金認(rèn)證,采取的措施包括以下 15 項:(1)屋頂綠化,采用佛甲草;(2)雨水收集系統(tǒng);(3)無永久灌溉;(4)項目禁煙;(5)使用環(huán)保材料,例如地毯、外墻涂料和粘接劑等;(6)使用節(jié)水潔具;(7)中空雙層 LOW-E 玻璃;(8)老建筑的保護(hù),9 棟老建筑采用不同的保護(hù)形式進(jìn)行改造和保護(hù);(9)古樹的保護(hù)和移植;(10)內(nèi)墻易通磚保溫;(11)施工建筑廢料回收和再利用;(12)使用低能耗產(chǎn)品設(shè)備;(13)使用變頻設(shè)備;(14)集中供熱和供冷;(15)減少光源污染等。

????其實,這些可持續(xù)發(fā)展的策略或多或少也運用在瑞安的其他開發(fā)項目上。




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