近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”與“認(rèn)房又認(rèn)貸”相比，放開了一半，亦即如果名下有房，再買房就算二套，這是“認(rèn)房”。如果名下曾經(jīng)有過貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再買房就認(rèn)定為二套，這是“認(rèn)貸”。新政在“認(rèn)房”上沒有改變，在“認(rèn)貸”上做出調(diào)整，亦即只要家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

很顯然，這項(xiàng)政策的調(diào)整，是從激活改善性住房需求入手的，是想把希望改善住房條件的居民的購(gòu)房熱情激發(fā)出來(lái)，推動(dòng)市場(chǎng)盡快走出低迷。那么，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的實(shí)施，能否產(chǎn)生這樣的效果呢？從目前的實(shí)際情況來(lái)看，政策在執(zhí)行中可能會(huì)有點(diǎn)尷尬，會(huì)遇到一些難以突破的障礙。

有人認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市可能還難以全面推開，其他城市推開的可能性更大。問題是，無(wú)論是一線城市還是二、三、四線城市，要想“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策得到較好實(shí)施，都需要有這樣的需求。沒有這樣的需求，政策再調(diào)整，也很難達(dá)到滿意的效果。

而從廣大居民對(duì)待住房的態(tài)度來(lái)看，尤其是已經(jīng)購(gòu)買了住房的居民，有改善住房條件的居民確實(shí)數(shù)量不少，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛放開時(shí)購(gòu)買了住房的居民，房齡都接近20年了，換房的可能性也比較大了。前提是，要有人接房，亦即二手房市場(chǎng)要有承受能力和購(gòu)買需求。如果二手房市場(chǎng)不活躍，沒有很強(qiáng)的購(gòu)買二手房需求，這些想改善住房條件的居民，可能也有點(diǎn)心有余而力不足。

事實(shí)也是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)放開后購(gòu)買住房的居民中，很大一部分都是依靠房貸完成的購(gòu)房，首套房的房貸也都是近幾年才陸續(xù)還清，手中的資產(chǎn)也就是這套房，能夠有比較充裕現(xiàn)金資產(chǎn)的，數(shù)量非常有限，更多的已經(jīng)更換了住房。也就是說(shuō)，他們?nèi)绻麚Q房的話，必須與現(xiàn)有住房聯(lián)動(dòng)，必須把現(xiàn)有住房賣掉，才能完成換房。也就是說(shuō)，必須有活躍的二手房市場(chǎng)做支撐。

二手房市場(chǎng)情況又如何呢？是否有條件消化這些被置換出來(lái)的住房呢？這就是需要重點(diǎn)考慮的問題了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年6月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市中，二手房房?jī)r(jià)同比上漲城市有5個(gè)，比上月減少1個(gè)，二手房房?jī)r(jià)同比下降的城市有65個(gè)。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從環(huán)比來(lái)看，7月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。納入統(tǒng)計(jì)的70城中，只有6個(gè)城市價(jià)格上漲。

房?jī)r(jià)下跌，很大程度上與需求不足有關(guān)。需求不足，有望置換出來(lái)的住房，就難以找到買家，沒有買家，購(gòu)買新的住房能力就不足。特別是吃過“房奴”苦的居民，不想再有太多的房貸。即便愿意貸款購(gòu)房，也希望把手中的房子盡快出手，最大限度地減少房貸數(shù)量。如此一來(lái)，二手房市場(chǎng)的景氣度，就直接決定“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的效率。也就是你給我政策，還要看我有沒有能力享受。而面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，絕大多數(shù)居民也不敢先貸款購(gòu)房，再慢慢轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住房。他們擔(dān)心，按照目前的市場(chǎng)變化趨勢(shì)，很有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，造成新房?jī)r(jià)格與舊房?jī)r(jià)格不同步，舊房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。只有同步實(shí)施，才能避免房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。那么，二手房市場(chǎng)就成為了改善性住房需求能否釋放的關(guān)鍵。能否出臺(tái)促進(jìn)二手房市場(chǎng)需求的政策，是地方必須認(rèn)真思考的問題。否則，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，也會(huì)成為擺設(shè)。

在之前相關(guān)部門的屢次吹風(fēng)、釋放信號(hào)下，一二線城市認(rèn)房不認(rèn)貸似乎很快就要落實(shí)了。不過跟各地中介和各路專家們到處奔走相告相反的是，決策層從來(lái)說(shuō)的都是“在研究”或者“在準(zhǔn)備”，到底什么時(shí)候?qū)嵤l(shuí)也不知道。

現(xiàn)在大家更加擔(dān)心的是，這個(gè)利好到時(shí)候真的落地，利好出盡，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)卻沒有像大家意料中那樣反彈，到時(shí)候又怎么辦呢？