有個“表演性復蘇”的段子說當下的繁忙都是表演。最近我這里得到的信息是：現在去往熱點城市機票已折扣很少，不少星級酒店已是經常性滿房，而大多數朋友的日常狀態不是在和甲乙方開會的路上，就是在和內部開會提振士氣。據說，樓市進入了小陽春，奢侈品現在要加價才能提貨，北京的大宗交易成交額前兩個月就已經超了去年的一半！就這些信息來看，現在的復蘇應該不是“表演”，而是壓抑已久的慣性反彈。

當然，負面的聲音還是不絕于耳。比如有人說現在房產的成交有很多是大換小、中心城區換外圍，明顯已進入存量競爭，這邊的增量意味著別處的減量，在總體供應有增無減的情況下，需方的縮減就代表更嚴峻的競爭，市場價格應該很難維持。又比如住建部官宣的“全國房屋存量6億棟”真是一個天文數字，雖然有人說這個統計數字包含了大量農村和工業用房，但仍足以令人警醒：狂飆四十年我們真是蓋了太多房子，隨著人口進入負增長、城市化下半程開始向少數中心城市聚集，就會有大量房子未來的命運就是無人問津，就是沒用的空房！

我們有位Xin使是華北一個四線城市的，這兩年接了當地最大的文旅IP的代運營。曉蘭姐問他今年的信心如何，他給了一個6分，其中大部分的擔憂來自在營項目的掉鋪以及對疫情反復的擔心，根據他的反饋，這輪感染當地確實走了不少老人，而老人一走年輕人就更沒有回鄉的理由，眼見著人口流失愈發嚴重，沒有新興產業支撐的城市商業更看不見希望。他看見的希望來自與抖音本地生活團隊的合作，看的見的下沉，也看的見的替代，那可能是他所在城市唯一正向的希望所在。

他的看見讓我聯想起最近的一期佰仕慧資管Xin課堂，專門做“縣域經濟夜經濟”的錦上添花文旅集團創始人劉磊帶給我強烈的顛覆性思考。就在絕大多數人都選擇跟隨城市的聚集規律向一二線城市的核心地帶收縮時，他們選擇的卻是反向而行，哪里陷入絕境他們就去哪里，比如北方鄉村，比如東北的收縮型城市。就在別人都把眼光投向所謂的“消費升級”和“中產階級的新生活方式”，他們看向的卻是低能級城市的消費拉平，做的是回歸鄉土記憶的廟會、趕集。就在別人都在談到哪里找核心地段的核心資產，他們做的甚至連輕資產都不算（房子是臨時搭建的構筑物而非可形成固定資產的有產證的建筑物），卻一舉解決了不動產老大難的問題（場景更換難，固定投入重，清租困難，業態難以及時更新迭代等），輕輕松松就把城市給更新了！

所以我給他的反饋是：1、切忌高位拿貨，更要回避進入拿地開發，盡快退出重資產（包括所謂“中資產”的二房東模式）；2、資產大勢所趨會集中于國有平臺，他們的困境國家會想辦法，民企的安身立命之處就在內容和服務，要盡快形成自己的IP；3、越是能級低的地方越是需要有制造流量的能力，越需要有接地氣的解決方案，善用在地人才，善挖在地文化，就不愁找不到流量密碼；4、與其相信大牌、大企業、成熟IP，不如在地好好深挖，主理人都應該是在地的，能否找到他們做成真正本地年輕人喜愛的主理人商業將決定運營的成敗；5、再小的地方，政府也有必須要投的資金和必須盤活的資源，能解決這樣的痛點，就不愁賺不到2G的錢。

聽完我們的一席話，他說他的信心已經從6成變成了9成，感覺原來很多的儲備似乎就是在等今天這個契機！是啊，只有心慌且命運在別人手上的人才會去表演，真的勇士從來不浪費自己的生命。信心從來都不是別人給的，再差的時節，再偏的地方，都充滿著機遇！2023，我們走著瞧吧。

如果從字面上看，6億多棟建筑物，是棟而不是套，這個數量真的夠大。但是因為統計數字不全是住宅，還有其他商業在內，所以住宅量也不是那么嚇人。而農村住宅面積相比城市里要大。盡管“七普”人均住宅面積較之前提高，但只有真實的住房結構，也許才能反映住房供需。

其實房子的問題還是結構問題。按照數據統計，房子總量不少了，只是房子的分布上不夠均勻，缺的是如何通過市場機制的手段，將閑置的房子現身到市場上，進行二次分配。當然隨著人口向大城市流動趨勢，一線城市住房因稀缺，上漲空間大，而四五線城鎮因為人口減少和流出將影響房價上漲。

未來房地產市場，除了一些老破舊的房子需要拆除，更主要的是在存量房市場上多下功夫，提升居民生活品質。當然，房地產作為國家支柱產業，還有很長的路要走，畢竟城市化進程還沒有走完，房地產仍然有巨大的發展空間，但已經告別高速增長時代。

#官方披露全國已有6億棟房屋# 為什么我們已經建了6億棟房屋，我們還是買不起房？

目前中國已經建設了6億棟房屋，但買房仍然是非常困難的。主要原因是，房地產的真正有效供給依然不能完全滿足市場的需求。

首先，房地產的供給依然不能完全滿足市場的需求。隨著經濟發展，人民的收入水平不斷提高，越來越多的人有了購買房屋的能力，但是，房地產的供給量沒有得到相應的增加，從表面上來說，6億棟房子看上去很多，但是實際上本身大量的房子都是農村自建房以及工廠廠房、辦公樓，真正的城市居民住房其實還是相對不足的，再加上區域分布不均衡，真正需求量大的大中型城市地區房價仍然較高，購買房屋依然困難。

其次，購房者的購買能力不足。隨著人民收入的提高和經濟的發展，越來越多的人有購買房屋的欲望。但是，這些年各地房價依然高企，但由于購買能力不足，大多數人無法購買自己喜歡的住房，也就導致了買房仍然是一件困難的事情。

此外，政策的預期不明確也是導致買房困難的原因之一。一些地方政府的學區政策、落戶政策依然不清晰，影響到購房者的決策，使得買房者在購買過程中無法判斷買房的附加價值，從而導致買房困難。

1.不管是否為住宅用地，因為是房子就可以住人，而且可以“商改住”，用改革思維放開政策即可。
2.如果住宅比例不高，是否意味這商業樓、工業樓也有大量的閑置，這些是經濟發展的主要指標，說明經濟問題很大。
3.房地產的梟雄們，你們高歌猛進的時代一去不復返，不要指望政府來救，該為你們過去的奢華付出代價了，這是市場的選擇。