綜合來看這兩天住房工作會(huì)議的消息，2024年基本上有兩條主線。

繼續(xù)化解風(fēng)險(xiǎn)仍然是重中之重。具體的舉措包括要求銀行端保障房企合理融資需要，從而為保交樓打下更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；要求監(jiān)管部門發(fā)力加強(qiáng)預(yù)售資金安全控制，保障購房者權(quán)益，重塑消費(fèi)者信心。

如果上述化解風(fēng)險(xiǎn)是短期內(nèi)破局的“術(shù)“法，那么住房的政府調(diào)控和市場化改革相結(jié)合就是保持市場健康的長期”道“法。政策調(diào)控方向，最關(guān)鍵的是保障房機(jī)制會(huì)繼續(xù)深化，加快解決低收入群體能“住得起”才能“留得下”的問題。市場化改革方向，集中在進(jìn)入“好不好”階段的提法上。也就是說未來國內(nèi)商品房會(huì)進(jìn)入升級換代周期，讓收入較高階層的消費(fèi)者自行判斷是否要為更好的居住空間支付更高的成本。

2024 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)展望

住房是2023 年市場關(guān)注的焦點(diǎn)。我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能占 GDP 的四分之一，土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的 40%。 如果房地產(chǎn)失速，將會(huì)醞釀出經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。以前的限購政策可以保持房地產(chǎn)業(yè)作為緊俏產(chǎn)品的提供者，認(rèn)房不認(rèn)貸改革和降低房貸利率以后，房地產(chǎn)降價(jià)的潛能顯露出來，這也是政策的兩面性使然。
房地產(chǎn)終究要從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。2024 年我國經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測值是 4%，全球經(jīng)濟(jì)將迎來真正的減速，這是經(jīng)濟(jì)專家和國際機(jī)構(gòu)的研判。經(jīng)濟(jì)減速將給我們帶來更多意想不到的困難。2023 年中國經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)超過 5.1% 的增速，由于人民幣相對美元貶值，中國實(shí)際增速更高。明年如果增速在 4%，在全球各經(jīng)濟(jì)體中也是不俗的表現(xiàn)。
由于就業(yè)不穩(wěn)和收入增長轉(zhuǎn)弱的預(yù)期，消費(fèi)動(dòng)力可能不夠，但是也可能消費(fèi)是逆勢上揚(yáng)。同時(shí)投資面擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生動(dòng)能得以充分釋放。這是因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)增速減緩并沒有造成儲(chǔ)蓄率降低，而儲(chǔ)蓄額是明顯增長的。銀行理財(cái)和基金銷售也有增長趨勢，參考收益率降低但實(shí)際收益是上升趨勢。由于居民手中閑置資金在一定范圍內(nèi)比較充裕，房地產(chǎn)投資也有可能出現(xiàn)漲勢。該買的終究會(huì)買，投資路徑的比較優(yōu)勢可以給房地產(chǎn)更多的選擇。
現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商不擔(dān)心房子賣不出去，而是缺錢完成保交樓任務(wù)。央行推出保交樓政策性專項(xiàng)貸款，至今貸款額度只用了很少一部分。2024 年房地產(chǎn)市場將會(huì)進(jìn)一步出清，債權(quán)債務(wù)關(guān)系會(huì)得到較強(qiáng)幅度的清理，房地產(chǎn)開發(fā)公司有較大面積重新洗牌的趨勢，但是債務(wù)問題不太可能醞釀出產(chǎn)業(yè)危機(jī)。有實(shí)體資產(chǎn)提供信用保證，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)全局的影響也是可控的。
在一線城市房價(jià)比較穩(wěn)定之外，二三四線城市房價(jià)總體走低，有利于城市化戰(zhàn)略的調(diào)整，城市化將得到有利有力的推進(jìn)。人口和資源向一線城市匯聚的速度減緩，同時(shí)加速向二三四線城市聚集。其中重要原因是作為第一生活必需品的住房的價(jià)格在隨經(jīng)濟(jì)形勢變化做深度調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的格局深刻影響了經(jīng)濟(jì)區(qū)域的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力也從一線城市向中等城市釋放，人口和資金的聚集水平是主要決定因素。
明年美聯(lián)儲(chǔ)有可能進(jìn)入降息周期，緩解經(jīng)濟(jì)減速壓力，我國匯率保持穩(wěn)定的壓力減輕。中美利差收窄，我國整個(gè)貨幣政策維持靈活寬松的態(tài)勢也更加容易。2024 年我國面臨的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于保持經(jīng)濟(jì)較好的增長。