央行批復(fù)1000億住房租賃團(tuán)體購房貸款,試點(diǎn)8城“先到先得”
蘭香
(一位地產(chǎn)圈朋友的解讀)房地產(chǎn)發(fā)展新模式:
第一步,政府下場去庫存,包括房票和成立租賃公司收購存量房,央行給租賃公司收購提供30年的低息貸款,先息后本,房票相當(dāng)于欠條,會打破房價負(fù)反饋,托底樓市;
第二步,樓市供給減少,城中村拆遷又創(chuàng)造需求,疊加放松限制措施,鼓勵購房,房價回溫;
第三步,開發(fā)商現(xiàn)金流改善,繼續(xù)拿地,但會建升級產(chǎn)品也就是好房子,房價地價進(jìn)一步上漲,政府收回房票成本和收購存量房的20%的資本金投入,并且有盈余;
第四步,政府利用賣地款投入新建配售型和租賃型保障房,此時收購已經(jīng)不劃算,但由于新建保租房土地是劃撥,保租房公司可以平衡資金成本;
至此,雙軌制形成,保障歸保障,商品歸商品,有錢人能住到好房子,買不起的住保障房。同時投資強(qiáng)度也會上來,經(jīng)濟(jì)也拉動了。一舉多得。
所以,房價、地價還會緩慢上漲,有錢人補(bǔ)貼窮人(商品地補(bǔ)貼劃撥地),社會更加公平正義。
這一套組合拳下來,人口會加速向大城市聚集,沒產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)、縣城人口加速流失,房價再跌也不意外。
主要目的三個:
第一、救樓市,再跌下去居民破產(chǎn)、小企業(yè)破產(chǎn)、銀行資不抵債、社會動蕩,這是不允許出現(xiàn)的情況;
第二、在經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型成功前,利用高端住宅再推一把經(jīng)濟(jì),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式;
第三、推動都市圈戰(zhàn)略和中心城市戰(zhàn)略,這也是社會發(fā)展必然方向,城市人口和產(chǎn)業(yè)越聚集,分工就越細(xì),社會效率就越高。
注:與1998年上海大規(guī)模啟動中心城區(qū)365危棚簡屋拆遷,“搭橋”政策(動遷房去庫存)的救市邏輯非常類似,直到2003年房價走出底部,開始上漲。
何葦航
1000億元貸款專門發(fā)力長租市場是目前“租購并舉”制度下,在租賃住房領(lǐng)域發(fā)展的一個實(shí)打?qū)嵉闹匕跽摺?br />
從選擇的城市來看,也能看出政策的用心之處。天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟(jì)南這八個城市都不是一線城市,但也都有著非常不錯的經(jīng)濟(jì)體量和發(fā)展活力,有著大量的租房需求。此外,這幾個地方的地價和房價都不算太高,再結(jié)合一些城市房地產(chǎn)價格的下跌,目前也算得上是一個進(jìn)場的好時點(diǎn)。
但個人還是非常期待,此類政策能夠在一線城市落地,畢竟一線城市的租房市場需求更加旺盛,房租價格更高,在城市的打工青年面臨的租房痛點(diǎn)更多。