國家統計局16日發布的數據顯示，2023年7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。

從一線城市來看，新建商品住銷售宅價格環比整體持平，但具體城市“兩升兩降”，北京、上海上漲，漲幅分別是0.4%和0.2%，廣州、深圳下降，降幅分別為0.2%和0.6%；二手住宅銷售價格則環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

從二線城市來看，新建商品住宅銷售價格環比由平轉降，降幅為0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

也就是說，一、二、三線城市的住宅銷售價格，無論是新建還是二手，都是持平或下降，樓市繼續呈現整體向下格局，各地出臺的穩定樓市、鼓勵消費、刺激需求的政策，并沒有對市場產生明顯的提振作用，樓市低迷狀態沒有得到明顯改變。相反，二、三線城市的銷售狀況還在進一步惡化，房企資金鏈緊張的矛盾也在進一步加劇。而碧桂園陷入流動性困境，則是房企資金鏈緊繃的又一個縮影。

有業內人士認為，目前樓市的最大風險并不是房價下跌，而是失去流動性。這話說對了一半，對房企來說，當前的最大問題，也是最大風險，確實是流動性不足。尤其是碧桂園，如果能夠適當補充一點流動性，是不大可能出現資金鏈斷裂風險的。問題的關鍵在于，房企的流動性不足問題，到底是如何形成的？如果給房企補充一點流動性，是否就能助房企化解風險、擺脫困境呢？

顯然是治標不治本，房企流動性不足，并不是絕對的流動性不足，不是企業沒有產生流動性的條件，而是銷售不暢，是銷售沒有能夠幫助房企化解流動性風險。如果銷售暢通了，流動性也就不會出現問題。因此，真正的問題出在銷售上，特別是碧桂園，如果手中的商品房能夠銷售出去，日子會非常好過。

這就帶來另一個問題，也是最重要的問題，那就是為什么房企的商品房銷售不暢。要知道，去年以來，各地在如何松綁房地產方面，可謂是政策滿天飛，尤其是近幾個月，更是政策由調控轉向刺激了，可是，市場仍然不為所動，廣大居民仍然在用觀望對待政策。也就是說，在政策層面已經有點無計可施了，即便出臺刺激政策，可能也很難讓居民選擇購房了。而按照目前的實際情況，也不可能出臺鼓勵房價上漲的政策。否則，就會出大問題。

那么，廣大居民為什么都在等待觀望，而不選擇購房呢？原因很簡單，等待房價下跌，亦即等待開發企業降價售房。只有降價售房，才有可能激活廣大居民的購房熱情。至少，可以把剛需需求激活出來，讓剛需者能夠伴隨房價下跌而選擇出手購房。

這也意味著，此時此刻，如果管理層選擇給房企補充流動性，以滿足房企暫時的資金需求，而不鼓勵房企降價售房，可能會帶來更大的問題，房企負債會進一步加大，資產負債率會進一步提高，虧損也會進一步增加。到時候，房企的流動性會更加緊張。只有鼓勵房企降價售房，加大資金回籠力度，才能有效緩解房企的流動性不足矛盾，有效補充房企的流動性。

這也意味著，地方在出盡了激勵居民購房的政策，卻沒有起到明顯作用后，應當轉向出臺激勵開發商降價售房政策，以降價來激活居民的購房熱情。如果仍想利用阻止開發企業降價售房的手段，試圖保住開發企業利益，保住政府利益，保住房價，那就真的很危險了。今天的購房者，不買政策的賬，但一定會買降價的賬。實實在在的降價，比實實在在的政策威力更大、影響力更強。

所以，切不要再給開發企業補充流動性了，這不是最優選擇，甚至是最差選擇。開發企業不是制造企業，制造企業補充流動性能夠加倍回報、持續回報，開發企業補充流動性只會負債擴大、負擔加重、成本加大、風險加速，且都是一次性交易。像碧桂園這樣的頭部房企，不缺流動性，而是暫時失去流動性。只要啟動降價策略，很快就能步入正常軌道。關鍵是，地方政府不要再阻撓房企降價售房了，那是在制造風險。

在現在的房地產市場下，最大的問題就是，消費者觀望不前，房地產開發商干著急，也不是自己不想降價促銷，一來拿地成本并不低，降價也心疼，二來很多地方政府也不允許其隨意降價，第三，有的樓盤降價了之后，周邊剛買房的業主也來鬧事….消費者不買，開發商不降，橫盤狀況已經很久了。

如今果然有地方已經崩不住了，四川省雅安市經開區這次把限跌令放開，對開發商來講算是松了一個綁，不管最后可能會降成什么樣子，最起碼限制放開，開發商也好用打折來回籠資金了。

“當前，中國大陸市場的房地產銷售為什么如此重要？振興和發展經濟如何尋找突破口？”企業管理上，有一個非常重要的概念叫做“現金流”。簡單的說，就是企業要始終有現金在流動，并且這個可流動的現金能夠滿足企業正常生存和發展的需要，例如，按約定支付各種債務，應付款，企業發展所必需的資金，等等。現在很多大型房產企業頻頻暴雷，關鍵原因就是公司現金流出現“斷流”問題。
當前，中國宏觀經濟存在的問題，普遍表現為消費需求嚴重下降，導致市場供需低迷，直接影響到企業銷售不振，開工不足，進而影響到居民收入下降，以及進一步加劇企業銷售低迷的狀況。那么，解決這些問題的鑰匙是什么？
對整個問題進行深入分析，會發現關鍵在于整個市場的流動性不足，也就是說，整個社會的現金流出了問題，出現了斷流現象。企業、個人、家庭“應收應付”都出現了斷流現象。
那么這個斷流現象的根源在哪里呢？就在于房地產的流動性不足。這不只是表現在房地產公司的新盤銷售不暢，同時也表現在二手房市場整個銷售出現停滯。我們認真的盤算一下經濟的各個環節，可以清楚的看到，整個房產市場沉淀了大量的資金，可以說，房地產新盤和二手房就是一個巨大的現金池，里面沉淀了海量的全體居民的重資產。房地產中沉淀的資金占據了全體居民資產的相當大的部分。
近期以來，新樓盤和二手房銷售持續出現低迷的狀況，導致沉淀在物業中的資金無法轉換為現金進行再投資和再消費。由此導致整個市場的資金流動性不足，直接阻礙了居民創業，阻礙企業擴大投資和就業規模，阻礙大眾消費和消費升級。這些阻礙的根源，在于房地產的流動性不足，新盤和二手房銷售嚴重停滯。
怎么辦？就是要促進房地產市場的流動性。國家要采取促進房地產銷售的政策，取消那些限制或妨礙房地產銷售的不合時宜的政策。而房產企業必須采取有力的促銷措施，包括大幅降價。同時，居民也要認識到這個房價下降的現實，對于二手房來說，就是要降價出售，這是一個為了振興經濟而不得不采取的作法。
很多人對中國的房地產市場看不透，原因就在于此。要理解中國房地產市場的重要性，就要認識到，中國房地產市場其實已經變成了一個影響整個中國宏觀經濟流動性的一個大問題。新樓盤以及二手房的銷售繁榮，不只是帶動相關產業的銷售，更主要的是為整個中國大陸市場提供了各方面所需的資金流動和流動資金。
以我個人為例，我現在正創辦一個新企業，我需要投資，我可以抵押房產去獲得銀行貸款，但是我更愿意出售手中持有的房產，來實現更穩健的投資。當我看到的市場情況是，我持有的物業很難快速變現，就會影響到我去銀行申請貸款的信心，影響到我要消費升級的信心。
我現在觀察了解到的情況來看，很多國內民營企業都面臨著“應收應付”因為各種原因而延遲履行的狀況。發生這些狀況背后的原因，很多都可以追溯到企業家、個人、家庭所持有的物業難以變現，而導致各經營主體自有資金流動性不足。各個市場主體延遲支付的現象，進而導致消費升級延遲，就業創業延遲，等等。
所以，當前對于中國宏觀經濟的振興和可持續發展來說，房地產物業價格的普遍下調，并因此促進整個新盤和二手房的銷售繁榮，進而釋放社會資金的流動性，這恐怕是很難避免的一個全民選擇。與此同時，民企創新，民眾創業，應當得到國家的全面支持。而確立民營企業與其他所有制企業具有法律平等地位，也應當是政府特別要重視和落實的根本舉措。促流動，廣開源，重貿易，三頭并進，化危為機。
（兆古德雪的原創文章）

可以預見的會出現“一人成團”現象，真的是上有政策，下有對策