2008年房產投資：不宜激進
????作者：黎明楷 ????也許政府并不是太喜歡人們拿房產作為投資工具。老百姓，乃至輿論，也可能把房產投資看作房價上揚的罪魁禍首。可事實上，自從房產在 1998 年開始全面商品化后，房產的投資性質就越來越明顯。如果房產也像一般消費品一樣，越用越不值錢，那么大部分市民就會寧可選擇租房；相反，如果購房或者蓋房的就都成了收租的投資者，雖然資產在貶值，但租金收益相當可觀。純粹為了解決住房需要，不考慮房屋的再售價值，購房者是不會壓抑眼前的種種欲望而節衣縮食去買房的。所以，淡化房產作為投資工具的措施，只是掩耳盜鈴。適當的態度是：正視房產的這種特性，調控供求關系來影響價格，并公開資訊來引導市民理性投資。 ????2008年是變數特別多的一個年頭。站在投資者的立場，應該怎樣看待房產呢？我想從幾個角度與讀者分享一些看法。 ????第一點是時機。2007 年中國房地產市場經歷了一場大波動，上半年市場興旺，幾乎所有城市的房價都記錄了驚人的升幅，少的有 20%，多的翻倍都有。（我這里說的價格，是按項目或者是按房子算的，而不是官方用的平均算法。）不過，隨宏觀調控政策的深化，下半年從深圳開始，市場交易量開始收縮，然后一直北延，到第四季度全國的大城市都受到波及。到今年 1 月份（2 月由于有春節因素，不適宜用來比較），三級市場交易量普遍比高峰期下跌 50% 以上。廣東一帶的房價跌勢明顯，相比高峰期，深圳房價下跌 35% 以上，廣州房價也下跌了 20% 以上。雖然上海、北京兩地的優質地段的優質物業價格仍然堅挺，但隨個別開發商推出的價格優惠手段，一些郊區普通住宅的價格也回軟，呈現輕微跌幅。踏入 3 月份，市場有回暖的跡象，市場交易量開始回升，反映出價格回調到這個水平已經初步找到支持點，再繼續往下的機會不大，除非中國經濟情況惡化。 ????對于這幾年的中國經濟表現，有人提過兩個變數：遠慮是美國經濟可能步入衰退，近憂是奧運會后的熱情冷卻。先說奧運會，盡管歷史上有不少城市在奧運會的亢奮后都會有一段經濟低潮期，但我認為這個現象應該不會在中國重現。與希臘、澳大利亞不同，中國這幾年的經濟高速發展與舉辦奧運會沒有什么直接關聯，中國依靠的是強勁的出口而不是因為奧運會而吸引過來的熱錢，而且中國政府這幾年在努力的是壓抑經濟過熱，而并非為了奧運的形象工程去助長經濟。因此，奧運會的落幕除了可能會對北京奧運村附近的房產帶來一些可預見的沖擊外，不見得會對中國的整體經濟帶來什么壞影響。 ????至于美國因為次貸危機而可能引發的經濟衰退，對中國倒是有比較大的影響。到目前為止，美國仍然是世界上的經濟龍頭，一旦發生經濟衰退，不僅當地的需求會減少，連帶其他地區的需求也會受到影響。盡管中國貨不是只銷往美國，但當全球消費意欲都因為美國經濟問題而減弱，作為出口大國的中國肯定受損，首當其沖的是制造業。幸好，中國有一個偏好儲蓄的好傳統，改革開放以來，企業以及民間累積的財富不少。因此，萬一中國的經濟受到出口放緩的沖擊，中國政府還有變招的余地，那就是刺激內需，這樣可保中國的整體經濟在一段時間內維持穩步增長。 ????總的來說，中國經濟在這幾年不大可能變差，這是房產市場最有力的支持，因此整體房價還是會持續往上。但在信貸收緊的 2008 年，大漲的機會很低，反而在個別地區與個別產品還有可能延續去年的調整。從投資時機而言，今年并非雞犬升天的好年頭，但考慮到社會上能供長線持有保值的投資工具不多，房產還是一個不錯的選擇。可是，今年沒有去年那么容易獲利，不能盲目亂扔飛鏢。投資戰略是精心挑選精品，不宜急切。 ????第二個想探討的因素是地點。地產投資里有一個傳統準則，就是“地點、地點、地點”，這說明了地點對房產價值的重要性。跟大部分商品不同，房產是只能模仿，但沒法復制，原因是每個房產所處的空間是獨一無二的，而且周邊的環境是長時間演變出來的，就算政府有能力把整個城市一模一樣再建一個，但生活在里頭的人不同了，形成的社區也都已經兩樣。 ????選地點得先選城市。在大旺市期間，一般都是選擇經濟增長幅度比較大的，而且往往是基數比較低的。早先，二、三線城市比較吃香，就是因為投資者都有追落后的心態，哪個城市房價比同級別的城市低，資金就涌過去。升值潛力高，通常都隱含風險高的因素。2008 年，房地產市場面臨的變數比往常多，適宜采取穩健一些的投資作風，可以瞄準大型城市，但當然也得考慮資金實力。北京、上海、廣州、深圳這些城市平均價格都很可觀，如果資金不足，就要考慮其他省會之類的大城市了。至于一些三線城市，雖然價格便宜，但三級市場不成熟，收租以及轉售都不容易。除非在當地有熟人朋友代為處理，否則異地投資者還是不宜沾手。 ????至于具體地點的選擇，一般挑市中心應該不會錯到哪里去，但有時也不一定市中心就一定最值錢。我們首先要尊重歷史，也要相信規劃，另外還要考慮天然環境資源。城市在發展中總會在市民的腦海里留下痕跡。某些商業集中地，或者一些公認的高檔社區，或是傳統的貧民區，這些歷史足印會在頗長的一段時間里影響物業的投資價值，投資者應該順應民情下注，投資決定不宜過于超前。政府規劃不容易改變市中心的舊貌，但卻可以將一些偏遠落后的地區化腐朽為神奇。當前政府財政條件普遍不錯，政府領導也樂于投入基建，規劃被拖延的情況較少，所以跟規劃投資，算是一種簡單容易的戰略。中國地少人多，能在市區內或者是市區周邊擁有一些天然環境資源并不容易，所以一些海景、江景、湖景、山景物業就特別保值。平常日子這些物業是不易放盤的，售價也會很高，在調整期里偶爾會有這些物業在市場出現，這時候投資者就要密切留意了。 ????最后一個投資者需要考慮的因素是產品本身。同樣地段的兩個項目，由于產品設計不同，價值可能相差很遠，甚至往往出現一些原本位置較差的項目賣得比一些好地段的項目還要貴。這種由產品質量影響到地點因素的情況，隨不同房產種類而不同，一般是街鋪受影響最小，之后是住宅，然后是寫字樓，最嚴重的是商場。街鋪價值主要受周邊商業氣氛的影響，除了一些缺陷性的因素，如電力不足、門面過窄等問題之外，對產品設計要求不高，因此投資者會研究商鋪所處的地點，甚于研究外立面的美感。住宅就不同了，優美的小區環境、完善的配套、合理的房型布局，都可以提升物業的價值。寫字樓以至于商場則最考驗產品設計，較好的地段往往也可以發現一些影響市容的爛場。所以，也有一些專業投資機構專門收購一些地段優越但設計落后的商業物業，重新設計、包裝后再推向市場。2008 年，住宅類別是政府重點調控的目標，普通住宅投資前景較為暗淡，投資者不宜入市。一些適合長期持有的優質地段的高檔公寓或別墅倒是可以考慮。商業類別物業將會隨經濟增長而更值錢，但投資者除了考慮地點外，當然也要慎選產品。 ????對房產投資者來說，2008 年不是一個適宜全面進攻的一年，但由于市場上缺乏更適合的儲藏財富工具，而房產價值將受惠于中國經濟的持續增長，所以投資者可以利用這段市場冷清的時間細心挑選優質的物業長線持有。物業是否優質，首先要考慮地點，然后才考慮產品本身。總之，2008 年投資戰略不宜過于進取，選擇大城市風險較低。至于產品類別，商業類物業可以看高一線。 相關稿件
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