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中國房地產(chǎn)投資：2009 年充滿機(jī)遇？
????2009 年市場展望 ????開發(fā)用地和大型項(xiàng)目 ????去年，二線城市投資非常火爆，占交易總量的 43.3%，較 2006 年上漲 7.8%。然而，這主要源于一線城市缺乏足夠的投資等級(jí)的產(chǎn)品及開發(fā)用地成本高昂。這促使海外投資者轉(zhuǎn)向二線城市，如大連、天津、成都和杭州，有的轉(zhuǎn)向三線城市，以尋求獲得更高的收益或者更好的股權(quán)回報(bào)。不過，目前一線城市到三線城市的地方開發(fā)商普遍都面臨困難，這給海外投資者帶來了巨大的機(jī)遇。海外投資者目前在購買資產(chǎn)方面享有更大的議價(jià)權(quán)和相對(duì)更多的機(jī)會(huì)。為了吸引海外及國內(nèi)投資者的投資，地方公司越來越愿意降低開發(fā)用地和已建成住房的報(bào)價(jià)。這一市場正在從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。預(yù)計(jì)市場投資重點(diǎn)將重返一線城市，市場上也將出現(xiàn)更多高水平的投資產(chǎn)品。 ????預(yù)計(jì)短期內(nèi)舉債率較高的投資者將大幅撤離中國投資市場。展望 2009 年，活躍投資者將成為市場投資主力，他們在一線城市黃金地段尋求目標(biāo)回報(bào)率更低的建成項(xiàng)目。 ????高檔寫字樓 ????盡管在許多城市都出現(xiàn)了周期性的寫字樓過剩現(xiàn)象，但對(duì) A 級(jí)寫字樓的需求可能依然強(qiáng)勁。在世邦魏理仕跟蹤的 15 個(gè)城市，A 級(jí)寫字樓基本上只占寫字樓總存量的 30% 到 40%。例如在杭州，A 級(jí)寫字樓存量比例特別低，只有 21.4%。盡管在 2008 到 2010 年間，杭州新的 A 級(jí)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到 230 萬平方米，但仍然只占新供應(yīng)量的一半，目前杭州四家 A 級(jí)寫字樓的空置率在 2% 到 8% 之間。 ????預(yù)計(jì) A 級(jí)寫字樓的租住率將保持相對(duì)穩(wěn)定，在世邦魏理仕追蹤的大多數(shù)城市，租住率可能超過 90%。但是在北京，租住率增速更慢，且新增供應(yīng)量較大，空置率可能在 20% 左右。由于業(yè)主通過提供更多的優(yōu)惠競爭租戶，實(shí)際租金可能會(huì)保持穩(wěn)定，甚至?xí)行》陆怠?/p> ????假設(shè)中國經(jīng)濟(jì)增長率保持在 9% 的水平，它仍將繼續(xù)吸引海外公司到中國開發(fā)寫字樓。因?yàn)檫@個(gè)國家是一個(gè)巨大的新興經(jīng)濟(jì)體，即便是在其他國家削減成本和擴(kuò)展計(jì)劃的跨國公司也不能忽視它。 ????住宅 ????預(yù)計(jì) 2009 年普通住宅價(jià)格有可能下調(diào)。為確保有足夠住房滿足中低收入人群的需求，政府在 2006 年 6 月發(fā)布了第 65 號(hào)令，抑制開發(fā)商建造大戶型和豪華住宅。這一文件要求，中國所有城市未來住宅供應(yīng)的 70% 必須是建筑面積不超過 90 平方米的住房。普通住宅的大規(guī)模供應(yīng)增加將給房價(jià)帶來下行壓力。不過，當(dāng)前大規(guī)模的城市化進(jìn)程給快速的經(jīng)濟(jì)增長提供了支撐。另外，高儲(chǔ)蓄率及近期中國政府有關(guān)穩(wěn)定普通住宅市場的政策，將為城市住房部門的總體價(jià)格水平形成一個(gè)觸底支撐位。 ????由于豪華住宅供應(yīng)量受到限制，價(jià)格將保持穩(wěn)定。在北京，豪華項(xiàng)目的報(bào)價(jià)基本保持穩(wěn)定，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)小幅下降，因?yàn)殚_發(fā)商提供了更多的折扣。預(yù)計(jì)這一趨勢至少還將持續(xù)到明年上半年，因?yàn)榻衲瓿山涣亢艿停F(xiàn)有成屋還有待消化。由于大多數(shù)開發(fā)商將刻意推遲項(xiàng)目，直至情況有所改善，預(yù)計(jì)明年豪華住宅供應(yīng)量將大幅減少。 ????零售 ????預(yù)計(jì) 2009 年地段較好且市場定位專業(yè)的大型零售商場前景看好。根據(jù)入世承諾，中國將取消對(duì)海外零售商的限制，給零售業(yè)帶來進(jìn)一步擴(kuò)大的空間，而主要一線和二線城市富裕程度不斷提高也增加了消費(fèi)需求。由于市場需求強(qiáng)勁及目前高檔零售商店較少，大陸主要城市的空置率較低。唯一的例外是廈門，那里剛剛完成了大量的新增項(xiàng)目。 ????結(jié)論 ????受美國經(jīng)濟(jì)放緩及中國市場降溫措施的影響，中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期也將放緩。不過預(yù)計(jì)在全球范圍內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)增長仍將保持強(qiáng)勁。中國中央政府將采取更多舉措拉動(dòng)內(nèi)需，抵消出口下降前景帶來的不利影響。 ????中國中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)由防止經(jīng)濟(jì)過熱轉(zhuǎn)向確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。這有助于增強(qiáng)房市投資者的信心。近期采取的降低銀行存款準(zhǔn)備金率和主要銀行貸款利率及其他穩(wěn)定措施，也將刺激投資和普通住宅市場。預(yù)計(jì) 2009 年政府將推出更多的穩(wěn)定舉措，如進(jìn)一步降低利率和存款準(zhǔn)備金率。 ????由于政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變方向及經(jīng)濟(jì)增長前景強(qiáng)勁，國內(nèi)外投資者對(duì)房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)景仍然普遍保持樂觀。因此，預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前的調(diào)整只是短期的，隨市場上涌現(xiàn)更多的投資機(jī)會(huì)，受金融危機(jī)影響較小的核心投資基金在 2009 年將成為中國房地產(chǎn)市場上的主要投資者。 ????譯者：鄭歡 相關(guān)稿件
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