上海市今年的樓市新政首發，吹響以城市更新為引擎的號角，緊隨其后，為滿足居民剛性和改善性住房需求的住房公積金個人住房貸款政策，在寒冬中給新年樓市吹過一縷暖風。

從年前年后政策對比看，最大的變化是降低二套住房首付比例。此前是，二套住房認購公積金貸款首付比例分別為50%和70%（根據普通住宅和非普通住宅），而現在降低到50%。讓一些改善型住房或認購大戶型的二套房，也可以享受公積金貸款的優惠政策，進一步降低了改善型住房的首付比例，更好通過公積金資金來解決換房和改善型需求。

針對自貿區臨港新片區和6個行政區，此次政策和之前上海商貸政策一樣，采取了更低的首付比例，即40%，這也有助于此類區域更好降低換房成本，體現了職住平衡等功能導向。數據顯示，2023年12月上海新房成交環比增長38%，在一線城市中位列第一；二手房成交規模環比增長12%，在全國18個重點城市中增幅居前。上海最新發布的公積金政策，給樓市帶來利好，城市總規將推動上海樓市新年良好開局。

2024年的開年爆款劇非《繁花》莫屬，王家衛首度指導的電視劇，用三年時間聚一批演技步入成熟期的中生代演員再加90歲出演的老戲骨游本昌，再加上上海人出演的上海話版老故事，很難不地道，很難不火。我也是看了這部劇才知道原來上海還有一條黃河路，原來它在九十年代的上海是那么重要。

我第一次到上海是1998年，印象最深的還不是剛剛落成不久的東方明珠塔，而是公共汽車上售票員操的一口上海話，根本就聽不懂，只能自己小心的盯著站牌，才不會坐過站。當時對上海的印象就是排外，十分慶幸當年高考選擇的是去北京，而不是離家更近的上海。可是不知怎么，這次《繁花》出來我卻是堅定要看上海話版，竟然就在那吵架一樣的上海話中理解了上海，理解了那個年代。

《繁花》的背景年代有清晰的交代，就是92年小平南巡前后。劇中也有意展現那時出現的各種機會，以及各種趁勢而起的“投機分子”。最近公司法做了最新的修訂，據說實繳資本這點就是為了防止皮包公司。其實皮包公司的出現要早得多，比如劇中阿寶靠一身行頭租一間酒店客房當辦公室的那個公司，不就是一個典型的皮包公司？坊間傳說，大約在相同年代，潮汕人黃光裕就是靠租一輛大奔在北京的商場打下一片天地，才有后來的國美，才有后來鋃鐺入獄的前首富。

我搜了一下典故，發現原來黃河路的火是和私營飯店的興起密不可分，首先是美食崛起，然后是與生意場密切相關的飯局文化，然后才有紙醉金迷燈紅酒綠。黃河路上曾經有一家非常有名的餐廳叫“阿毛燉品”，它之所以有名并不是因為菜有多好吃，而是因為它是上海灘前首富周正毅女朋友毛玉萍開的店，就像《繁花》劇里玲子和阿寶合開的那個夜東京，人們來這里吃飯已經不是為了吃飯，而是為了見人，阿寶在不在，阿寶過的好不好，決定著飯店的生意。據說，隨著周正毅的入獄，阿毛燉品也就從人們的視線消失，就像如今的黃河路，已經沒有人記得這里曾經有過的繁華。

劇里李李的“至真園”原型是苔圣園，位置極好，就在黃河路的把角（所謂“金角銀邊”），就是在劇中描寫的時間1993年開業。在苔圣園老板的眼中，周正毅的阿毛燉品顯然是入不了法眼的，周對外宣稱自己的店一年能有近千萬的利潤，比阿毛燉品規模大三倍，生意也是最好的苔圣園立刻就打了他的臉，說我們這樣的店一年才勉強夠1千萬的利潤，儂不要吹牛皮好伐！這就是上海老板，既有膽大撈世界的，也有實打實老實做落地生意的。只是隨著黃河路的沒落，雖然苔圣園成了最后剩下來的那個，卻也談不上“剩者為王”，時代的大潮席卷而過，九十年代的上海灘早已和更久遠的歷史一起隱入塵埃，成為作家筆下的文化記憶。

在眾多因《繁花》而出現的點評文章里，我特別關注了公號“上海房地產觀察”寫的一篇文章，題目是《<繁花>如煙：為什么我們懷念90年代的上海？》。文章里寫道：“為什么我們懷念90年代的上海？因為90年代的上海可以整條街裝滿霓虹燈；因為90年代的上海可以過年放煙花、迎財神放煙花、開業放煙花、結婚放煙花；因為90年代的經濟市場化改革徹底激活了上海，屌絲可以逆襲，取消了很多束縛經濟的管制，市場經濟活起來了，上海和中國才能重新回到世界舞臺的中心。”他最后提到了一個很現實的問題：《繁花》的爆火一定會讓黃河路重新回到人們的視線，對于這樣一個有傳奇色彩的地方，如何才能讓它重新煥發光彩？“應該讓每一個人都感受到現在是比三十年前更好，這很重要”

果然是同行才會如此關注一個街區的興衰，才會想到街區的繁榮與城市地位的關聯，這就是城市更新的意義。就在昨天，2024年的首個工作日，上海就召開了一個全市城市更新推進大會，提出以城市更新為牽引，為突破，激發新活力、展現新氣象。你看，總有比你站的更高、看的更遠的人，他們知道上海這座城市未來應該向何處去，相信不僅是黃河路，更多曾經被蒙上灰塵的老街都會重新找到它在新時代中的新定位，重新煥發活力。

也就是在這兩天，城市更新圈里流傳著一則令人興奮的消息，去年底剛剛開業就爆火的城市更新項目鴻壽坊，已經將項目公司65%的控股權轉讓給險資大家控股，轉讓后瑞安獲得凈現金收益約11.99億元。這則消息令人興奮的點在于：其一，在商辦大宗交易異常清冷的當下，一個新開業的項目竟然可以如此快的完成變現！其二，很明顯這次交易是凱德出售來福士于平安的模式復刻，同樣是金主的置換，同樣保留了資產管理方的小股操盤權；其三，城市更新原來可以不必等到REITs市場的普惠就可以完成自我的投資閉環，前提卻是必須更精專且更懂在地的運營。

看過這兩則消息再回過頭來看《繁花》以及看似沒落的黃河路，不禁會釋然一笑，原來這就是“俱往矣，數風流人物，還看今朝！”過去的繁華，若是如周老板那種不可持續的曇花一現，就讓它過去吧！走了黃老板、潘老板、李老板，還會有更多的新阿寶會在上海灘崛起。只要城市仍在按照人們喜歡的樣子更新著，只要機會公平的向所有市場參與者開放，只要聰明加勤奮仍有用武之地，上海就還是那個屬于世界舞臺的上海，中國就還是那個二十一世紀最不可小覷的國家。

我們要相信，每一代人都有每一代人的繁花，向前走，莫回頭！

屁用沒有，鼓吹什么？