11月8日，我國首個住房租賃基金在北京正式設立，該基金由建行全資出資設立，基金募集規模為人民幣300億元，其中該行認繳人民幣299.99億元，建設銀行子公司建信信托有限責任公司下屬的全資子公司認繳人民幣0.01億元。據相關負責人介紹，基金設立初期，主要投資于房企的商業、辦公、自持住宅等存量資產，通過收購并改造為租賃住房，既有助于盤活房企存量資產，還能增加城市租賃住房供給，助力實現“租購并舉”。

根據同期發布的信息，目前該基金首批項目已經實現投放，正在推進中的重點項目20余個，項目資產總規模已超過100億元。啟動儀式當日，建行住房租賃基金與綠地集團就其位于北京市大興區生物醫藥基地產業園區內智匯健康城項目達成收購協議。該項目業態為商業、辦公，共6棟辦公樓及2棟低層商業樓，總建筑面積14.58萬平米，已在2020年12月完成竣工備案，目前為閑置狀態。基金擬收購其中部分辦公樓，收購完成后將其改造為租賃住房，并申請納入北京市保障性租賃住房管理體系。該項目主要用于滿足大興生物醫藥基地內企業員工的租住需求，特別是面向剛畢業加入基地內企業的新市民群體。首期收購6號樓總建筑面積約1.86萬平米，預計可改造為長租公寓525間，其中包括單間和多人間宿舍多種戶型，可滿足基地內不同群體、超過1000人的租房需求。

“建行董事長田國立在致辭中表示，試點設立住房租賃基金是黨中央、國務院賦予建設銀行的重大任務，也是建設銀行貫徹落實二十大精神的重要舉措。建行將聚焦三個方面重點發力：

一是著力探索租購并舉的房地產發展新模式，與地方政府合作設立配套子基金，撬動更多社會資本參與發展住房租賃，盤活房地產行業存量資產。

二是著力構建住房金融服務新體系，推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量升級、間接融資與直接融資并重的方向發展，形成集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs上市為一體的服務閉環。

三是著力引導居民住房消費新理念，宣傳培育“房子是用來住的，租挺好”的新風尚，增加一批性價比高、分層分類的租賃住房，滿足不同群體差異化需求，推動住房消費理念從“為我所有”向“為我所居”轉變。建設銀行愿同各方一道，齊心協力、穩妥有序推進試點工作，努力讓成立基金邁出的一小步，成為帶動房地產業朝著健康均衡發展邁出的一大步。”（以上引自相關報道）

當日，該基金還分別與北京市、重慶市、湖北省、成都市、南京市、廣州市、佛山市等地市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設立地方子基金。銀行方面將提供信貸支持、運營管理、公募REITs上市等綜合服務，地方政府則在項目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。

不知諸君可看懂了其中的門道？我們來劃一下重點：1、這是國有商業銀行以自有資金發起設立的基金，主動管理性極強，搶首支租賃住房基金具有戰略意義，代表著金融導向；2、啟動儀式上的簽約項目代表著當下的項目選擇標準，“位于產業園區的閑置辦公物業，改成保障性租賃住房，面向剛畢業的新市民”，這既代表接盤的取向，也明確了“納保”就是這支基金的投資標的，也印證了之前坊間的猜測，未來會有大量的閑置商辦物業將通過這種方式變性盤活；3、田董事長的致辭則明確表明這支基金更像是引導基金，重點在于撬動地方存量資產，以直接投資拉動間接融資，把蛋糕做大，把主動權牢牢的抓住自己手中。建行這樣的“野心”從北京上半年的那場城市更新論壇就可以看出，一家銀行成了北京城市更新聯盟的“帶頭大哥”，真正體現了金融促進行業創新。

這件事可以延展到“城市更新行動”這個大的國家戰略上來看。以往各地的城市更新難以推動最主要的原因就是難以形成商業閉環、難以形成市場規模、難以納入國家隊的主要投資方向，長期困擾各地方政府、平臺公司、社會運營主體的問題就是“錢從哪來？錢從哪回？”，雖然有各種鼓勵政策，但對各類金融機構來說仍然找不到合適切入點。建行率先邁出的這一步就意味著時機已經成熟，隨著保租房REITs退出路徑的打通，從股權投資、資產并購、信貸支持、租賃運營到REITs發行的租賃住房投資閉環已經形成，廉價的項目儲備資源豐富（大量陷于不良的存量資產和可利用的集體土地、劃撥用地等）、專業的租賃服務商體系已經形成、全鏈條全流程的租賃金融服務（這點先行者建行尤其占優）以及與國策高度一致的排憂解難舉措，都說明這一切的水到渠成。

可以預料，隨著建行這支租賃住房基金的試點成功，其他有意投身租賃住房乃至城市更新的金融勢必效仿，各地方的產業引導基金（比如之前各地設立的城市更新基金）、承擔城市更新任務的平臺公司都會積極與之合作，城市更新的血脈一旦打通就勢必會有更多的國家隊成建制的向這個方向進行轉移（就像首創那樣）。而一旦形成穩定的大河，才會有社會資本和專業運營機構介入的機會，中國的城市更新才有機會出現像倫敦的國王十字、紐約的哈德遜廣場那樣的片區更新，才會真正推動中國的大城市走向質的提升。

是不是很值得期待？國家隊進場，就該集中力量辦大事！

在北京，個人與個人簽訂的租房協議，最大的一個痛點就是不確定性，有時候租房，一年搬家好幾次的情況也出現過，有的是業主要賣房，有的是要漲價沒談妥就違約了，種種原因。
此外，租賃民宅的另外一個痛點就是裝修水平參差不齊，業主給租戶配套的家具，家電一般都是質量比較低的產品，而且很多時候業主留下的家具，即使租戶不想使用，也很難與業主商量好丟棄或者搬走。
而長租的優勢就比較明顯，如果在價格上再有優勢的話，那可以說就是年輕打工人的福利了。但是很多商業用途的寫字樓或者是商場，在改成租賃住房上可能也有不足之處，譬如廚房、衛生間這些，可能需要投入很大的資金，此外，也可能會出現樓板不隔音的問題。
市場化運作如果能賺到錢，這無疑是用戶和投資者的雙贏，讓我們拭目以待吧。

住房租賃基金成立不僅可以解決低收入人群的住房需求，也有助于勞動人跨地區流動過程中的住房需求問題，同時也有助于盤活存量房市場，并給租房群體提供穩定的、價格合適的和租賃服務標準統一的租房市場。