一堆爛水果和一個美麗的果盤之間的價值差距，通常被用來講述投行的價值所在。而資產管理公司（AMC），正是將一些問題資產通過甄別、剝離、重整和引入資源，進而讓其重新體現市場價值和恢復活力的機構。為了化解爛尾樓危機，鄭州近日以下屬國企聯合地方AMC直接下場，擬聯合發起設立地產紓困基金來助力“保交樓“問題，可謂在全國領風氣之先。

作為近年來經濟發展、人口擴張和城市發展都非常快的中原第一大城市的鄭州，高達三分之一左右的項目爛尾率，同樣也讓鄭州成為全國范圍內的爛尾樓標桿性城市。如果說村鎮銀行問題代表了以河南為代表的基層金融生態的真實狀況，而以反復賦紅碼來限制村鎮銀行儲戶合法維權代表了河南社會治理與應對危機的地方政府能力水準的話，則如何化解大量的爛尾樓以及因此引發的爛尾樓業主“抱團停貸”問題，就成了鄭州地方政府當下必須面對的課題。

這不但因為鄭州市域內大面積的爛尾樓的出現，本身就是地方政府無法回避的責任，而“抱團停貸”風潮對于新房市場心理的影響與打擊更是不言而喻。這無疑將危及本來已經去化壓力極大的鄭州樓市，更會讓土地財政依賴度較高的鄭州雪上加霜。也正是在此重壓之下，鄭州地方政府已無暇顧及下屬的住建部門與監管銀行在“爛尾樓”問題上依然相互推責的互懟來行為，而是直接響應銀保監會的號召親自下場，以國企聯合地方AMC設立地產紓困基金解決爛尾樓的問題了。

其實，自此輪調控導致行業流動性困境而引發不少民營百強房企排隊暴雷的去年下半年起，行業主管部門和監管部門就一直在呼吁并給予各種行業政策與金融支持，來引導優秀房企以市場化形式進行項目并購來試圖化解行業流動性問題，甚至動員四大AMC和地方AMC參與出險房企的資產盤整來推動行業重整與回暖，以努力促使行業盡快回到良性循環的軌道。

但是無論政策層面如何推動和如何給予金融支持，除了少數房企如招商蛇口、華僑城、華潤置地借機發行了旨在置換和優化自身債務結構的并購債之外，此項工作在實質上并沒有獲得太大的推進。這一方面，是由于并購市場的“二手車”效應，使得愿意出讓的項目普遍質地較差進而失去了并購價值，而尚未進入破產清算階段的出險房企對于優質項目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理無法實現使其進入并購市場；另一方面，在行業陷入整體性的流動性困境，項目估值在大大下降的同時往往還背負著大量的債務和被設定了各種優先權，自然讓以項目并購來推動行業重組與實現行業流動性恢復的思路就成了鏡花水月。

而AMC的長處，是對不良資產的處置與整理，但AMC發揮該長處的前提，是獲得出險房企的資產管理權。在出險房企尚未進入破產清算程序，還試圖努力自救和通過重整來恢復生機的狀態下，AMC就只能成為這些出險房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產處置的主導者，自然也就致使AMC的隆重出場，至今也是一場雷聲大雨點小的空歡喜。也正因為如此，在今年以來代表性房企銷售去化近乎腰斬、新增暴雷房企不斷而爛尾樓問題日益嚴重的當下，爛尾樓業主們的“抱團停貸”行為，將行業流動性困境之嚴重狀況徹底揭出進而將“保交樓“推向了政治正確的高度，自然也就為無力復工復產的房企與項目公司被迫接受AMC的接管，將資產處置與管理權交給AMC創造了條件。

正是因為房企依靠自身的力量已無法實現爛尾項目的復工復產以解決保交樓的問題，地方政府以國企聯合AMC進駐接盤也就成了解決“保交樓”這一社會問題的可選項。當項目主導權以被動或者主動的形式轉移到AMC方面以后，AMC即可發揮自身的資產甄別、風險剝離和隔離、資產托管以及重新盤活的長處，以原項目公司的權益來抵償與化解部分債務，再通過提供外部增信、AMC自身注資以及引入新的資金等方式恢復建設，也就成了順理成章的事情。而鄭州國企聯合地方AMC發起設立地產紓困基金，正是旨在AMC下場助力“保交樓”提供必要的資金支持。

也只有當爛尾樓問題惡化到業主們的“抱團停貸”風潮蔓延到危及樓市運行和土地財政，危及到足夠級別的官員烏紗帽安全時，作為高周轉模式下快速發展的房地產紅利的最大分享者，與開發商、監管銀行聯手制造了爛尾樓問題的地方政府，才不得不出手來加以處置。同樣，也只有問題嚴重到依靠自身無法復工復建和無力回天，而又面臨著政治正確無法推卸的“保交樓”任務時，開發商才肯將項目主導權主動或者被動交出來，接受旨在“實現”保交樓“的命運安排。

其實，出險房企未來的出路也同樣如此，只有當其完全失去自救能力而放棄主動重整與重組的努力時，市場出清和行業重整的機會才會真正到來。也只有到了這個時候，市場中從不缺乏的“食腐者“與虎視眈眈的”撿尸人“才會大量出現。因為愿意吃爛水果的人很少，但是卻很少有人能夠拒絕繽紛而美味的果盤的誘惑。

爛尾樓問題已經成為死結。銀行要業主還房貸，業主要開放商蓋樓，開發商爆雷了或者跑路了。這里面的開發商有恒大、融創、陽光城、佳兆業、綠地、新力……這些知名的開發商都已經爆雷了。
恒大集團名下的爛尾樓最多，遍布中國30個省份。去年11月，恒大全國1,322個建案中，已成交、未竣工的項目面積超過30萬平方米。全國涉及“保交房”約有600萬～800萬套，其中恒大就有140萬套，總資金缺口在2萬億至3萬億。
要回應民眾的訴求，就要給這些僵尸企業輸血，而且是巨額的資金，這些資金來自哪里？國家財政？顯然不可能。AMC（資產管理公司）的入局似乎標志著不良資產變賣將是一種融資方式，但這個時候誰會去接恒大、融創的房子？除非大幅降價出售，但大幅降價顯然地方政府不會同意，想來想去，國有銀行貸款可能還是一個比較現實的融資渠道，為了國家社會的現實需要，不計商業利益，但儲戶的利益又如何保證？總之，這確實很難辦，只是拆東墻補西墻，但總歸是要先把眼前的危機度過去再說，因為欠這些業主的實在太多。
一方面需要深刻檢討整個預售制度，另一方面，需要厘清開發商、業主和地方政府官員各自的責任。預售制度引自香港的賣樓花制度，但在實際操作中由于各方無法堅決執行其中的一些重要步驟，導致預售制度走向危機，而香港則幾乎沒有爛尾樓。詳細一點說，香港在整個預售過程中業主只需付三成的首付款，即使最后爛尾，沉沒成本頂多也就三成首付。而且這三成首付交由律師行嚴格保管，由此保證了業主們的利益。待樓建成交付之后，業主才開始貸款交按揭，把剩下的七成尾款補齊。
國內則完全是另一幅景象。開發商地一批下來，就急著預售，銀行則準備房貸，這時連樓的影子也沒見到，全款已經付齊，而且劃到了開發商的賬戶。這里面涉及到銀行的責任是提前貸款。第一，中國人民銀行法規明確要求各商業銀行，在建筑物沒有封頂之前，不允許發放貸款。第二，抵押貸款缺少抵押物，本身也違背銀行自己的規章制度。另外，銀行還有第三方監管的責任，本應該監控整個交付過程中的資金安全，卻讓監管賬戶名存實亡，對開發商提前亮綠燈放行，在法律上這個責任應該由銀行承擔。
可實際上，銀行的第三方監管權被當地房管局架空，由于政府部門的積極干預，監管方銀行淪落為命令執行者，最終監管賬戶資金的流失責任應該由房管局承擔。對開發商來說，搞定領導給他開綠燈并不是太難的事，這樣自己高周轉、高杠桿的買賣才能繼續維持下去。時間久了，這種違規的行為也就心照不宣了。
對業主而言，并無太多責任要擔，頂多只能說是對這樣明顯的風險點存在失察的責任。但十多年都是這么過來的，業主自然對風險放松了警惕。另外，他們也忽視了政府堅決要整治房地產亂象、降低行業杠桿風險的決心。
對開發商而言，當然是首要責任人，整個行業應該反思幾十年來大躍進式的高周轉模式，尤其是許家印，盲目擴張、好大喜功，對債務不知敬畏，最終葬送自己的前程不說，也讓千百萬業主跟著他一起遭殃，這種就是唯利是圖的紅頂奸商，根本配不上企業家的稱號。帝國看似無比強大，卻整個建立在海市蜃樓之上，一旦政府收縮杠桿，銀行不放貸，資金流立馬枯竭，債務危機隨之而來。把我最喜歡的一位經濟學家的一句話送給大家：要像警惕瘟疫一樣，警惕債務。

這應該是鄭州地方政府針對爛尾樓問題的第一次正面解決問題。作為爛尾樓最多的地區，除了給爛尾樓業主賦紅碼以外，之前并沒有看到鄭州地方政府在這個問題上有什么作為。如今在停貸潮愈演愈烈，風險開始蔓延到銀行體系之后，終于開始了遲來的紓困行動。

但是這個紓困基金身上還有很多疑問，比如與開發商鄭州地產集團聯合設立該基金的河南資產管理有限公司稱，該基金將“參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作”。但是這么多樓盤要保交房，需要的巨量資金從何而來？這個紓困基金到底規模有多大？能夠覆蓋多少樓盤？這些都有待驗證。

客觀公正。