“對房地產(chǎn)市場的認知、討論和判斷，是決定對明年經(jīng)濟和市場走勢判斷的最關(guān)鍵因素。而當(dāng)前從幾乎所有角度看，房地產(chǎn)市場超調(diào)已是不爭的事實。”12月6日，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文在安信證券2024年度投資策略會上表示。

這真正是站著說話不腰疼，自己是有錢人，買個三套、五套房子不吃力。但是，對于普通工薪階層來說，房價上漲到如此高的水平，買一套房也要掏空六只口袋，還要欠銀行一屁股債，不對高房價進行調(diào)控，還有日子過嗎？還有能力進行其他方面的消費嗎？還能給孩子更好的教育、老人更多的關(guān)心嗎？

不錯，在嚴厲的調(diào)控政策下，房企債務(wù)過高的風(fēng)險爆發(fā)了。但是，這是調(diào)控政策的錯嗎？難道不是房企過度擴張、過度負債的結(jié)果嗎？難道不是銀行過度投放信貸資金、過度與房企共同推動房價上漲的結(jié)果嗎？在房價持續(xù)上漲、快速上漲、過度上漲的情況下，所謂的經(jīng)濟學(xué)家們，沒有站出來為廣大居民說話，反而為房地產(chǎn)市場的虛旺大喊其好，為開發(fā)商過度負債暗暗竊喜?？吹椒科蟪鲭U了，就把責(zé)任推給樓市調(diào)控了。如果不是強調(diào)控，房價會漲成什么樣，開發(fā)商的負債又會達到什么水平，恐怕不敢去想，不能去想，也不好去想，說不定，房地產(chǎn)市場真的要崩盤了。

實際上，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，并不全是調(diào)控問題，不是調(diào)控的直接后果。此前，也進行過多輪調(diào)控，只要政策稍稍放松，市場立馬亢奮，房價也會迅速進入新一輪上漲。但是，為什么此輪調(diào)控會讓市場持續(xù)低迷呢？真的是調(diào)控作用的充分體現(xiàn)嗎？顯然不是，至少不是主要因素。真正的原因，是購房者覺醒了，購房者覺悟了，購房者理性了，購房者不想再被開發(fā)商牽著鼻子走了。如果不信，可以去做一次全面深入的調(diào)查，看看還有多少人愿意負債購房，愿意去當(dāng)“房奴”。特別是90后、95后、00后，愿意當(dāng)“房奴”的比重越來越小，過好當(dāng)下，才是他們的首要選擇。

正是因為廣大居民的觀念發(fā)生了很大變化，丈母娘不再需要女婿有一套屬于自己的“房奴房”，年輕人也不再把購房作為生活的最重要目標，父母們也開始想著如何讓自己生活得更幸福一些，因此，購房的熱情已經(jīng)遠不如調(diào)控前。調(diào)控的作用，只是建立在廣大居民購房觀念轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上。反過來，廣大居民也借助調(diào)控政策讓自己的觀念進一步轉(zhuǎn)變。越來越多的人，開始從租房中品味到生活的快樂和幸福，并與“房奴”們形成了鮮明的對比。

廣大居民覺悟了，覺醒了，理性了，對開發(fā)商來說，自然是最害怕，也是最擔(dān)心的事。因為，他們的“輝煌”，都是建立在購房者的痛苦之上的，是建立在“房奴”的省吃儉用上的。一旦廣大居民的購房欲望下降、購房熱情降低，開發(fā)商的日子也就會越來越難過，最終把隱藏的風(fēng)險全部暴露出來，把掩蓋的矛盾也暴露出來。其中，資產(chǎn)虛構(gòu)、債務(wù)暗藏的問題，被徹底揭露。

作為首席經(jīng)濟學(xué)家，高善文同志沒有更多的站在廣大居民一邊看問題，而是充當(dāng)開發(fā)商的代言人，一屁股坐在開發(fā)商一邊，認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)超調(diào)，實在是不太應(yīng)該，也很不實事求是。尤其在恒大發(fā)生嚴重危機，許家印轉(zhuǎn)移了財富數(shù)百億的情況下，仍然看不到開發(fā)企業(yè)風(fēng)險的本質(zhì)，而只看到風(fēng)險的表象，可能與經(jīng)濟學(xué)家的身份相悖。我們并不希望高善文同志偏向廣大居民，至少不應(yīng)當(dāng)成為開發(fā)商的代言人。把對房地產(chǎn)市場的認知、討論和判斷，作為對明年經(jīng)濟和市場走勢判斷的最關(guān)鍵因素，也是撿芝麻、丟西瓜的觀點。中國經(jīng)濟明年的走勢如何，要看實體經(jīng)濟、看制造業(yè)、看中小企業(yè)，而不是房地產(chǎn)企業(yè)。眼下，房地產(chǎn)企業(yè)只能說是累贅，而不能說是決定經(jīng)濟的關(guān)鍵因素。

對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，要用句廣告語的話，就是要對房企狠一點，要讓他們切實負起責(zé)任，而不是像許家印那樣，只對自己利益負責(zé)，不對購房者利益、銀行利益、國家利益負責(zé)。如果這樣，就得對他們實施調(diào)查，責(zé)令其將私人資產(chǎn)拿出來償還債權(quán)人的債，而不是利益歸他們、風(fēng)險和債務(wù)歸國家、歸銀行和其他債權(quán)人。

從最近幾條新聞結(jié)合著看，能看出來，最近銀行業(yè)對房地產(chǎn)市場非常關(guān)注。幾個國有大行紛紛跟房地產(chǎn)公司開座談會，商量怎么對其給予金融支持。央行行長出來發(fā)聲，要主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型也是一樣，這都說明了銀行業(yè)對房地產(chǎn)市場的依賴程度非常高，房地產(chǎn)市場狀況的改變，對銀行業(yè)業(yè)務(wù)運行影響非常大，而在房地產(chǎn)市場下行，風(fēng)險加劇的時期，銀行業(yè)也得注意防止房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險擴展到自己身上。