銀行讓利580億給存量個人房貸客戶

據央行2022年一季度金融機構貸款投向統計報告，3月底個人住房貸款余額38.8萬億，以此計算，5年期LPR下調15個基點，相當于給背負房貸的家庭發放了580億元的紅包，這直接增加了房貸家庭的可支配收入。

考慮到企業中長期貸款非常少（截止3月底只有14萬億），5年期以上的貸款更加少。這次降息，對企業貸款利息負擔影響比較小（最大影響不過200億元的利息支出），最大的受益者就是貸款購房者。這顯示出，決策層刺激住房消費的意愿非常強烈。

現在這個時機，也許是購入房產的最佳時刻，如果純粹是自住的話。利息低、開發商優惠力度也大。但是若再想通過買房賺錢，難度會非常大，關鍵是房產的流動性太差。

LPR降低一點都不意外，無論從哪個角度看，降息比之降準更符合當前的經濟境況。尤其是考慮到長期限的居民和企業貸款需求那么疲弱，恐怕也少有行業能夠保證在未來的十年里每年都能保持4%至5%以上的營收或利潤增長，有什么基本面能夠還支持利率價格那么高呢？
金融機構應當成為實體經濟的潤滑劑，不能成為抽水泵，能享的了非市場化利差的福，也就應當能夠在一段艱苦的日子里共克時艱。況且沒有融資需求的釋放，竭澤而漁，銀行等金融機構自身的利益也將從基礎上惡化。
至于認為降息就會帶來資本外流的擔憂，其實是倒因為果。金融市場上的利率或者利息有許多種，資產也有許多種，不能籠統的說降息和資本外流之間的關系，比如，LPR降了但是政策利率并沒有降，再比如一個公司的股票因為償債壓力降低而可能回報率走高。這是其一。其二，資本因感覺到風險而流動，這種流動帶來資產價值變化而表現為利息的變化，比如國際投資者增持美債、資本流回美國而帶來美債收益率或者說利率下行，不能得出因美債收益率下行而帶來資本流出美國的結論，這個錯誤結論與事實是相反的。同樣的，是經濟基本面不好才帶來市場信心不足，資本才想要流出，只有出臺各種有利于微觀主體和家庭的政策，才能穩住資本的信任和信心，降低利息當然是穩定經濟的一部分。
最后，僅僅有降息還是不夠的，特別是房地產這樣關乎長期預期的投資和消費，一定是在樂觀情緒和穩定周期中才能做出的決策，當前看扭轉預期走弱依然有賴于疫情沖擊的盡快解除。

降息落地后，貨幣政策走向何方？

1. 不一樣的非對稱降息
本月大幅下調5年期以上LPR利率15BP，而1年期LPR利率維持不變，這次利率調降實屬“前所未見”。首先，本次降息是央行首次僅調降5年期以上LPR利率，而維持1年期LPR利率不變；其次，從2019年底到目前為止，經歷多輪調整，5年期LPR利率整體下行幅度總計僅20BP，單次調降15BP可見政策力度之大；最后，在央行存款利率市場化改革的新機制之下，4月最后一周全國金融機構加權平均利率較前一周下行約10BP，在銀行負債成本降低的帶動下，近期MLF利率維持不變，而LPR主動下調。一方面，5年期以上貸款中，個人住房貸款占比相對較高，5年期以上LPR利率大幅下調，顯示出政策層面對于穩地產的決心增強和對實體部門需求端的支持加大。另一方面，金融機構負債端成本前期已有明顯下降。在前期存款利率已有下行，疊加4月降準釋放長期資金約5300億元的基礎上，銀行負債端的成本明顯降低，而如何解決有效需求不足的問題才是政策發力所在。

2. 房貸利率或將逼近2017年
在國內疫情對經濟的沖擊影響加深的背景下，經濟下行壓力有所加大，一方面，受到疫情沖擊，工業生產進一步放緩，投資端也全面走弱；另一方面，4月消費增速延續走低，地產銷售面積同比增速降幅進一步擴大。此外，4月社融和信貸數據較弱，居民部門新增住房貸款同比大幅負增、社融和M2增速之差的持續走低均反映出疫情等因素壓制下融資需求的疲軟。同時，今年4月城鎮調查失業率升至6.1%，居民的就業情況承壓，使得預期進一步轉弱。

要完成全年的經濟任務，除政府以外，其他部門也有加杠桿的必要。從各部門杠桿率變化的經驗規律上來看，企業加杠桿難以獨自完成，必須有居民加杠桿來配合，而居民加杠桿的抓手或在于地產。央行在一季度貨幣政策執行報告中強調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”，此前對于房貸利率下限的松動調整以及本次降息均寄望于地產銷售狀況的改善，從而使得經濟增長保持合理區間運行。我們認為，在實體部門需求和預期持續低迷的背景下，寬信用政策加碼確有必要。3月融360披露的首套房貸利率是5.28%，如果把兩次利率下調的幅度合并，意味著首套房貸利率要降至4.93%，這基本上回到了2017年年中時期的房貸利率水平。

3. 持續性有待觀察，貨幣政策重在“擴量”
在經濟下行壓力加大的背景下，降息能夠在一定程度上帶動信貸恢復，起到穩增長和保就業的作用。但考慮到國內本土疫情的蔓延還未結束、地產行業風險還未充分釋放，從經濟環境的壓力上來看，如果要實現全年經濟增長的目標，仍需更多穩增長政策的配合。我們認為，后續貨幣政策的重點或在持續推動信貸規模增長，連續降息的概率不大：一方面，房貸是商業銀行最為優質的資產之一，從這個角度來看，如此大力度的降息很可能寄望“畢其功于一役”；另一方面，央行緩解銀行信貸供給的流動性、資本和利率三大約束，并不斷推出各類專項再貸款工具，引導增加信貸投放，加之美聯儲加息縮表節奏較快，匯率和資本流動或對寬松形成制約。

4. 權益關注后周期消費，債市謹慎為上
本次5年期LPR利率大幅調降，一定程度上能夠對中長期貸款起到促進作用。對于資產配置而言，歷史上降息往往帶來債券收益率的階段性下行，不過，本次5年期LPR利率調整幅度較大，但并未同時調降MLF利率，這意味著銀行要消化降息的大部分成本。而在資金成本沒有下降的情況下，加上政策效果著力于帶動地產改善來穩定經濟，對于債市而言，可能還會面臨調整壓力，短期依然建議謹慎為上。相對而言，權益市場或更為受益，如果疫情后續轉好態勢不改，隨著地產銷售、投資等基本面數據得到改善，那么地產企業“去庫存”或將帶動后周期可選消費的改善。

此次5年期LPR下調15個基點也是自2019年LPR定價機制改革以來5年期LPR最大單次降幅，超出市場預期。

LPR是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以MLF（中期借貸便利）利率加點的方式報價，即“LPR=MLF政策利率+商業銀行加點”，各金融機構應主要參考LPR進行貸款定價。LPR報價行報價時將綜合考慮自身資金成本、風險溢價和市場供求等因素。LPR會及時充分反映市場利率變化。

疫情以來，2020年4月，1年期LPR下調20個基點至3.85%，5年期LPR下調10個基點至4.65%；隨后LPR連續19個月維持不變。直至2021年12月，新一輪降息周期開始，1年期LPR下調5個基點為3.8%，5年期LPR為4.65%維持不變。2022年1月，1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.6%，分別再次下調10個基點與5個基點。2022年2月、3月、4月LPR保持不變。2022年5月，1年期LPR為3.7%維持不變，5年期LPR下調15個基點為4.45%。

時隔3個月后，LPR啟動降息，且是大幅調降5年期LPR15個基點。其主要原因是，降低企業與居民貸款利率，促進企業中長期貸款與居民貸款，讓實體經濟重拾發展信心。

5月開始，新一輪疫情對經濟的影響雖然正在邊際轉弱，但大量市場主體、中小企業的信心仍未恢復。從經濟先行指標，4月份的社融數據來看，不僅同比大幅少增9468億元，存量社融增速下降0.4個點至10.2%。同時，嚴重的結構性問題已存在較長時間，即政策驅動相關科目強于市場自主融資意愿相關科目（代表市場主體沒有融資發展信心）；短期貸款強于長期貸款（代表需要短期生存經營資金，沒有長期項目可投資）的特征。

因從寬貨幣（增加基礎貨幣）到寬信用（實體使用貨幣），中間隔著一層關鍵的“寬信心”。當前因信心不足，實體經濟實現寬信用依舊存在著較大障礙。此次，LPR降息的核心原因便是打通實體“寬信心”這關鍵一環。

此外，5月15日，人民銀行、銀保監會發布了關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

此次降息后，首套住房商業性個人住房貸款利率下限幅度可至4.25%。這也將支持居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展的同時，刺激總需求，實現經濟穩增長。

5月18日，國務院總理李克強在云南主持召開穩增長穩市場主體保就業座談會中提出，“果斷作為，加大宏觀政策調節。已出臺政策要盡快落到位，中央經濟工作會議和政府工作報告確定的政策上半年基本實施完畢；各地各部門要增強緊迫感，看得準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經濟運行在合理區間，努力使經濟較快回歸正常軌道”。從會議的相關表述來看，宏觀政策邊際寬松立場明確，增量政策工具也正在加速推出。

預計，伴隨著宏觀、微觀、產業等政策密集落地，與集中發力進行逆周期調節，4月大概率將是年內經濟的低點，二季度末經濟將開始逐步走向新一輪復蘇期。

但是，當前大部分市場主體、中小企業因受到疫情以來的多輪不確定性事件沖擊，對未來發展的信心依舊較弱。對此，我們提出以下三點政策建議：發行特別國債籌集資金，給中小企業發錢；給中低收入群體發消費券；保持資本市場平穩運行，加快建設更加成熟的資本市場。

對于市場主體而言，也應重拾信心，走在新一輪經濟周期的曲線之前，抓住長期確定性的增量機遇。

LPR不對稱降息，上一次是1年期LPR降幅大于5年期，現在是5年期降幅大于1年期。
通常情況下，銀行給企業的流動性貸款利率是參照1年期LPR，所以降低1年期LPR會傾向于理解為給實體企業降成本；而銀行的按揭貸款利率是參考5年期LPR，所以降低5年期LPR會傾向于理解為振興房地產。

回到今天的LPR降息來看，救房產的態度是更加明確了，而為什么沒有順便降1年期LPR呢？這大概說明決策層認為目前實體企業信貸需求疲軟的背后原因不是利率高了，而是信心不足/找不到投資方向等其他原因，救實體穩就業穩預期是需要用其他的政策工具來完成。

最后，LPR超預期大降，擱前兩周，人民幣匯率肯定得又崩一輪，結果今天人民幣匯率波瀾不驚，只能說全球資金終于意識到，雖然中國經濟很難，但是在這個比爛的時候，已經是很不錯了。

怎么說呢，感謝同行襯托唄。

說是在看到這次LPR超預期的下降，很多人都在很詫異，想知道到底發生了什么，我們又該怎么看這件事呢？
首先，對LPR超預期的下降，雖然說是超出了大多數人的預期，但是實際上這個下降是符合大家大部分的想法的，因為在當前整個市場發展的過程之中降息實際上已經是一個市場發展的主旋律了，也是符合國家政策一直以來的要求，所以在這樣的情況之下，LPR的下降，實際上對于整個市場的積極意義無疑是非常明確的，這也是為什么我們看到當前整個市場對于這個下降表示了非常歡迎的態度。
其次，對于大部分的買房者來說，這次LPR的下降，與大部分買房者和有比較多房貸的人來說，無疑是一件比較好的事情，因為當前的房貸利率基本上都是以LPR掛鉤為邏輯的。所以在這樣的大背景之下，買房者無疑能夠用更低的成本來承擔房價，這對于當前進一步刺激房地產市場的需求，推動房地產市場向一個更好的方向發展，通過一定程度的金融政策，可以有效的推動房地產市場的進一步回暖，幫助房地產市場重新進入規范化發展的一個通道之中，這是當前整個市場最大的積極意義。
第三，我們也要關注到這個下降可能帶來的一些國際市場的影響，當前國際市場實際上是在加息的市場環境之中，而我們的市場操作又是偏降息的玩法，在這樣的情況之下，很有可能導致整個息差水平會提升。這種息差水平的提升如果比較大的話，很有可能就會導致資本市場大量的熱錢流出，這無疑對于當前的A股資本市場是有一定的負面作用，其中的風險無疑需要我們進一步關注。
第四，從長期市場發展的角度來看，當前整個市場進入降息通道之后，實際上會進一步的推動房地產市場長期可持續的發展，將會有助于房地產市場進一步進入良性循環，降低購房者的購房負擔，從而進一步的提高整個房地產市場的運營效率。而且對于已經有房貸的人來說，進入降息通道之后，無疑生活的成本會進一步降低，從而進一步刺激大家有更多的可支配收入，幫助消費水平進一步提升。

房地產企業就好像是被病毒封閉在小區的居民，天天盼望著投喂，央媽天天喊著降息保供，一點起色也沒有。可是去小區外面看看，不是沒菜沒肉，而是道路不通，運力不足，商戶不開（對房地產融資的各類限制）背后原因是對病毒心里沒譜（對行業的信心喪失）。這時候但凡能上門送菜的騎手（還能提供融資的機構）還要被居民罵為什么運費這么貴，菜價這么貴，要理解一下騎手的苦衷。