近日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6大方面，提出了16條支持房地產(chǎn)市場的政策措施。

16條措施，是此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)入政策寬松期以來，力度最大、影響也最廣的一次，每條措施都有對房地產(chǎn)市場有促進(jìn)作用的內(nèi)容。特別是對開發(fā)企業(yè)，政策給予了最大力度和最具開明度的支持。

說實在的，按照目前的房價水平，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是不能放松和放寬的。但是，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、為了“保交樓”、為了開發(fā)企業(yè)安全，也為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，管理層已經(jīng)在政策上做出了很大讓步。在這樣的情況下，如果開發(fā)企業(yè)再不能認(rèn)清形勢，不能很好地配合政策，做好“保交樓”工作，并通過降價售房等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)，有效化解企業(yè)風(fēng)險，不僅會失去發(fā)展機遇，給企業(yè)失去擺脫困境的機會，而且在出現(xiàn)風(fēng)險后，給企業(yè)經(jīng)營者等帶來麻煩。

要知道，此次出臺的16條措施，多數(shù)都是圍繞如何幫助開發(fā)企業(yè)“保交樓”、解難關(guān)、避風(fēng)險而出臺的，對多數(shù)開發(fā)企業(yè)非常有利。關(guān)鍵就看，開發(fā)企業(yè)能否借力發(fā)力、順勢而為，能否積極利用政策，認(rèn)真做好“保交樓”和庫存房銷售工作，確保企業(yè)不再出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險。

實際上，從政策角度來看，已經(jīng)給予了開發(fā)企業(yè)最大力度的支持，也給予了開發(fā)企業(yè)擺脫困境的巨大空間。如果企業(yè)再不能有所作為，最終可能只有破產(chǎn)關(guān)閉一條路了。穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、支持政策性銀行提供“保交樓”專項借款、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持，再加上債券、信托等資管產(chǎn)品融資、金融機構(gòu)提供配套融資支持等，政策已經(jīng)與調(diào)控前沒有多大區(qū)別。在這樣的情況下，如果開發(fā)企業(yè)再不能利用好政策，使企業(yè)擺脫困境，可能就要對這樣的開發(fā)企業(yè)依法破產(chǎn)和被兼并了。

那么，對開發(fā)企業(yè)來說，如何才能有效利用好金融16條政策措施呢？最重要的就是在對市場進(jìn)行充分研究和分析的基礎(chǔ)上，提出降價售房的措施與辦法，通過降價，激活廣大居民的購房欲望，提升市場的人氣。此時此刻，開發(fā)商沒有任何理由再捂價捂盤，也沒有任何理由再等待房價上漲。如果再抱有這樣的想法，就只能死路一條了。

事實也是，經(jīng)過多輪調(diào)控的考驗，廣大居民對房地產(chǎn)市場的了解也已經(jīng)達(dá)到了很高水平，多數(shù)購房者已經(jīng)認(rèn)識到降價才是市場最值得信任的手段，也是最實惠的方式。指望政策的作用，讓房價維持穩(wěn)定甚至上漲的想法，是十分有害的。畢竟，政策的作用，必須建立在開發(fā)商與購房者之間的互動上。政策再好，開發(fā)商不降價，購房者不行動，都是白搭。金融政策的放寬，只是給了開發(fā)企業(yè)一次機會，且這一機會稍縱即逝。如果再不通過降價適應(yīng)政策需要、適應(yīng)購房者購房需要，待機會錯失后，要想再獲得新的機會，概率為零。

開發(fā)企業(yè)如何降價，當(dāng)然是誠意降價，幅度不一定很大，但一定要帶有誠意，要讓購房者感受到企業(yè)降價的誠意。因為，部分購房者看到政策放寬的力度這么大，既認(rèn)識到房地產(chǎn)市場緊張的一面，也認(rèn)識到房價降價的幅度不會太大的一面，更認(rèn)識到這是穩(wěn)定經(jīng)濟增長的措施。一旦經(jīng)濟穩(wěn)定恢復(fù)了，房地產(chǎn)市場的政策就會繼續(xù)收緊，房價也有可能呈現(xiàn)穩(wěn)定的格局。因此，此時的開發(fā)商，采取降價手段促銷，是最佳時機，也可能是唯一的機會。錯過了此次金融16條的寬松政策出臺的機會，要想再有更好的機會，開發(fā)企業(yè)可能就要自食其果了。

所以，金融16條的出臺，既是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要，更是給開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造的最佳條件，這些條件能否助開發(fā)企業(yè)徹底擺脫困境，就看開發(fā)企業(yè)的智慧了。聰明的開發(fā)商，一定會選擇降價售房、回籠資金、擺脫困境，而不會只看眼前的盈虧賬。

近日，一份落款為中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱《通知》)廣為傳播并引起熱議。之前，政策層旨在促進(jìn)樓市回暖而射出的“第一支箭”和“第二支箭”，貌似也力度非凡，但是在具體實施中需要相關(guān)房企提供反擔(dān)保和足夠的抵押措施而具體效果有限。與之相比較，這一《通知》可謂是“震撼”頻現(xiàn)，利好不斷，因此作為經(jīng)濟晴雨表的房地產(chǎn)股也都已先于房企的實際表現(xiàn)而超漲了。

《通知》顯示的發(fā)布日期為11月11日，主要內(nèi)容包括:1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放;2、支持個人住房貸款合理需求;3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放;4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;5、保持債券融資基本穩(wěn)定;6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定;7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款;8 鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持;9、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持;10、積極探索市場化支持方式;11、鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息;12、切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益;13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排;14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策;15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù);16、拓寬租房和賃市場多元化融資渠道。

對于這“金融16條”，先來看看各位分析師和基金經(jīng)理的看法:

穆迪高級信用分析師Nicholas Zhu認(rèn)為， 隨著房企風(fēng)險向金融機構(gòu)蔓延，最新措施體現(xiàn)出當(dāng)局要避免出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險的立場。然而，要扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)的滑坡可能任重道遠(yuǎn)。

Natixis SA首席亞太經(jīng)濟學(xué)家Alicia Garcia-Herrero認(rèn)為， 針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的這些措施，不過是為了幫助銀行和信托公司以免因地產(chǎn)商無力償還現(xiàn)有貸款而發(fā)生不良貸款。購房需求不見得會得到提振，銀行也不一定會發(fā)放新的貸款，存量債務(wù)償還期限延長一年到期后，房企還是面臨同樣的問題。這只能解一時之痛，不能解決問題。

思睿集團駐香港首席經(jīng)濟學(xué)家洪灝認(rèn)為， 這些措施短期內(nèi)或可緩解市場情緒，但看上去并未對癥下藥，銀行在金融支持方面并無硬性目標(biāo)，這些措施將如何落地只能拭目以待。問題的根源在于購房人并不是缺錢，而是動態(tài)清零政策帶來的不確定性讓他們不想買房。得讓消費者恢復(fù)信心，讓人們心甘情愿地買房。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為，鑒于市場極度悲觀，疫情防控和房地產(chǎn)市場兩大政策的調(diào)整將在短期內(nèi)提振投資者情緒，然而市場長遠(yuǎn)表現(xiàn)取決于政策落地情況以及政策是否保持穩(wěn)定。

以上各位分析師從各自角度給出了看法，不過此次出臺的“金融16條”確實與此前逐步推出的那些政策大不相同，可謂在去年下半年樓市下行以來不斷邊際寬松的刺激樓市政策效力尚未顯現(xiàn)，而今年的“金九銀十”行業(yè)旺季在火速出臺的滾燙政策加持下依然消失，以及保交樓壓力重重之下，從整體上促進(jìn)行業(yè)回暖乃至指向穩(wěn)經(jīng)濟大盤、改變市場預(yù)期所憋出的大招。

第一、支持行業(yè)融資的力度超乎尋常。個人按揭貸款方面，《通知》支持銀行重新合理評估首套房客戶貸款標(biāo)準(zhǔn)，也即商業(yè)銀行可對原有首套房客戶貸款標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，等于在擴大按揭貸款的市場準(zhǔn)入，從而提升商業(yè)銀行對市場端的支持方面進(jìn)行給予了靈活空間，目前市場中已出現(xiàn)了認(rèn)房不認(rèn)貸的操作方式。在房企融資方面，信托融資重出江湖，而鼓勵房企發(fā)債、支持建筑企業(yè)貸款，及允許貸款展期則更為直接。在信托融資長時間被叫停的狀態(tài)下，《通知》“鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求”；之前房企發(fā)債受到較大限制，以至于在國內(nèi)能夠發(fā)債的多是國企和央企，而民企不得已只能赴境外發(fā)行更貴的美元債，現(xiàn)在變?yōu)槊鞔_支持并還推動專業(yè)機構(gòu)為企業(yè)發(fā)債提供增信支持，甚至央行擬直接認(rèn)購民企發(fā)行的債券，這也就是市場所說的“第二支箭”。

另外，《通知》還針對房地產(chǎn)建筑企業(yè)融資提出了支持措施以及房企債務(wù)展期措施，允許債務(wù)到期后可延期一年，而后者對房企更加效果。《通知》還特別指出要對國有、民營企業(yè)一視同仁，這是之前沒有過卻非常對癥下藥的措施，有利于未來民企在融資資質(zhì)、融資成本方面獲得與國企同樣的待遇。在資金監(jiān)管方面，《通知》提出了封閉式運作，這也就解決了承貸項目沒問題但是上級公司因缺錢可能抽走資金，因此而導(dǎo)致貸款行資金面臨被挪用風(fēng)險而拒絕發(fā)放貸款的融資困境問題。

第二、關(guān)于保交樓問題所推出的各項措施也非常引人注目?！锻ㄖ分谐藝_行關(guān)于保交樓的專項借款之外，還推出了“配套金融措施”，以鼓勵商業(yè)銀行加入支持保交樓貸款行列，從而解決了當(dāng)?shù)胤秸辉敢饣蛘邿o力以財政收入為代價保交樓時為保交樓托底的問題。具體包括“對剩余貨值銷售回款能否覆蓋專項借款、新增配套融資的解決方案”、“ 確認(rèn)并已制定“一樓一策”實施方案鼓勵商業(yè)銀行投入配套金融措施的同時，也保證他們的合法權(quán)益，參與共同管理，同時享有資金保護優(yōu)先”等措施。也就是要按照“后進(jìn)先出”原則，項目剩余貨值銷售回款優(yōu)先償還新增配套融資，該項政策可謂直指保交樓的細(xì)節(jié)問題。

第三、關(guān)于監(jiān)管措施的調(diào)整力度也十分明顯。之前的“三條紅線”、涉房貸款集中度管理，在《通知》中都以延長過渡期的表述，在實質(zhì)上予以放松，暫時去掉了房企和金融機構(gòu)涉房貸款的“緊箍咒”，解除了房企開發(fā)貸款、個人住房貸款的銀行監(jiān)管比例上限，是一次針對房企、各類銀行、融資機構(gòu)的一次全方位疏通，政策跨度和力度都非同尋常。而《通知》中“可予免責(zé)”的表述就更為不同，之前銀行貸款發(fā)放不出去而房企卻因流動性枯竭無法支撐，就是因為銀行需要承擔(dān)呆壞賬責(zé)任問題，“不予追責(zé)”可謂化解這一問題的良藥，無論對于保交樓還是對于緩解房企流動性壓力都非常具有實質(zhì)性關(guān)鍵作用。。

第四、《通知》充分體現(xiàn)了引導(dǎo)和改善市場預(yù)期的意圖?！锻ㄖ分械母黜椆膭詈椭攸c支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險房企項目、鼓勵資管公司介入、鼓勵第三方專業(yè)機構(gòu)參與行業(yè)合作的措施無不體現(xiàn)了這一點。圍繞購房者的市場準(zhǔn)入，更是推出了包括商業(yè)銀行可重新評估對剛需首套房客戶的貸款資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)，要求保護好住房金融消費者的合法權(quán)益，對于首付比例、貸款利率也建議各地在下限基礎(chǔ)上因城施策，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r再重新制定，處理好個人房貸逾期和延期，以及房企逾期貸款的展期問題等政策。

另外，《通知》還對租賃市場的表示大力支持，強調(diào)對于自持租賃物業(yè)的融資支持，明確提出了積極發(fā)展租賃住房REITs。《通知》可謂覆蓋了房企融資難、保交樓、斷供潮、房企與行業(yè)流動性等所有涉房金融問題，是對房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的一次金融疏通，無疑是有助于引導(dǎo)和改善預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)信心修復(fù)與市場回暖的。

第五、《通知》兼具指導(dǎo)性與可操作性，同時也不忘涉房金融的風(fēng)險防范?！锻ㄖ烦司哂幸越鹑谥С至Υ傩袠I(yè)復(fù)蘇的指導(dǎo)性之外，還具備明顯的可操作性。比如關(guān)于開閘發(fā)債融資要求國企民企一視同仁，關(guān)于信托融資的新增融資評估、賬戶設(shè)立、資金封閉管理和優(yōu)先償還，關(guān)于保交樓中剩余貨值不能覆蓋專項借款時怎么辦、個人房貸和房企貸款逾期怎么辦等問題都給出了具體的操作方案。另外也明確了金融機構(gòu)重點支持的企業(yè)應(yīng)該是治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)，就重出江湖的信托融資也規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持的三個具體方向?！锻ㄖ愤€強調(diào)了市場化原則與自主決策、自負(fù)盈虧，這既是尊重市場主體，也是對于資金安全和防范金融風(fēng)險的強調(diào)。

這個《通知》推出的時間節(jié)點其實也意味深長，與“防疫20條”同一天發(fā)出，表達(dá)了政策面希望在優(yōu)化防疫措施的同時，以促進(jìn)房地產(chǎn)這一與國民經(jīng)濟三分之一體量緊密相關(guān)的支柱性行回暖來促進(jìn)宏觀預(yù)期改善和經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定向好的意圖，而不僅僅是單純的促進(jìn)房地產(chǎn)融資恢復(fù)和保房企、保房地產(chǎn)行業(yè)的問題。

今天銀保監(jiān)會、住建部和人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，以及近日深圳市將商品房預(yù)售資金的銀行監(jiān)管轉(zhuǎn)由政府監(jiān)管的政策出臺，無不體現(xiàn)這一政策訴求。

相比之前的邊際寬松措施，這次出臺的“金融16條”力度之大前所未有，操作性、政策愿望也都十分明顯，但是房地產(chǎn)行業(yè)的問題由來已久，并與以土地財政為核心的負(fù)債發(fā)展模式相互高度糾纏，實施效果如果還有待觀察，因為這一方面有待于市場預(yù)期可以是新全面調(diào)整與轉(zhuǎn)向，另一方面還有待于行業(yè)信心得以修復(fù)以及樓市銷售的全面回暖，而兩者又是互為因果的。

央行和銀保監(jiān)會這份文件所顯示的發(fā)布日期是11月11日，而就在同一天，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新冠肺炎疫情防控措施 科學(xué)精準(zhǔn)做好防控工作的通知》，在“黨中央對進(jìn)一步優(yōu)化防控工作的二十條措施作出重要部署、提出明確要求”后，要求“各地各部門要不折不扣把各項優(yōu)化措施落實到位”。正如招商證券最新研報所指出的，作為與疫情“并駕齊驅(qū)”的風(fēng)險因素，房地產(chǎn)相關(guān)政策的“優(yōu)化調(diào)整”正逢其時。

實際上，今年的房地產(chǎn)政策放松可分成三個階段：第一階段是保需求，效果不算理想；第二階段是保項目，取得一定效果，然各界主體的謹(jǐn)慎預(yù)期和經(jīng)濟數(shù)據(jù)幾無改善；第三階段是保主體，標(biāo)志性政策就是此次《通知》，招商證券研報認(rèn)為這是對18-21年全面去杠桿的一次均值回歸，有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸正反饋。

昨天《通知》在我的朋友圈也刷屏了，很多地產(chǎn)公司的朋友都難以抑制喜悅之情，另外還有一個群體——信托公司的朋友們——也格外興奮，因為此次《通知》除了要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款/信托貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩(wěn)定外，還明確提出要保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，可以說是對信托表達(dá)出多年未見的“偏愛”，也凸顯出這次政策力度之大。

關(guān)于融資，《通知》還有些內(nèi)容是我們從沒見過的。首先是文件專門列出一條針對房地產(chǎn)建筑企業(yè)的融資；其次文件明確表示房企債務(wù)到期后，可以延期一年，同時表示房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。諸如此類，都可以給奄奄一息的民營房企注入極大的信心，因此以民營房企為主的港股地產(chǎn)板塊今天瘋漲，似乎在集體傾吐積壓多時的郁悶之氣。

不過，值得注意的是，這次政策在全方位加強融資支持的同時也突出了各項融資的針對性，比如提出信托融資的三個去向，包括為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。當(dāng)然，中國金融機構(gòu)在夾縫間游走的靈活性眾所周知，政策在實踐中是否會變形仍有待觀察。

而在房企融資形勢好轉(zhuǎn)的同時，銷售的挑戰(zhàn)或許才真正開始。據(jù)媒體消息，萬科近期開了內(nèi)部會議，董事長郁亮和各大區(qū)負(fù)責(zé)人參加，主題只有一個：年終最后兩個月要回款。郁亮親自督戰(zhàn)，兩個要點：一是全國項目降價；二是全國項目要與新房渠道深度合作。萬科此舉意味著殘酷的樓市大促可能即將席卷全國，硬幣的另一面是，在經(jīng)濟不振和居民收入低迷的背景下，有多少買房需求能承接這一波大促？

金九銀十啞火之后，看來房地產(chǎn)市場的衰退，已經(jīng)引起了經(jīng)濟高層的注意。這次央行和銀保監(jiān)會一起出馬，出臺對房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持16條，對房地產(chǎn)行業(yè)來講可以說是重磅措施了，畢竟對很多房地產(chǎn)公司來講，如今的現(xiàn)金流都成問題，能有金融方面的支持自然不錯。只不過，最近這半年來，實際上各地出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策已經(jīng)不少，很多地區(qū)差不多已經(jīng)完全取消限貸和限購，收效依然甚微，這次的16條是否能夠一舉振興房地產(chǎn)，其中還有很大的不確定性。