此輪調(diào)控之下房地產(chǎn)行業(yè)久久不能回暖，顯然讓以往的周期思維和不斷加大的邊際寬松政策已然失效。出險(xiǎn)房企重組推進(jìn)幾無結(jié)果，代表性民營房企依然持續(xù)暴雷的當(dāng)今，作為強(qiáng)政策行業(yè)而言，中國內(nèi)地房地產(chǎn)的行業(yè)走向如何，成了業(yè)內(nèi)與政策面、市場面共同關(guān)注的話題。此次二十大報(bào)告，可謂給未來中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展指出了方向：“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這也就意味著接下來房地產(chǎn)發(fā)展在維護(hù)行業(yè)的市場化之外，還將以聚焦保民生為訴求，更加重視住房保障及其多渠道、租購并舉的解決方式。

房地產(chǎn)行業(yè)本來就是以市場解決國民住房保障的方式之一，是旨在幫助化解政府包辦的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下的長期住房短缺與供給不足問題。但以香港為師的內(nèi)地房地產(chǎn)體系卻只學(xué)習(xí)了香港市場化解決住房問題的一面，幾乎完全忘記了作為市場渠道必要補(bǔ)充的國民住房保障的政府性責(zé)任的另一面，致使內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)完全土地財(cái)政化和變相稅收化，走向了“價(jià)高者得“之下將地價(jià)和房價(jià)推向極致，進(jìn)而嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場空間和社會經(jīng)濟(jì)活力的行業(yè)末路。

這一學(xué)而不精、學(xué)而不全模式長期運(yùn)行的結(jié)果，就是在房企普遍以高負(fù)債高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)之下規(guī)模飛速擴(kuò)張，以及政府以幾乎可以比肩稅收收入的土地財(cái)政，以負(fù)債發(fā)展模式支持了人類歷史上最為快速的中國內(nèi)地的城市化進(jìn)程。其外在表現(xiàn)，一方面是一線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出紐約、倫敦等世界頂級城市的絕對房價(jià)和相對房價(jià)，另一方面是高地價(jià)所催生的高密度城市形態(tài)和大廣場、大馬路、高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施的矛盾，以及房企被迫不斷創(chuàng)新營銷模式而以西瓜、大蒜、水蜜桃向不具備穩(wěn)定收入而負(fù)債能力極差的農(nóng)民推銷房子以試圖擴(kuò)大市場和搶救自身流動性的同時(shí)，層出不清的爛尾樓卻催生了“抱團(tuán)停貸“問題和大面積的市場蕭條，招商與運(yùn)營陷入重重困境的商業(yè)地產(chǎn)。

以市場化方式解決國民住房問題的房地產(chǎn)行業(yè)在逐漸演變?yōu)橥恋刎?cái)政外衣之后，土地財(cái)政內(nèi)在的收入最大化訴求在不斷強(qiáng)化的行業(yè)管控和有形之手緊握的地根與銀根加持之下，在土地財(cái)政成為中國內(nèi)地極速城市化最大受益人的同時(shí)，催生了中國內(nèi)地憑借房地產(chǎn)快速發(fā)家致富的世界最大富豪群體。依靠購房按揭等財(cái)務(wù)杠桿，和借助超發(fā)貨幣所推動的房價(jià)上漲以及依靠城市改造拆遷而獲取資產(chǎn)溢價(jià)的“有產(chǎn)者“，已呈現(xiàn)出要將一線城市核心區(qū)變?yōu)橥梁篮屯林鞘械内厔荨Ｅc此相對應(yīng)，在社會財(cái)富差距因房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)而劇烈分化并隨著持續(xù)推高的房價(jià)和地價(jià)，新市民與年輕人則幾乎永遠(yuǎn)失去了”上車“機(jī)會。而房地產(chǎn)所附著的財(cái)富效應(yīng)制造的社會分裂與因此造成的社會階層無法躍升的幻滅感，正是引發(fā)Z世代”躺平“思潮泛起的根源。

英國以殖民者的短期心態(tài)創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展的香港模式，但是在“政府控市“和”價(jià)高者得“的土地一級市場所覆蓋的住房市場化體系之外，香港還以極簡極低的稅收體系和政府支持的公屋體系構(gòu)建了自由港運(yùn)行所必須的低稅環(huán)境與民眾基本居住保障制度。即使如此，港式房地產(chǎn)發(fā)展模式的長期實(shí)施，還是造成了基于是否參與房地產(chǎn)開發(fā)和擁有房產(chǎn)而形成的財(cái)富分化基礎(chǔ)上的社會分裂，以及產(chǎn)業(yè)空心化所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展問題。而只抄了港式房地產(chǎn)模式一半作業(yè)，并無低稅制與政府托底住房保障體系相配套，卻將土地財(cái)政推向極致的中國內(nèi)地，在人均收入和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于香港的情況下，幾乎完美復(fù)制了香港房地產(chǎn)發(fā)展模式的問題與負(fù)效應(yīng)。這也是當(dāng)今內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)深陷發(fā)展困境的真正原因。

以土地財(cái)政為內(nèi)核的港式房地產(chǎn)發(fā)展模式，加上低稅體系和公屋體系的配套缺失，在高周轉(zhuǎn)模式所推動的行業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)大和地價(jià)與樓價(jià)輪番上漲擠壓下，終于走入了無法無限擴(kuò)張行業(yè)規(guī)模和無法無限推高地價(jià)房價(jià)而自我終結(jié)的末路，同時(shí)帶來的是負(fù)債發(fā)展模式和土地財(cái)政催生下的流動性風(fēng)險(xiǎn)畸高的政府負(fù)債，以及失去”上車“能力和對未來幻滅的新市民與年輕人。這也是去年下半年以來不斷邊際寬松的調(diào)控政策始終致力于改善性需求，以及房企被迫以各種花式營銷降低入市門檻以企圖”捕獲“入市能力較差的新入市者的真實(shí)原因。但顯而易見的是，在爛尾樓大面積頻發(fā)之下的”保交樓“問題尚未有效化解前，行業(yè)信心的修復(fù)和樓市回暖是一件頗具困難的事情。

樓市不振的當(dāng)下讓房地產(chǎn)稅失去了快速落地的契機(jī)，況且即使房地產(chǎn)稅能夠順利落地，其所帶來的新增稅收也無法實(shí)現(xiàn)對當(dāng)前來自于土地財(cái)政的收入規(guī)模的完全替代。因此在現(xiàn)階段盡量維持土地財(cái)政收入規(guī)模的同時(shí)，推動房地產(chǎn)行業(yè)向逐步擺脫土地財(cái)政內(nèi)核的方向轉(zhuǎn)型，才是房地產(chǎn)行業(yè)成功轉(zhuǎn)型和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。因此，在無法以房地產(chǎn)稅取代和找補(bǔ)現(xiàn)有的土地財(cái)政收入規(guī)模的情況下，為維護(hù)土地財(cái)政不至于過快下降，補(bǔ)上照抄港式房地產(chǎn)發(fā)展模式作業(yè)中所缺的課業(yè)，也就成了維持當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展模式不至于被動破局的必然。。而在強(qiáng)政府模式并不支持照抄港式極簡極低稅收制度這一作業(yè)，且僅僅憑借政府資源化解市場化方式無法解決的國民住房保障問題顯然力有不逮的情況下，多渠道保障、租購并舉，租售同權(quán)，也就成了補(bǔ)上港式房地產(chǎn)模式另一半的作業(yè)缺失的自然而然的選擇了。

因此，當(dāng)前已經(jīng)處于被默許實(shí)施的多個(gè)地方政府大規(guī)模的商品房回購行動，確實(shí)在很大程度上可以實(shí)現(xiàn)幫助房企去庫存和恢復(fù)流動性以激活市場的同時(shí)，又可以解決政府性保障住房的來源問題以補(bǔ)上照抄香港房地產(chǎn)發(fā)展模式所缺的課業(yè)，可謂是一舉多得的事情。至于這些房源未來是以人才房，還是以保租房、廉租房等名義入市，以及政府是以財(cái)政資金直接入市回購，還是以國企與平臺公司回購，甚或以引導(dǎo)基金模式撬動更多更大規(guī)模的市場化資源實(shí)施商品房回購，只不過是一個(gè)技術(shù)層面的問題了。而這方面，央行已經(jīng)以PSL這種高能金融資源與金融工具的投放來助力“保交樓“問題的解決作出了表率。

在二十大的相關(guān)新聞中，對于房地產(chǎn)業(yè)的表述自然十分引人注意。畢竟房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了這兩年的波動之后，看上去已經(jīng)陷入了系統(tǒng)性的衰退。

而在對未來五年的定調(diào)表態(tài)中，對房地產(chǎn)行業(yè)對表態(tài)，似乎跟之前也出入不大，重申房住不炒，也并不讓人意外，畢竟如今高層針對房地產(chǎn)業(yè)的表態(tài)中，都會有房住不炒，這或許是吸取了之前炒作橫行，房價(jià)上漲過快的教訓(xùn)。

不過，后面也添了一些關(guān)于保障供給的表述，這或許意味著未來各地還是會留有余地，讓各地因城施策。

二十大報(bào)告在回顧過去新時(shí)代十年變革的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了我國未來五年乃至更長時(shí)期黨和國家事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)和大政方針。其中，對房地產(chǎn)問題的表述是，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

這次的表述，在定位和制度建設(shè)方面與十九大報(bào)告完全一致，所不同的是，二十大報(bào)告是從“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述房地產(chǎn)問題，要求更高、方向更明確、思路更清晰。

兩次報(bào)告對房地產(chǎn)問題表述一致，不僅充分體現(xiàn)了政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，也進(jìn)一步說明了“房住不炒”定位和“租購并舉”制度的準(zhǔn)確度、成熟度，在接下來的時(shí)間里，不需要再對定位、目標(biāo)、方向等進(jìn)行調(diào)整與修正，而只需要把工作重心放在操作層面和實(shí)施環(huán)節(jié)。特別是“租購并舉”制度的實(shí)施，要有非常具體的操作辦法與規(guī)程、要有實(shí)實(shí)在在的措施，如資金籌措、土地指標(biāo)、建設(shè)規(guī)模、分配辦法、配套措施等，需要一項(xiàng)一項(xiàng)落實(shí)，一步一步到位。

堅(jiān)持“房住不炒”定位，要求比較簡單。經(jīng)過五年的探索和實(shí)踐，各方對“房住不炒”定位都已經(jīng)有了比較深刻的認(rèn)識，都不會再在這個(gè)問題上有反復(fù)。即便當(dāng)下很多地方放松了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，出臺了鼓勵(lì)購房的政策，但在“炒房”問題上，仍然是不敢放松的，是緊緊把住這道關(guān)的。否則，就違反了“房住不炒”定位。因此，二十大報(bào)告延續(xù)十九大提出的“房住不炒”定位，也進(jìn)一步印證了定位的準(zhǔn)確與科學(xué)，傳遞了更為明確的信號。購房者所以越來越理性，也是與“房住不炒”定位密不可分的，它讓廣大居民吃了一顆“定心丸”，不擔(dān)心房價(jià)還會在炒作中持續(xù)上漲。

對“租購并舉”制度來說，提法和內(nèi)涵都沒有變，與十九大報(bào)告一脈相承。但是，可以預(yù)料，在落實(shí)的效果方面，未來五年，乃至更長時(shí)間，一定會越來越好。因?yàn)椋朐鲞M(jìn)民生福祉、提高人民生活品質(zhì)，住房問題不解決好，是不完美的，也是很難真正增進(jìn)福祉、提高品質(zhì)的，必須讓廣大居民居有所屋，且住得安心、放心、舒心。

由于堅(jiān)持了“房住不炒”定位，房價(jià)非理性上漲的問題得到了有效解決，廣大居民不需要再通過大量負(fù)債等手段購房，而可以量力而行、量財(cái)而動。在這樣的情況下，對發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場就提供了比較好的條件，因此，租房會成為未來解決住房問題的主要載體。中央提出“租購并舉”，把“租房”放在前面，也充分說明了“租房”的重要，未來的房地產(chǎn)市場，租房會成為主流。2021年6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，實(shí)際也就完成了住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，接下來需要做的就是按照頂層設(shè)計(jì)方案去落實(shí)。而隨著各項(xiàng)金融、財(cái)稅、土地等配套政策的落地，“租購并舉”制度在“租房”這一層面，已經(jīng)邁出了關(guān)鍵一步。

需要引起地方重視的是，雖然二十大報(bào)告沒有在房地產(chǎn)問題上提出新的要求，也沒有新的提法。但是，這并不是說未來五年和過去五年對“租購并舉”制度的要求是完全一致的。如果說過去五年是打基礎(chǔ)的話，未來五年就要開始動工建設(shè)了，要向廣大居民推出足夠可供選擇的保障房，包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，還可以依據(jù)實(shí)際，推出符合保障房要求的其它類型租賃房。

值得注意的是，近一段時(shí)間以來，蘇州等具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)政實(shí)力的地區(qū)，開始由政府從開發(fā)商手上買房，如果不是與開發(fā)商有默契的話，應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。至少，可以將這些住房轉(zhuǎn)化成公租房保障性租賃房，也可以適當(dāng)選擇一些面積相當(dāng)?shù)淖》哭D(zhuǎn)變成共有產(chǎn)權(quán)房，真正解決好中低收入人群和新市民的住房問題，也可以用于獎(jiǎng)勵(lì)人才、吸引人才等。

總之，二十大報(bào)告對房地產(chǎn)問題的表述，延續(xù)了十九大報(bào)告的主要內(nèi)容，也進(jìn)一步傳遞了房地產(chǎn)市場政策穩(wěn)定、方向明確、定位精確、要求提升的信號。可以肯定，“租購并舉”制度的落實(shí)將加速，各項(xiàng)考核辦法與措施也會更多、更實(shí)、更嚴(yán)格、更規(guī)范。