招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績交流會上表示，從央行的發(fā)聲來看，從“鼓勵和支持”直接變成了“指導(dǎo) ”。存量房貸利率下調(diào)勢在必行，也是大概率事件。招行已制定相應(yīng)預(yù)案，但還沒有最終的方案。

除招商銀行外，華夏銀行、建設(shè)銀行、中信銀行等也都在半年業(yè)績會上，對存量房貸利率下調(diào)問題做出表態(tài)。這種表態(tài)，儼然成為各大銀行中期業(yè)績說明會、交流會的標(biāo)準格式。所不同的是，各家銀行在表達方式上存在一些不同，有的表達得直接一些，有的表達得含糊一些，更多的都是想“一站二看三通過”，先看別人的，再考慮自己的，不太想搶在別人前面做出政策調(diào)整。

最終結(jié)果也可能，要么管理層統(tǒng)一發(fā)話、統(tǒng)一行動，要么部分銀行約定好統(tǒng)一調(diào)整，而不大可能出現(xiàn)一家或少數(shù)幾家銀行先帶頭，其他銀行根據(jù)情況選擇如何跟進的現(xiàn)象。如果那樣，帶頭調(diào)整政策的銀行會面臨比較大的壓力。當(dāng)然，也不排除，可能會出現(xiàn)有的銀行就是不下調(diào)的現(xiàn)象。

那么，為什么在輿論和公眾反映已經(jīng)非常強烈，購房者也在采用各種手段置換房貸，管理層也已經(jīng)發(fā)話的情況下，各大銀行依然用等待觀望的方式對待存量房貸利率下調(diào)問題呢？到底是銀行舍不得這塊利益呢，還是操作系統(tǒng)跟不上調(diào)整的需要，或者還有其他方面的顧慮，需要弄清楚。否則，會給銀行帶來不利的影響，會損害銀行的市場形象。就算銀行處于強勢地位，不需要考慮那么多，也不該有太多的負面影響、負面形象。

銀行舍不得這塊利益，那是肯定的。因為，對很多銀行來說，已經(jīng)當(dāng)作既得利益放在銀行的業(yè)績薄上，相關(guān)的績效收入，也已經(jīng)按照當(dāng)時的利率測算發(fā)放到員工手中。如果下調(diào)存量房貸利率，就等于把既得利益“吐”一部分出來，這對銀行來說，當(dāng)然是極不情愿的，一定會能多拖一天就多拖一天的。畢竟，銀行也是企業(yè)，也要講效益、講利潤，也只有效益好、利潤多，員工的收入才能多，員工的積極性才能發(fā)揮。

但是，這也絕對不是銀行拖著不辦的主要原因。少一點利潤、降一點效益，對銀行來說，完全有這個承受能力，也不會影響員工的收入。銀行最忌憚的，也是最顧慮的，還是風(fēng)險防范，是降低存量房貸利率會給銀行帶來怎樣的風(fēng)險壓力。如果經(jīng)過評估，不存在風(fēng)險問題，銀行就完全可以下調(diào)存量房貸利率。否則，就必須繼續(xù)評估，繼續(xù)以現(xiàn)行存量房貸利率形成的利潤對沖可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

事實也是，對相當(dāng)一部分銀行來說，雖然不良率處于較低水平、不良貸款總額也不算大，感覺比較安全，沒有多大的風(fēng)險隱患。實際上，各大銀行心里都非常清楚，所謂的低不良率和低不良貸款總額，并不可靠，也不穩(wěn)健，只要某個行業(yè)發(fā)生問題，就有可能使銀行的不良率和不良貸款額快速上升。其中，房地產(chǎn)企業(yè)貸款是最令銀行擔(dān)憂的，也是風(fēng)險最大的，更是風(fēng)險隨時都有可能爆發(fā)的。

以恒大為例，2.4萬億的負債，貸款6000多億元。雖然這些貸款都有抵押、擔(dān)保等，但是，如果恒大真的破產(chǎn)了，有些剛性的支出是必須的，即便銀行有抵押、擔(dān)保，也沒有絕對把握把錢拿回來。更何況，恒大用于向銀行貸款的抵押物，大多是土地。銀行把這些土地拿到，要想變現(xiàn)，難度也是相當(dāng)大的。一家銀行就這么多，而出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險的，可不只有恒大一家，負債規(guī)模最多的10大房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)有7家暴雷，如果都走向破產(chǎn)，對銀行來說，無疑是一場不小的風(fēng)險。

也許正是因為銀行普遍面臨著來自開發(fā)企業(yè)那頭的風(fēng)險壓力，其他方面的風(fēng)險也就需要更好地防范，千萬不能出現(xiàn)多處冒煙、多地出險現(xiàn)象。在這樣的情況下，先不急于出臺存量房貸利率下調(diào)政策，也是對銀行可能面臨風(fēng)險的一種預(yù)防。至少，可以避免銀行息差進一步降低，抗風(fēng)險能力進一步下降。

央行在今后二季度貨幣政策執(zhí)行情況報告中指出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險，需保持合理利潤和凈息差水平。從這句話不難看出，央行對商業(yè)銀行的盈利能力和凈息差水平也是非常關(guān)心的，不會強行要求銀行下調(diào)存量房貸利率的，而會讓企業(yè)依據(jù)自身實際進行選擇。確實沒有條件下調(diào)的銀行，也可以選擇不下調(diào)。否則，息差太少，利潤太低，一旦出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)等方面的問題，風(fēng)險就難以化解，也無力承受。因此，防范風(fēng)險，才是銀行不能及時下調(diào)存量房貸利率的最大顧慮，也是最大考量。

7月24日，中央政治局會議上，對于“股市”和“樓市”兩個領(lǐng)域，同時提出“活躍資本市場，提振投資者信心”和“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”兩大舉措。毋庸置疑，對于當(dāng)前困擾宏觀經(jīng)濟發(fā)展的這兩個難題，最高層會議公報中表明國家的鮮明態(tài)度，“兩手都要抓，兩手都要硬”，不可偏廢。

上周日，財政部、國家稅務(wù)總局、證監(jiān)會和三大交易所官宣包括印花稅下調(diào)、階段性收緊IPO和再融資節(jié)奏、規(guī)范大股東股份減持以及下調(diào)融資保證金比例等活躍資本市場措施，“四箭齊發(fā)”，力度空前，著實讓廣大投資者興奮了一把，A股市場隨即給予連續(xù)兩日上漲回應(yīng)。不過，相較于眾多股民期待本輪救市政策中最大利好板塊——券商股最近兩個交易日的高開低走甚至板塊翻綠，意料之外的房地產(chǎn)板塊卻收獲驚喜，前期爆雷的金科股份連續(xù)收獲兩個漲停，榮盛發(fā)展、天房發(fā)展等連續(xù)兩日大漲超過15%，整個板塊也是連續(xù)兩個交易日大漲。無獨有偶，8月初深陷流動性危機的宇宙第一房企——碧桂園在經(jīng)歷股價腰斬后，其H股上市公司碧桂園（代碼：HK2007）8月29日也收獲超過12CM漲幅。當(dāng)然，資本市場中房地產(chǎn)板塊異軍突起也是事出有因，一部分利好來自于8月27日證監(jiān)會發(fā)布一條政策：房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，另一部分原因是8月28日十四屆全國人大常委會第五次會議上，國家發(fā)改委主任鄭柵潔在工作報告中提出：積極擴大國內(nèi)需求，深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

一個多月來，隨著各部委和各地全面落實中央政治局會議精神，有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺頻率明顯加快，中國房地產(chǎn)市場引來密集松綁期，不過相較于股市的史詩級式救市方式，樓市目前只有“不慍不火”救市措施，特別是作為中國樓市風(fēng)向標(biāo)的“一線城市”至今并沒有出臺“硬核”措施，著實讓人捏把汗。當(dāng)然，一線城市樓市在本輪行業(yè)深度調(diào)整中，“受傷最輕，包袱最小，希望最大”，對于一線城市來說，救市政策一來沒有這么迫切，二來基于過去救市后續(xù)表現(xiàn)，一線城市“燈塔”效應(yīng)依然明顯，因此，一線城市出臺救市措施必然慎之又慎。

相較于三、四線中小城市人口凈流出、居民收入減少帶來商品房明顯供過于求，即使價格大幅降低也依然無人問津，二線大城市人口紅利尚有空間，加上區(qū)域中心資源優(yōu)勢，一旦房價下降至心理區(qū)間，還是有不少剛需和改善性需求甚至投資客抄底，但是對于一線城市而言，不僅大部分房企對于在售一手房咬住價格不松口，而且二手房主除去特殊原因著急出手外普遍也是觀望惜售，當(dāng)然這種情況下，買家更是持幣待購中，買賣雙方博弈愈加明顯。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份全國樓市繼續(xù)低迷，成交量整體同環(huán)比均下降。一線城市成交面積環(huán)比下跌22.83%，北京、上海、深圳環(huán)比跌幅顯著，廣州跌幅最小為5.2%。二線城市整體環(huán)比上漲3.15%，其中蘇州漲幅顯著，為49.59%。庫存面積總量略有上升，深圳漲幅最高，為6.97%。土地出讓方面，8月份監(jiān)測城市總體供應(yīng)量同比走低，宅地供求同比下滑，整體成交方面量跌價漲，一線城市出讓金及成交樓面均價有所上揚；房企拿地城市集中在廣州、南京、杭州、成都等城市。土地出讓金總額同比上揚，成都攬金371億居首。

顯而易見，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完全見底，但是可以看到是底部區(qū)間正在夯實，一、二線城市土地拍賣出讓市場觸底反彈已經(jīng)發(fā)出明顯信號。那么，對于廣大投資者來說，現(xiàn)在是抄底良機么？

首先，可以肯定是，目前單論從投資房地產(chǎn)行業(yè)機會而言，資本市場機會遠大于不動產(chǎn)機會。若資本市場是國家宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”，那么板塊指數(shù)就是行業(yè)景氣的“溫度計”。隨著房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)等相關(guān)板塊前段時間二次筑底后再次反彈，意味著上市房企以及相關(guān)物業(yè)、經(jīng)紀關(guān)聯(lián)公司風(fēng)險基本出清，在經(jīng)歷債務(wù)重組、資產(chǎn)重整等程序后，本身基本面尚可、投資布局合理、歷史債務(wù)包袱較輕的上市房企以及相關(guān)物業(yè)、經(jīng)紀關(guān)聯(lián)公司更是迎來觸底反彈良機，投資這些上市公司股票，財務(wù)風(fēng)險基本可控，未來收益較為客觀。同時，相對與實體房產(chǎn)而言，風(fēng)險出清的上市房企公司股票不僅正處在歷史低位，抄底正當(dāng)時，而且流動性好，收益變現(xiàn)容易，潛在風(fēng)險可控。

其次，若要投資的話，一線城市房產(chǎn)特別是核心地段房產(chǎn)基于“過去抗跌、現(xiàn)在保值和未來增值”邏輯，是如今唯一值得投資的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。在本輪樓市調(diào)整中，全國各地房地產(chǎn)市場幾乎泥沙俱下，但是唯獨一線城市房價一直較為堅挺，其本質(zhì)原因還是因為其良好供需基本面支撐，這也是一線城市中買賣雙方博弈的焦點所在，畢竟在市場經(jīng)濟中，供需關(guān)系才是影響價格的最核心因素。北京、上海、廣州和深圳等一線城市憑借其優(yōu)質(zhì)教育資源、良好醫(yī)療保障和廣闊就業(yè)機會等優(yōu)勢，多年來吸引舉國精英人才和成功人士安家落戶，同時購房置業(yè)落戶不僅是國人傳統(tǒng)觀念，也是保障上述權(quán)益的最好方式。盡管一線城市商品房一直被認為是普通民眾眼中的稀缺資源，但是精英人才和權(quán)貴階層充沛的購買力也足以讓其成為“必需品”。因此，盡管一線城市樓市尚在博弈中，但是核心區(qū)位房產(chǎn)，下跌空間不大，逢低適時出手，未來上漲可期。

最后，對于剛需和改善型需求來說，二線城市房產(chǎn)抄底機會正在臨近，歲末年初正當(dāng)時。近期，住建部強調(diào)要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，絕大部分購房人買房成本明顯下降，相較于一線城市商品房市場的供不應(yīng)求和三、四線城市的供過于求，二線城市商品房市場目前處于供需弱平衡狀態(tài)，今年以來，二線城市不斷出臺“以價換量”的刺激政策正在促使其房地產(chǎn)市場逐漸進入“緊平衡”狀態(tài)，最近二線城市商品房成交量環(huán)比上升已經(jīng)充分印證這一點。究其原因，在于二線城市均是省會城市或者區(qū)域中心城市，其房價相對于所在城市居民收入屬于“比上不足，比下有余”狀態(tài)，合適降價讓利后，其良好性價比必然會吸引大量剛需和改善型需求入場抄底。盡管二線城市的區(qū)域中心城市屬性也限制其房價過去上漲空間，但是也注定未來下跌空間不會太大，畢竟一旦跌多了，相較于周邊三、四線城市，其較高性價比，總會有本市及周邊區(qū)域剛需和改善型需求抄底。

如今屬于中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)落幕，過去那種“閉眼買房、坐等升值”的機會已經(jīng)一去不復(fù)返，未來十年內(nèi)，全國大部分區(qū)域大概都會進入存量房博弈時代，但是市場機會依然存在，不過機會總是留給有準備的人。

一張《關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議的通知》的截圖8月29日在網(wǎng)上傳播開，圖中顯示，該銀行擬于8月30日（本周三）召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會。經(jīng)記者核查，該截圖信息為真，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。 (21財經(jīng))

今年稍早的時候，我去把在招商銀行的存量房貸給全部還款了，無需預(yù)約，到了現(xiàn)場也沒有發(fā)現(xiàn)有排大隊的現(xiàn)象，很快就辦理完畢。還款的主要考慮還是利率太高加上理財?shù)氖找嫣停由弦灿幸还P閑錢。如果招行能夠采取措施及時下調(diào)存量房貸利率的話，相信還是能夠留住不少客戶的，畢竟現(xiàn)在經(jīng)濟前景不好，市場對銀行貸款的需求也不像此前那么旺盛，而房貸往往是銀行資產(chǎn)中比較優(yōu)質(zhì)的，違約的概率極低。

在地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷下，未來哪家銀行能夠在存量房貸利率上有更大的優(yōu)惠，也許就能獲得更多客戶的青睞，畢竟不提前還貸，就等于是保住了房貸業(yè)務(wù)。而招行作為零售銀行中服務(wù)最好的，可以說提前布局了這個市場。

下調(diào)房貸，激活房地產(chǎn)業(yè)，增速循環(huán)

如何看待存量房貸利率下調(diào)？

存量房貸利率下調(diào)具有多方面的積極意義。

首先，有利于減輕購房者負擔(dān)，促進消費，增強人民群眾的幸福感。由于當(dāng)前就業(yè)環(huán)境受挫，再加上有很多人當(dāng)前對未來的收入預(yù)期不足，占據(jù)一定比重的存量房貸使得居民消費活力下降。因此，存量房貸利率下調(diào)能夠在一定程度上緩解居民消費壓力，促進改善需求的釋放。

其次，存量房貸利率下調(diào)對現(xiàn)在未入市的購房者也是一個穩(wěn)定人心的作用。因為他們也擔(dān)心房貸利率變化太快，不敢輕易買房。

此外，存量房貸利率下調(diào)有利于二手房市場的回暖。高房貸利率買房的業(yè)主們都在賣房，想重新買房。二手房大量拋售，本就慘淡的二手房市場會承壓過重，雪上加霜。

同時，存量房貸利率下調(diào)有利于銀行金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。當(dāng)前存量房貸利率過高，很多業(yè)主都在想方設(shè)法提前還貸，年輕人提前還房貸已成熱門話題。對未來沒有良好的預(yù)期。

最后，存量房貸利率下調(diào)有利于房地產(chǎn)市場的和諧穩(wěn)定。很多業(yè)主利率站崗，又沒有救濟途徑。經(jīng)營貸嚴禁流入房地產(chǎn)市場，這又增加了不穩(wěn)定的因素。