“提前還房貸”有哪些深遠(yuǎn)影響？

房子向來是中國人看重的硬資產(chǎn)。喜歡房地產(chǎn)這個(gè)癖好其實(shí)從戰(zhàn)國時(shí)期就開始了。

戰(zhàn)國時(shí)期的孟子在他的傳世名篇《孟子?滕文公上》寫到：民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。茍無恒心，放辟邪侈，無不為己。大意是說，黎民百姓中存在這樣一個(gè)樸素的道理，有一定財(cái)產(chǎn)收入的人才有一定的道德觀念和行為準(zhǔn)則，沒有一定的財(cái)產(chǎn)收入的人，就可能會(huì)胡作非為、甚至違法亂紀(jì)。孟子講的恒產(chǎn)在很大程度上是指的是土地、田園、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。

經(jīng)歷過2000多年的風(fēng)雨后，房地產(chǎn)仍然是絕大多數(shù)國人的心頭好。這在農(nóng)村和城市都是適用的。農(nóng)村人娶媳婦之前要蓋新房子，沒有新房子的也要好好裝修一番；在城市，房子更是一個(gè)人生活條件和家庭出身的最佳表現(xiàn)指標(biāo)了。

經(jīng)歷了30多年的商品房時(shí)期，中國城鎮(zhèn)居民的住房條件有了巨大改善，人均住房面積已經(jīng)從1949年的8.3平方米增長到了2020年的38.6平方米。(數(shù)據(jù)綜合了住建部部長王蒙徽在2019年9月26日建國70周年第二場新聞發(fā)布會(huì)講話以及國家統(tǒng)計(jì)局七普數(shù)據(jù))

以七普2020年城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)推測，城鎮(zhèn)總住房面積達(dá)到了348.16億平方米，也即大約3.48億套平均100平方米的城鎮(zhèn)住房。以2020年戶均2.62人推測，城鎮(zhèn)居民有3.44億戶家庭，平均來算基本上實(shí)現(xiàn)了一家一套房子可居住。當(dāng)下發(fā)生的住房貸款提前還款難就是發(fā)生在這樣一個(gè)歷史大背景下的。居民對房價(jià)的預(yù)期已經(jīng)有了較大的變化，這也是有如此多的人提前歸還房貸的心理動(dòng)機(jī)。

提前歸還房貸到底有哪些深遠(yuǎn)影響呢？

第一，對家庭資產(chǎn)負(fù)債表的影響。提前歸還房貸將直接減少家庭住戶用于應(yīng)急儲(chǔ)備、現(xiàn)實(shí)消費(fèi)、儲(chǔ)蓄理財(cái)?shù)馁Y金儲(chǔ)備。一方面，居民手頭上的可支配資金將變得更少，可能對非必須消費(fèi)品市場造成一定的影響。另一方面，提前歸還房貸可降低家庭現(xiàn)實(shí)的房貸支出壓力，而且可降低未來的利息支出。綜合來看，適當(dāng)?shù)臍w還房貸會(huì)提升家庭資產(chǎn)負(fù)債表的健康程度。

第二，對銀行資產(chǎn)負(fù)債表的影響。房貸無疑是銀行一塊優(yōu)良的長期生息資產(chǎn)，減少生息資產(chǎn)一方面會(huì)減少利息收入，另一方面，家庭住戶用銀行存款歸還房貸會(huì)導(dǎo)致銀行存款類負(fù)債的減少，有可能影響銀行新增發(fā)放貸款的能力。至于影響程度，不同銀行的房貸占比不一樣，不好測算。從各家銀行出現(xiàn)的排隊(duì)還貸可以看到，銀行方面并不希望貸款客戶提前歸還房貸。從貸款五級分類看，絕大數(shù)的房貸屬于正常類的高品質(zhì)貸款，其要求的準(zhǔn)備金提取率更低。假設(shè)房貸規(guī)模出現(xiàn)波動(dòng)的話，可能會(huì)對銀行的不良貸款率、資本充足率、撥備覆蓋率、凈息差等各項(xiàng)監(jiān)測指標(biāo)產(chǎn)生一定的影響。

第三，對貨幣供應(yīng)的影響。減少銀行存款和減少銀行貸款其實(shí)就是一種收縮資產(chǎn)負(fù)債表的行為。考慮到貨幣創(chuàng)造的反向乘數(shù)效應(yīng)，縮表會(huì)對貨幣供應(yīng)量造成一定的影響，不利于宏觀貨幣供應(yīng)政策的穩(wěn)定執(zhí)行。客觀地看，貸款客戶、銀行、監(jiān)管者應(yīng)建立一個(gè)有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，在貸款客戶、銀行、監(jiān)管秩序之間取得一種動(dòng)態(tài)平衡。既照顧好客戶的提前還款需求，又兼顧到銀行的穩(wěn)健經(jīng)營、監(jiān)管秩序的穩(wěn)定。在科學(xué)測算相關(guān)影響系數(shù)的情況下，實(shí)行單個(gè)客戶的提前還款年度額度管理也許是一個(gè)比較中性的策略。

“沒有想到，還錢比借錢還難。”這是部分購房者發(fā)出的感嘆。為了節(jié)約利息開支，有些購房者決定提前還貸，并準(zhǔn)備按照現(xiàn)行的房貸利率置換此前的住房貸款。只是，由于提前還貸者大增，銀行有點(diǎn)“吃不消”，有些購房者去年10月就向銀行提出提前還貸申請，至今沒能還掉貸款。按照銀行的說法，最早也要到4月份才有可能輪到。

引發(fā)購房者提前還貸的原因很簡單，那就是持續(xù)下調(diào)的住房貸款利率。為了刺激和鼓勵(lì)居民購房，春節(jié)假期后，一大波城市下調(diào)了首套房貸利率下限，其中不乏鄭州、珠海、廈門、福州、沈陽等二線城市。而廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和常德等地，更是將首套住房商貸利率下限下調(diào)至3.7%，房貸利率即將全面步入“3時(shí)代”。不僅如此，有些城市的二套房貸款利率也已經(jīng)突破了5%，進(jìn)入“4時(shí)代”。

相較于當(dāng)下的房貸利率，此前購房、特別是房地產(chǎn)市場十分火爆時(shí)購房的居民，卻仍在承受著高利率的房貸利息，低則5.88%左右，高則超過了6%，接近現(xiàn)行利率的2倍。特別是2019年前后依靠房貸購買了住房的居民，更是心理極不平衡，他們也就成為了提前還貸最為積極的一族，都在想方設(shè)法提前還貸。一些中介機(jī)構(gòu)也趁機(jī)做起了幫助購房者提前還貸的生意，提供過橋資金、聯(lián)系銀行、協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)等。如果監(jiān)管不力，還可能出現(xiàn)各種欺詐現(xiàn)象，給購房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
于是，越來越多的購房者發(fā)問，既然房貸利率持續(xù)下調(diào)，存量房貸款利率是否也能下調(diào)呢？相關(guān)媒體也在呼吁，應(yīng)當(dāng)給存量房貸款利率也出臺調(diào)整政策。如果存量房貸款利率也同步下調(diào)，購房者就沒有必要紛紛提前還貸了。即便下調(diào)的幅度小一些，可能也會(huì)讓購房者放棄提前還貸的想法。要知道，對于提前還貸，相當(dāng)一部分居民內(nèi)心也是不太愿意的，或手中沒有這么多錢，或借不到提前還貸的資金，或擔(dān)心被中介機(jī)構(gòu)欺騙。他們需要的，是一份相對公平的利息負(fù)擔(dān)。

事實(shí)也是，對大部分購房者來說，他們都是在不同時(shí)期的不同需要下，購買了住房。雖然經(jīng)濟(jì)條件有好有差，但只要是工薪一族，或沒有很好的收入來源，絕大多數(shù)都是“房奴”。只要是“房奴”，就難免都有能省一分就省一分的想法。因此，看到提前還貸能夠節(jié)省不少利息，當(dāng)然不會(huì)放棄這樣的機(jī)會(huì)。因此，如果不對存量房貸同步調(diào)整利率，確實(shí)有點(diǎn)對不起購房者、尤其是“房奴”。

問題的關(guān)鍵在于，不同時(shí)期的購房者，并不都是剛需，難免會(huì)有炒房者、住房投資者，他們的房貸如何處理，是否也要同步下調(diào)房貸利率，是一個(gè)問題。也就是說，如果在存量房貸款利率的下調(diào)方面搞“一刀切”，就會(huì)帶來嚴(yán)重問題，會(huì)給炒房者有機(jī)可乘，會(huì)造成事實(shí)上的不公平，甚至?xí)膭?lì)炒房。顯然，這是與“房住不炒”定位相悖的，是不能允許的。

這也意味著，面對購房者和輿論的呼吁，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析研究一下，出臺相關(guān)的調(diào)整政策，不要讓購房者再忙于提前還貸，也不要給銀行增添工作壓力了。前提是，相關(guān)政策必須體現(xiàn)鼓勵(lì)剛需、遏制炒房，要分門別類、區(qū)別情況提出調(diào)整政策。基本的設(shè)想是，對首套房貸款利率，可結(jié)合目前的市場利率情況，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，原則上存量房貸款利率可以比市場利率高出0.5個(gè)點(diǎn)左右，確保銀行利益不受較大影響，亦即首套房貸款利率已經(jīng)下調(diào)到3.7%的地方，存量房貸款利率可以調(diào)整到4.3%左右，既體現(xiàn)了政策的靈活性，也照顧了存量房貸款者的利益。如果購房者仍然要提前還貸，銀行就不能給予其新的房貸資金支持，以穩(wěn)定存量貸款客戶。

對二套房存量房貸利率，則可在首套房基礎(chǔ)上，再增加0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，進(jìn)一步體現(xiàn)房貸利率的靈活性和政策的引導(dǎo)作用。對二套房以上的購房者，一律不予政策優(yōu)惠。如果提前還貸，銀行決不允許給這些購房者再提供貸款，真正體現(xiàn)“房住不炒”定位，確保房地產(chǎn)市場不因?yàn)檎{(diào)控政策放寬而出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，切實(shí)維護(hù)剛需者利益，維護(hù)普通居民利益。

現(xiàn)在的銀行都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化運(yùn)營，即使是大量的申請，我個(gè)人也無法理解為什么需要長達(dá)幾個(gè)月的審批時(shí)間。這些也許只是銀行在拖延時(shí)間罷了，如果銀行短時(shí)間內(nèi)收到了大量的還款又無法找到合適的貸款客戶，其實(shí)就相當(dāng)于是在虧錢了。
這些年隨著LPR的不斷下調(diào)，以及貸款需求的下降，房貸這種優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，尤其是之前簽約的那些超過5%的利率的合同，對于銀行保持較高的利潤率是非常重要的。但既然合同中有約定，還是要按照規(guī)定來，避免因?yàn)樾±丝蛻舻男模M(jìn)而招致一些訴訟影響銀行自己的聲譽(yù)。