一直在房地產調控中很講政治且善于創新的長沙市，近日為配合搞活樓市，鼓勵更多的購房者入市買房，推出了“租出去就算無房“的樓市新政并引發行業熱議。雖然昨天長沙市住建局又對這一新政打了”補丁“，聲稱按照這一政策不論業主租出去多少套，都只能算作一套，但是到底市場效果到底如何還有待驗證。

從長沙這一樓市新政的出發點來看，無非還是希望能夠一舉多得，同時實現多個政策目標:在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標難題的同時，又能拉動樓市的新增改善性需求，還能控制可能的炒作問題，試圖一舉解決無房者和新市民租房需求、促進樓市回暖的同時，又能實現房住不炒的樓市調控總方向。但是這一新政顯然沒有考慮到的最核心問題，就是那些擁有多套房子的業主到底是怎么想的，愿不愿意把房子交給政府指定的租賃平臺托管與備案，并按照政策規定的簽約十年以上、租金不能隨意調整的條件來換取一套新房的購買指標呢？

內地樓市的一個基本特征，就是租售比早就超出了國際通行的倍數，根本無法覆蓋同期銀行貸款利息，導致投資者的主要收益來源并非來自于租金，而是來自于房子的買賣差價。這和內地大A股投資者的收益主要來自于股票買賣差價而非分紅派現的邏輯一樣，自然而然也就導致了投資的短期化行為，讓炒作成為主流和必然，讓“房住不炒“僅僅成為政策面的訴求方向和打擊目標，或者成為投資圈口惠而心不實的“清流”。

房子作為國民所持資產的最大頭，本來就具有居住和金融兩重屬性。居住功能以外，房子的資產屬性的重要特征，就在于租金收益和買賣差價收益，以及作為抵押品的功能，這也是業主擁有業權的基本特征與訴求。正是社會生活中長期無法實現租售同權的現實狀況和擁有房產能夠獲取資產性收益的激勵，才讓國人千古以來“有恒產者有恒心”的理念在房地產行業成為全世界買房執念最為強烈的國民。

從經濟學角度而言，這就是非常典型的產權激勵和產權懲罰。就國人的房產問題而言，前者意味著持有產權除了解決居住需要之外，還能獲取資本性收益之外的好處，而后者意味著如果不持有產權則無法完全實現現實生活中本應租售平權所擁有的權利。而當前就業、社保、教育、醫療等涉及居民的社會治理政策與制度設計中無不與住房產權掛鉤，將產權激勵與產權懲罰做到極致，這既是我國社會治理的最重要特征之一，也是長期以來政策層面呼吁租售同權和租售平權的主要原因。這一點上，和大家又恨又愛，天天喊改革卻又始終沒有大的推進的現有戶籍制度有著異曲同工之妙。而正是社會治理體系中在房子問題上的產權激勵與產權懲罰的這么一拉和一推，更加強化了國人本已經世界第一的買房執念。

從產權激勵的角度而言，只有完全的產權權利才能夠保證產權激勵的實現，如果部分權利受到限制或損害，則產權激勵的效果必然會打折扣。自由出租權和充分的處置權，是房屋產權的基本要件和基礎性權利，如果兩者中任何一點受到一定限制或者無法完全行使，則意味著產權權利受到了限制或損害。只有完全尊重而不損害產權權利，才能保證產權激勵的真正實現。就房子而言，無論是對于租賃活動還是對于交易活動的限制，實際上都是對產權權利的損害。因此在法治社會，涉及產權的政策一般都是在充分尊重產權的前提下，通過利益誘導或者利益懲罰的方式，來在充分發揮產權激勵對社會發展與進步正向作用的基礎上，讓業主自行作出更有利于社會整理利益的選擇。比如房產空置稅的征收、對出租房源業主或者租房者的補貼等等，而關于租金水平、租期的問題，則完全屬于需要被完全尊重的租賃雙方的天然的市場權利。

從長沙此次樓市新政來看，其核心在于對業主租賃權和物業處置權的多方限制，比如只能托管給指定的政府平臺公司或者在政府指定的信息平臺登記備案、租期不得低于十年、租金不能隨行就市自行調整、在售不破租的前提下在一定期限內也不能出售等等。這一方面限制了業主的自由租賃權和租金收益權，另一方面也限制了業主審時度勢獲取買賣差價的自由處置權，而后者正是國內買房者最主要的收入來源。

此次長沙新政在對業主的業權多方限制的情況下，還企圖發揮產權激勵這一原始動力，以鼓勵改善性需求為名，來讓更多的新增購買力入市以促使樓市回暖，政策制定者是不是有些過于一廂情愿了呢？另一方面，而還想借此新政來變相征用居民的房產，以取代或者幫助政府承擔和完成自身在保障性租賃住房方面的應盡義務，是不是顯得更為過分了呢？

正向解讀此項長沙新政，如果為了鼓勵改善性需求入市以促進樓市回暖，則勢必要加強產權激勵力度，讓改善性需求能夠獲得更大的來自于擁有新房的收益；如果為了鼓勵更多的既有房源投入租賃市場，則勢必要讓業主獲得更多的租賃收益而不是反過來限制租期、租金以及指定托管機構？如果能夠以正向激勵的方式鼓勵更多的可租賃房源入市、鼓勵更多的改善性需求入市，還怕租金水平會上漲、新房的購買力不足嗎？反過來看，那只能說明當前政策激勵力度不夠，是需要再政策加力的時候了。

此次長沙樓市新政，既想以限制和損害業主權利的方式來誘導改善性需求入市以促進市場回暖，又想以之來部分取代或者幫助政府完成自身的保障性租賃住房責任與義務，出臺如此損人利己的政策，市場的配合度與政策實施的預期效果如何，自然也就可想而知了。這一政策的制定者，也太把老百姓的智力不當回事了吧？

看到一位朋友這么評價長沙的樓市新政：“不要用講政治來蒙蔽（掩蓋）講技術、講智慧”，個人深表贊同。實際上，長沙一直都很“講政治”，早在“房住不炒”2016年第一次提出來，同年7月長沙就響應中央政策公布了“房7條”，調控力度之大前所未有，因此炒房客一直以來都對長沙繞道而行，長沙的房價也從來沒有大漲過，這調控效果不可謂不佳。而長沙此番樓市新政不僅講政治，還玩出了“腦洞大開”的花樣，讓人不得不對當地政府再次刮目相看。

目前來看，長沙樓市新政至少可以起到“一石三鳥”的效果。一是在恰當時間，盤活大量空置房屋，平穩住房租金，同時政府還提前完成上級下達的租賃住房的指標。二是用制度來保障租客的利益，因為按照新政，房東和政府那邊要簽訂十年的長期租賃協議，而如果房東毀約，就要上失信名單。三是限購被巧妙“化解”，不僅激活改善型的需求，對整個房地產鏈條都會有刺激作用，也有利于土地市場信心的恢復，緩解地方財政收入捉襟見肘的境況。

當然，盡管這個政策設計堪稱完美，但政策落實還要進一步細化以及監管跟上，尤其是避免一些人鉆政策的空子來變相炒房。這次長沙能否再創調控“佳績”，讓我們拭目以待。

在全國范圍內，一般城市在穩定和控制房價中，最常用的限制性手段就是限購，而之前的長沙，可以算是國內房價控制得比較好的地區之一，不僅有限購還有限售。

如今卻一眨眼就變成了“租出去就算無房”，這個轉變讓人驚詫，與其說是為了鼓勵存量房出租，還不如說是變向解除了限購政策，讓人不得不感嘆，如今二三線城市，為了房地產市場也算是花招盡出。

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