最近的樓市停貸潮愈演愈烈。相關統計顯示，截至7月14日，全國已有超過180個樓盤的業主聯名集體斷供，涉及地區包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等多個省份。
從2021年下半年恒大爆雷引爆房地產危機以來，基本上已經給房地產行業下了死亡證明書。盡管樓市不會像日本90年代初的泡沫破裂那樣刺激，但房地產泡沫難以為繼或者說正在破裂中已經是既成事實。即使行政政策抵得住一時的賣壓，但這只會加大堰塞湖決口時爆破的威力，長遠而言并沒有太大的意義。
中國樓市是個看漲不看跌的市場，形成長期上漲預期的原因也是來自政府行政政策對樓市的過度干預，根本原因是樓市與地方土地財政高度關聯。一旦樓市崩盤，地方財政破產、地產開發商倒閉、銀行壞賬飆升，還有全國無數的購房者面臨巨額浮動虧損甚至房子被銀行收走的風險。如果樓市繼續高位躺平或者小幅下跌，就會出現有價無市的現象，這時開發商無法降價回籠資金，可能面臨被團滅的風險。所謂的有價無市，其實就是價格畸形的高，脫離基本面情況，賣的人多，底下卻無人接盤的尷尬，一是民眾預感到了房地產危機的嚴重，未必敢高位接盤，第二，20多年的房地產發展，該買房的基本都買了房了，剩下的可能是剛畢業結婚的年輕人是剛需購房者，不過近些年結婚人口也在不斷下降，除去已經有房的，真正剛需者已經大幅減少。另外，隨著疫情持續和房地產行業掉頭向下，民眾普遍捂緊錢袋，更別說還有多少炒房客和非標資金敢在這時殺入樓市的了。
中國和日本經濟從發跡到最終走向可能都會很像，起于投資，終于泡沫破滅，最終由于泡沫的刺破、老齡化危機、轉型失敗等等原因，步入長期的停滯期。不同的是，中國政府對經濟的掌控要比日本政府更強。未來，一個佛系、躺平和老齡化的中國社會雛形已經初步展現，如果沒有改革的勇氣，一切都很難扭轉。

最近一周銀行股大跌，市場的解讀普遍是停貸潮恐引發大面積的資產質量問題，實際上這頂多只能算是一個引子。真正引起銀行股下跌的核心邏輯還是貸款利率大幅下行，銀行利差大幅縮小，銀行賴以生存的核心利潤來源不足，且這種趨勢長期看不可逆，從而引發銀行股的“戴維斯雙殺”。目前國有大行和股份制銀行的市盈率集中在3-4的區間，對利差依賴相對較小的招商銀行市盈率也只有6，如果按照去年和今年1季度的利潤水平來估值，那銀行股無疑將迎來配置的黃金周。但市場給予的估值不足，核心邏輯無非是不看好銀行未來的盈利能力增長，主要是以下幾點：一是利差收窄且趨勢不可逆；二是房地產行業的至暗時刻還沒有到來，原有的巨量房地產行業貸款的不良還未消化（且將繼續大幅上漲），新的按揭（停供）不良逐步浮出水面（但這塊體量其實占比極小）；三是隨著注冊制的全面推行，金融脫媒趨勢加速，銀行從房地產領域退出巨量資金無對應體量的行業承接，銀行業的ToB端業務短期內會利率內卷嚴重，影響銀行盈利能力的提升（長期依然沒問題，畢竟中國以新能源為代表的制造業有望通過比較優勢席卷全球，現在才剛剛開始，未來的吸納能力很強，但那是個長期故事）；四是前期支撐招商銀行、平安銀行等高估值的零售業務增長同樣遇到增長瓶頸，主要體現在個人客戶數的增長速度放緩，零售業務的增長進到存量博弈和相互充分競爭的時代（同互聯網企業用戶數增長放緩是一個邏輯）（城市化放緩，人口增長放緩，能服務的客戶已經服務到了，）。

那么如今的銀行股值得投資嗎？從投資安全性和收益確定性角度講，非常值得。當前的市盈率只有3-4倍，若銀行將三分之一的利潤用來分行（基本是這個水平），以當前價格購買銀行股，股息率在8-10%左右，假設銀行未來1年-3年盈利能力只有2021年的50%，那么股息率也能到4%-5%的水平，投資銀行股最差的結局就是當持有一筆信用債，賺取利息。若股價繼續下跌，補倉將大幅提升安全邊際并提升股息率。若你的資金量較大，且追求穩健，并可以接受1年以上的投資期限，那當前的銀行股是非常值得配置的。可惜，大部分人不愿意接受投資收益的慢慢增長，只想追逐本金的快速翻倍，這也是為什么大家熱衷于估值倍數奇高的科技股、醫藥股等（話說當前的醫藥應該是2022年下半年確定性最強的賽道了）。

當住房的喜劇，變成爛尾的悲劇，該如何收場，是目前國內眾多的爛尾樓相關方面臨的現實問題。是追究誰之錯，還是解決問題？恐怕出了問題，各方都在考慮該誰承擔責任，風險是否可控。從農行、建行布告來看，涉及“保交樓”風險總體可控。但是其他家銀行呢？近期早已沸沸揚揚的城市和村鎮銀行呢？對于總的貸款額占比可能數額不大，但是絕對的數字可能也不小，對于某些區域來說，可能問題也會比較突出。

那么業主抱團停貸結果會怎么樣？接下來將面臨什么問題？房子爛尾或延期，業主停貸，想以此對銀行施加壓力，促進爛尾樓盤的復工，因為業主要的是房，可是房子要不到了，業主不能一個人承擔風險，要轉嫁風險，首選是銀行，因為房子無期，可月供照付。

根據現行法律規定爛尾樓盤的業主還是有償還貸款的責任，銀行就抵押房產與業主簽訂了貸款合同，銀行已經將貸款付給開發商。商品房買賣合同是業主和開發商之間的合同，樓盤爛尾銀行是不承擔責任的。停貸的業主會面臨銀行的征信記錄和訴訟，停貸的業主面臨失信等風險。

其實對于銀行來講，大規模停貸帶來的是不良貸款，銀行是容許一定的壞賬率，甚至可以把不良資產打包給資產管理公司，降低自身風險。爛尾業主的停貸問題不僅僅是一個法律問題，而是一個社會問題，是商品房預售制度帶來的問題。事實是，一群傾其所有買房的普通人，拿不到房子的同時還要不斷的負擔貸款，讓業主面臨極度困境。

爛尾樓事情可能情況更為復雜，也不乏存在銀行違規、房企違規、監管不力等。如果把鍋甩給了各家銀行，則開啟了一種風險轉嫁的先例，這對銀行影響也是巨大。爛尾事件，不是一方面的原因，最終如何解決，還是要相關部門統一協調，尋求解決之道，事以致此，需要各方都有個積極解決問題的態度，畢竟房子問題，關乎國計民生千家萬戶，不可小視。

在我此前的信托經理職業生涯中，搞過3個河南省的地產項目，一個位于ZK市，一個位于ZM縣，還有一個位于ZZ航空港南港區。

ZK的項目是個溫州民企開發的，本世紀初以招商引資的身份拿地八百畝，項目上的骨干本是派駐的溫州人，多年古典酒文化浸潤下已與土著無異。我看項目的時候還是2017年，聽項目總感慨，當年同一批被招商引資的基本都進去了，老板當年那些資金投在哪里不行，非投這么一個鳥不拉X之地——啃了十多年還沒開發完。

也看了城里的其他樓盤，當時正是恒大、碧桂園橫掃四五六線如卷席的年代，二者產品力在周圍一堆上世紀職工家屬樓般的競品襯托下，實屬摧枯拉朽，豪橫仿歐的售樓處、N柱擎天的噴泉水景就足以鶴立雞群。平心而論，那時候在一個普通的內陸北方小城，能住進恒大也確是消費升級了。臨別之時，還慕名看了荷蘭建業的競品，售樓處胡老板的題詞令我印象深刻，至今沒忘——“讓河南人民都住上好房子！”

ZM的項目是在2019年看的，ZZ、濟南、天津等北方重鎮的樓市景氣指數巔峰已過。在ZZ外圍，打折賣房已開始不得不為，但更多的人還覺得這只是技術調整。道理很簡單，河南省的人太多了，ZZ市的人也太多了，什么樣的樓盤總會有適合的客群；ZZ地處中原，已是國家級中心城市，米字型高鐵線路在此交匯，四通八達、天地廣闊！記得在項目旁的一個小學目睹了放學時刻，排隊的小朋友匯成長龍、穿過紅綠燈十字路口，同行的領導都不禁掏出手機拍照。

這個項目的開發商屬于港資穩健派，收了地頭大鱷的土儲，其融資杠桿比內地同行還是收斂很多，彼時出來做非標也是種業務恩賜。所以借殼融資、毛地抵押也不是不能忍受。

航空港經濟綜合實驗區南區的項目是在2021年看的，系杭派精工的品牌房企收了當地房企的土儲。當時感覺港南區基礎設施確實很棒，道路寬闊、綠化工整，但萬事俱備只欠東風——就缺人，打輛網約車再回機場都頗為捉急。在這樣一個人口大省的人口大市，人已不是可無限量無差別供應的了。

審批會上領導問了一個問題，特大暴雨引發的水災對區域市場有無影響。我信心滿滿，短期沖擊不改長期向好。當時有信心的可不只我一人，抵押物的并購對價是6.65億元，知名外部評估機構給出的評估價是9.42億元，風控經理表示看不下去了，窗口指導壓降到7.28億元……這項目之后，我差不多就開始嘗試切割地產融資項目的工作了，直到這兩天看到“全國業主發布強制停貸項目統計表”……地產危機從同業群里小范圍的悲戚，已演變成家族群里都傳播的恐慌，韭菜再多，也架不住鐮刀這么不可持續發展啊。

從信托公司轉行到證券公司，個人感慨之一就是真別過度迷戀確定性，此時此刻依然有很多資金苦苦追求高息的“無風險”利率，以為可以一直穩穩地躺賺戰勝CPI、GDP增速的利得。但固收也好，權益也好，投的都是概率，安全都是相對的、動態的、辯證的。

人們在感性上總是以為有波動才有概率，有概率才有風險。實際上那些笨拙的信用資產雖然沒有公允價值的波動呈現，但實際上也每時每刻都在承受著價值的拷問，只不過在最終兌付之際，它才如同開盲盒一樣告訴你究竟是0還是1。如果有一個統一交易市場賦予信托受益權以流動性，讓集合資金信托份額從持有到期性資產變成交易性金融資產，我相信你也能看到估值波動的上竄下跳、閃崩暴漲。

看不到≠不存在。去年此時，如果問A股指數腰斬和地產金融泡沫破滅，這兩者在一年后哪個概率更大，你會怎么選？此時此刻，若再問A股指數腰斬和城投剛兌信仰破滅，這兩者在一年后哪個概率更大，你又會怎么選？

市場上永遠不乏賺取超額收益的機會，投資就是對贏面下注。但若想一勞永逸獲得“安全”且“豐厚”的永動機式紅利，甚至迷信到“蒙眼狂奔”的地步，只能說是生不逢時了。