租房市場真的不行了嗎？

一直以來，住房問題始終是中國人關(guān)注的焦點(diǎn)，而在這一系列的住房問題中租房無疑是不少城市新市民們最關(guān)心的事情，最近有一些租房市場不行的說法開始出現(xiàn)，租房是真的不行了嗎？我們到底該怎么看市場的發(fā)展呢？

租房市場不行了？
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道，由緯房研究院、貝殼研究院等機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的《中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告(2023年三季度)》顯示，三季度住房租金掛牌價(jià)水平環(huán)比下降，且低于去年同期水平。2023年三季度末重點(diǎn)40城住房租金指數(shù)相較于二季度末下降0.99%；與去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%。重點(diǎn)40城中，有30個城市住房租金掛牌價(jià)環(huán)比下降。
其中，上海市場租金降幅明顯，由于上海前幾年租金經(jīng)歷過一連串的漲幅，在今年9月和10月的成交量相比8月大幅下降時，全市范圍租金整體下探了6%，租賃庫存幾乎來到峰值。上海租金的下行引發(fā)了人們對局部租房市場運(yùn)行情況的猜測。面對著這樣的論斷，我們到底該如何分析看待呢？

租房市場的問題到底出在哪了？
當(dāng)然，租金的變化，最主要來自供需關(guān)系，普租市場的租金下調(diào)更多是市場供過于求。其具體有四大原因：
第一，每年11月份以后都是租房市場中的傳統(tǒng)淡季，這屬于行業(yè)特征，這里不做過多贅述。
原因二則是今年二手房回流到租房市場導(dǎo)致了供給量的上升。依據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年10月31日一線城市在平臺上掛牌“租售房源”的房源量比去年10月31日高出10%以上。這種房源回流現(xiàn)象在一段時間內(nèi)可能造成了租房市場的供給過剩。
第三是保障供給層面的多元供給和政府加大保障房的投放還在增加。展現(xiàn)在政策上全國已有30多個省份陸續(xù)出臺了加快發(fā)展保租房的實(shí)施意見，僅上海截至今年11月，就已經(jīng)累計(jì)建設(shè)籌措各類保障性租賃住房45.3萬套（間）、供應(yīng)26.7萬套（間）。
第四則是大家沒有發(fā)現(xiàn)的潛移默化，那就是專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)崛起，無形中為市場補(bǔ)充了高品質(zhì)供給。有調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前有65%的租客將“機(jī)構(gòu)化長租房”列為租房首選。

數(shù)據(jù)告訴我們：品質(zhì)化房源更受歡迎了
供給增加了，那需求市場呢？從多個數(shù)據(jù)角度來看，其實(shí)租客客源量并沒有明顯減少。數(shù)據(jù)顯示，今年核心大城市人口流動穩(wěn)定。從宏觀的角度來說，外來人口是租賃住房的核心來源，我們從人口流動的數(shù)據(jù)來看，中金公司的研報(bào)顯示，2023 年起人口回流大城市趨勢明顯，從移動電話用戶數(shù)來看，2023 年起四個直轄市的移動電話用戶數(shù)增長開始加速，并重新超過了全國其余地區(qū)。從城市客運(yùn)量和百度遷徙指數(shù)來分析，百度遷徙指數(shù)也顯示，2023 年前10 月，流入北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的規(guī)模較2021 年前10 月上升63.3%，高于全國的56.6%。因此，核心大城市的人口流動也沒有發(fā)生根本性的變化。這意味著客流量的核心基礎(chǔ)也較為穩(wěn)固，這對于租房市場來說是一個重要的支撐。
當(dāng)客源量沒太大變化，而市場上房源又變多了的時候，市場的分化特征開始加速顯現(xiàn)出來。
數(shù)據(jù)顯示，北京和深圳兩個城市呈現(xiàn)出了延遲購房 “由購轉(zhuǎn)租”是特征。拿北京來說，北京租賃成交套均租金就呈現(xiàn)出“高低兩端”成交占比有所增加的情況。其中套均租金萬元左右的占比增加了1.5%，萬元檔多以家庭租賃需求或精裝修高品質(zhì)房源為主。
從這些趨勢可以看出，租客的選擇正在更加回歸理性，高品質(zhì)房源成交活躍正印證了這一點(diǎn)。長租機(jī)構(gòu)自如研究院的數(shù)據(jù)也顯示出這一特征，數(shù)據(jù)顯示，自如租住產(chǎn)品出租周期整體比個人普租市場快一倍，具體來看，整租新品心舍系列、合租中的主臥帶獨(dú)衛(wèi)房源，都比自如其他整租、合租產(chǎn)品平均出租周期要快近一周。
租客的選擇最能說明問題，可以看出，租客升級的品質(zhì)需求和快速出租的高品質(zhì)房源表明品質(zhì)房源仍是消費(fèi)主力。

為什么說現(xiàn)在的租房市場反而前景更好？
從長期市場來看，實(shí)際上，當(dāng)前市場正在呈現(xiàn)出明顯的二八分化特征。個人房源因本身品質(zhì)良莠不齊會逐漸被市場淘汰，而長租機(jī)構(gòu)房源則優(yōu)勢更加明顯。這種市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將有助于提升租房市場的服務(wù)質(zhì)量和效率，從而推動租房市場的健康發(fā)展。
一是從房源品質(zhì)和服務(wù)層面來看，長租機(jī)構(gòu)具有明顯優(yōu)勢。它們通常可以提供統(tǒng)一、高品質(zhì)的房源，并且對房屋進(jìn)行持續(xù)的維護(hù)和管理，確保租戶的居住體驗(yàn)。與此同時，它們還能提供一站式服務(wù)，包括租賃咨詢、合同簽署到后續(xù)的維修等，大大簡化了租房流程，為租戶帶來了便利。
這其中以自如最具代表性，自如在三年前推出增益租業(yè)主出租方案，在業(yè)主端升級為“無差價(jià)、無空置期、租金有保障”的規(guī)則后，更是對產(chǎn)品裝修和美學(xué)設(shè)計(jì)做了大幅升級，在當(dāng)下，這正好擊中租客“租一個比自家裝修還要好的房子”的分化需求。長租穩(wěn)定為市場輸出高品質(zhì)房源，為市場提供了蓄水池。
二是長租機(jī)構(gòu)在規(guī)模和運(yùn)營上也具備優(yōu)勢。由于它們管理的房源眾多，因此可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)營，從采購、裝修到出租的每一個環(huán)節(jié)都可以實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化。這種規(guī)模化的管理方式使得長租機(jī)構(gòu)在市場波動時，仍有能力保持收房與出房的正常運(yùn)作。
三是從風(fēng)險(xiǎn)管理角度來看，長租機(jī)構(gòu)也展現(xiàn)出了其優(yōu)越性。它們有專門的市場研究團(tuán)隊(duì)，可以對商圈、樓盤等進(jìn)行深入分析。這種對市場趨勢的敏銳洞察和應(yīng)對策略，使得它們在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中依然能夠穩(wěn)健發(fā)展。
總的來說，雖然當(dāng)前的租房市場可能會出現(xiàn)一些短期的波動，但從長期來看，由于人口流動和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以及政策調(diào)整和市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化等因素的作用，租房市場的前景其實(shí)是樂觀的，在這其中長租機(jī)構(gòu)所擁有的差異化優(yōu)勢反而讓市場更好。因此，二手房回流租房市場，對住房租賃行業(yè)會有影響嗎？答案是，我們應(yīng)該看到租房市場的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)遇。

租房即可落戶這個條件的寬松程度，可以約等于無條件了，能夠看出，青島為了搶人放出了大招。但是，落戶本身并不能當(dāng)作福利看待，擁有戶口后能享受到的好處才是吸引人的關(guān)鍵。

青島氣候和景觀還是很好的，但是消費(fèi)高，收入不占優(yōu)勢，高考競爭壓力大。憑借現(xiàn)況，青島能吸引到的人有限，如果很多問題短期內(nèi)無法修正，至少要發(fā)展幾個閃光點(diǎn)才好。

大家都在放寬

看來房地產(chǎn)的冰點(diǎn)正在接近。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素短期看政策，長期看人口。北方城市除北京外，基本處于人口失血的狀態(tài)。先把人留住，然后才能說，城市人口紅利，才能說經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以人為本的城市將來會越來越多。