這兩天關于樓市的一條“好消息”是國內最大的中介頭子鏈家突然高調宣布下調中介費率，從雷打不動的2.7%降至2%，而且從原來的買方單方承擔改成買賣雙方各承擔1%，這對于買方來說等于降低了1.7%的中介費用，按照北京動輒千萬的房款來說，就是節省了差不多十幾萬的額外支出，所以有中介奔走相告稱之為“大利好”。

可這真是什么“好消息”嗎？就像為啥之前鏈家就能強勢堅持全行業最高的中介費率（對地產商的費率比這個對個人的更高的多），而且為啥以前買房人就心甘情愿向他家掏這毫無討價還價空間的“服務費”，你要搞明白其中的邏輯，才好判斷這究竟算不算利好。

我想鏈家+貝殼之所以能收這么高的中介費率，很大程度上并不是因為服務內容有多專業復雜或者服務水平有多高（當然必須承認，鏈家在向貝殼的進化中確實極大程度改善全行業人員的服務意識，如今隨便哪個房產中介門店都可以是便民服務站），而在于它掌握著最多的“真房源”和“真客源”（這也得益于它的對手們的不爭氣），因此掌握定價權。你越著急出手的就越需要這么一個更大概率成交的交易平臺的支持，就越沒有談判空間只能接受它劃定的游戲規則。而買方能接受高費率的背后也代表著買方對后市房價上漲的預期，以及他們對鏈家控盤能力的認可。

而現在之所以鏈家會主動降低費率還改變收費規則，還是作為同行的中原的張大偉說的一針見血：“收費核心是看市場誰強勢，……，國外主流是單邊代理，一方代理乙方，所以收費當然就是單邊”。結合最近看到的在各地普遍放松限購限貸以及調整存量房貸利率政策等諸多利好政策下樓市的表現，就連蘇州經濟這么強勁、人口這么年輕的城市二手房市場都一片冷清，你就知道是為什么了，現在能把房安全出手及時回籠現金的都要燒高香，怎么還敢指望房價會繼續上漲，還想買方多付傭金？有朋友援引國家統計局原副局長賀鏗近期的發聲“現在房地產供應過剩，14億人可能住不完，這么多空置房子再要大力發展房地產是不明智的”，連國家統計局這么宏觀的部門都看到了這么微觀的變化，就說明市場已不可逆轉的進入存量時代，必然是買方市場，出錢的人說了算。有朋友就說，也許再過不久就該改成只向賣方收費了。

這其實并不是什么奇怪的事，比住宅市場更早進入存量市場的商辦市場早就是這樣的規矩，誰主動誰去找的中介就該誰交中介費，絕對不存在兩頭收費的中介。而進入存量市場，商辦市場的經驗也告訴我們，一定租賃規模遠大于買賣，一定是一二線城市遠大于三四線，一定是核心地段的活躍度遠大其他地區，住宅的選擇面會相對廣些，但也不會偏離這個大的邏輯。我這邊最近接到兩個央企的咨詢信息可以作為側面的驗證，其中一家是做文旅地產聞名的，他們反饋的意見是“以后堅決不碰文旅地產，尤其是一線、1.5線城市之外的項目”；另一家是做基礎設施建設出身的，最近被動開始大規模進入城市更新，“完全不知道該怎么玩，卻知道只有這里還可以玩”。你看“不差錢”的央企都在做這樣的抉擇，你覺得還存在別的可能嗎？

回到鏈家這個話題，存量時代民企有可能靠收服務費生存并發展壯大嗎？個人以為進入存量時代民企的生存之道幾乎就只剩下拼服務拼產品這一條道，要么就像賀局長說的今早轉型（或者轉行），要么就老老實實打造自己的服務能力，靠服務從這有限的微利市場中分一杯羹。微利就意味著賺錢會很難，只有能拿出比國企更高的效率，做出性價比更高的產品，才輪的著上桌吃飯。既然連鏈家這樣修成了平臺的壟斷者都愿意向市場低頭，誰還有資格去傲慢呢？

其實不是壞事，一切不過都在回歸常態，一切不合理的暴利都將在大洗牌中清洗干凈，剩下來的就是接受平均利潤的公平交易。要想比同行活的更好一點，活的更長一點，就多修修內功，看看老天爺是否賞飯吃吧。

鏈家的費率此前也能談，一般2.5%或者2.4%都能成交。我上次買房，很輕松談到了2.5%，再往下就很難了，我也沒再繼續砍價。這次官降到2%，力度不小，但未來議價空間可能就不大了。

至于買賣雙方各負擔1%的這個操作，我個人并不看好。“羊毛出在羊身上”恐怕是未來大概率事件，賣方只需要把中介費放到房價里通盤考慮一下，在買家砍價的時候稍微強硬一點，這個錢實質上就不用出了。當然對于一些特別著急出手的，房屋質量不是那么好的房子，也許賣方是真心實意愿意出這個中介費的。

總之，高高在上的鏈家也終于要降價了，這無疑是大好事。壓力會給到那些小中介，本來他們的中介費就在1-2%之間，現在恐怕要進一步下調才能保住市場份額了吧。