6月28日萬科召開2021年度股東大會，董事局主席郁亮表示，短期來看房地產已經觸底，市場恢復是個緩慢而溫和的過程。但目前的樓市明擺著依然是寒氣逼人，因此大家不禁要問，果真如此嗎？

從目前的市場表現來看，各家房企的銷售收入同比仍在大幅下滑，只是環比稍有反彈而已。這一環比反彈趨勢能否維持下去，依然還有較大的不確定性。而且當前各項力度不斷加大的促使行業回暖的政策，也出現了明顯的沒有實際效果的空轉現象。因此7月份和下半年內地樓市整體趨勢如果不出現極速反彈，房企流動性壓力實難緩解，7月份及下半年內地房企的債務壓力會依然沉重。即使在融資環境好轉的情況下，如果銷售狀況恢復欠佳的話依然難以支持企業流動性的明顯改善。

過往的行業發展路徑中，以房地產為表、土地財政為里，政府完全把控地根和銀根，在土地財政收入最大化推動下地價與房價螺旋式上升，而開發商又以高周轉高負債發展模式迅速耗盡了市場可能的發展空間。作為變相稅收的房地產行業在快速成長下積累起的涉房風險，讓從市場端到資金端不斷加大的長期調控耗盡了行業流動性，最終引發了不斷加大的邊際寬松政策淪為市場毫無反應的空轉，并反而在今年以來市場發生加速下行，觸發了更多頭部房企的連續暴雷并推動了行業風險的進一步上升，也使得市場信心受到進一步打擊。

因此，就當前的行業困境而言，市場信心已是極度脆弱，流動性枯竭的房企自然對市場刺激基本失去了反應能力。因此即使大規模以外部增信工具來支持房企融資的輸血式搶救，只要行業信心不恢復，市場預期不改變，則買漲不買落和懼怕交樓風險而趨向謹慎與保守的購買力就不會下場，房企和行業的流動性就難以得到根本性改變，行業的恢復就始終將是鏡花水月。

這也就是連碧桂園、萬科這樣的頭部企業也緊縮資本性開支而減少拿地，河南建業、新城控股以小麥、大蒜、西瓜換房等各類花式營銷層出不窮的主要原因。據有關數據顯示，去年同期拿地金額名列前茅的宇宙第一房企碧桂園，今年上半年不但拿地金額只是勉強進入前20名，而且近期還傳出了被評級公司降級的消息。實際上，目前尚未傳出違約“緋聞的“頭部民營房企也只有龍湖一家了，連央企中交系旗下的中交地產、綠城中國都傳出了疑似違約和商票逾期的傳聞。

作為龍頭房企的領導人，萬科董事長郁亮無論何時都必須鼓舞行業士氣和提振行業信心，這是其作為行業領袖的使命與必然。因此，我認為郁亮對市場觸底的這一判斷只是說給市場聽的政治正確而已，在面對行業與公眾的時候為了鼓舞士氣自然必須唱多，而至于行業是否真的復蘇與見底，則是另外一回事兒。

如果僅僅根據目前行業銷售數據的環比稍有反彈就來判斷行業已觸底回暖，則未免有些過于草率了。否則，近期萬科也就不需要采用密集回購股份的方式來托抬自身股價，因為市場早就應該反轉了，畢竟市場對于行業變化的感知是最為敏感的。萬科近期密集回購股份，不就是為了在股市低迷和行業前景不明、市場信心極度缺乏的情況下提振士氣與托抬股價的舉措嘛。在行業信心極其脆弱的情況下維護股價的穩定尤其重要，否則股價的明顯下跌會加大企業的流動性壓力和運營難度，這也是萬科當前似乎比之前更加看重市值管理的主要原因。

去年8月發布上半年年年報時，向來擁有行業白騎士稱號的融創中國主席孫宏斌對急劇轉向的樓市不無憂慮，曾經發出了“除了融創，其他房企都可能暴雷“的悲觀預警。可是在他的各種閃轉騰挪之下，今年年初仍聲稱擁有賬面資金1600億港元并足以覆蓋償債與開發投資的融創中國依然出現了暴雷問題。因此，如果市場預期不變，銷售尚未根本性回暖，而債務卻依然在持續累積，從高周轉周高負債路徑走來的內地房企，則很難有哪家可以幸免暴雷的風險，只不過是個時間早晚的問題罷了。

目前內房股被申請清盤的已有大發地產和花樣年，而正處于艱難重組中的恒大也于28日也被境外債主入稟法院申請清盤。從近年來的行業風云變換和救市、行業自救與企業自救的情況來看，房企整體債務風險的基本釋放和生存風險的解除，還有待預期改變之下樓市復蘇與回暖帶來的房企銷售回款狀況的根本好轉，同時也確實到了轉變行業定位與發展模式，乃至轉變土地財政思維的時候了，否則未來能夠等來的，就恐怕只能是行業的一地雞毛和難以收拾的殘局。

“房地產進入新的發展階段，不會再回到過去的發展邏輯，也不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。”郁亮這話說的是沒錯的，這兩年的衰退讓各個房地產企業都看明白一件事，那就是房地產行業并不會一直像過去那樣是暴利產業，行業衰退期來了之后就是大范圍的洗牌。

但是說現在房地產市場觸底，說不定也有點言之過早。畢竟房地產市場興盛了十幾年，開始衰退也是最近兩三年的事情，有可能這個趨勢才剛剛開始，還在下探的過程中，盡管這個過程讓人覺得深不見底。

房產的分化已經注定，一線，強省會，新一線城市都將繼續上漲。因為有大把的外來購買者支撐。雖然不會像之前的上漲邏輯，但沒有下跌的趨勢。對于三四線城市特別是北方諸多地區，買房是要考慮時機，最重要的是風口已過，對于房產的品牌尤為重要，多注意考慮央企大國企等房產開發商，二手房也要規避風險，盡量少碰30年以上的老式公寓。購房是每個家庭不斷尋求突破的夢想。只有在房產稅真正落地才會阻礙房產銷售和購買。在此之前，只有增速放緩沒有大幅集中下跌的可能。