針對當前的房地產行業，中金公司4月6日發布的研究報告值得一讀。報告指出，住建類政策從2021年末開始逐漸發力，但主要仍以地方層面放松為主，且主要為中小城市的中低力度放松：截止目前已有超過40個城市在地方層面出臺政策或未出臺政策但實際執行了放松措施，包括落戶/人才引進政策和購房補貼（16城）、公積金貸款額度和二套公積金貸款首付比例（12城）、首套商貸首付比例（10城）、認房認貸標準（鄭州）、限售年限（青島、哈爾濱）、限購放松（福州、衢州、秦皇島、南昌）6類政策調整階段。目前暫未在對應城市的銷售層面看到明顯效果（疫情或有所干擾），后續影響仍須觀察。

往前看，為緩解樓市低迷對投資和宏觀經濟增長的拖累，以及紓解民營房企（尤其是經營較為審慎但仍受到金融機構風險偏好下行波及的民企）面臨的流動性危機，我們認為政策或仍須在供、需兩方面持續發力。

在需求側，按揭流動性已經不是當前的主要矛盾，進一步政策或應主要集中在住建方向（也包含部分金融、財稅類政策），宜由相關部委自上而下引導傳達政策精神，各地因城施策落地執行，具體包括：

1、限購方面，對有合理住房需求的目標人群購房資質適度放松：如縮短社保年限，對社保補繳予以適當認定，適度放寬人才落戶條件，放寬親屬投靠購房要求，限購范圍縮短至核心區；對引進人才購房給予適當的實物補貼、資金補貼或總價折扣。
2、限貸方面，降低購房資金門檻或支出成本：如對“無房有貸”或“有房清貸”且人均居住面積過小的家庭執行首套房待遇或在二套房待遇基礎上優化，對公積金貸款降低首付比例、提高額度上限、打通異地申請，部分熱點城市的房貸利率進一步下調，下調購房交易契稅。
3、限售方面，放松限售條件，促進存量房市場交易：如縮短限售年限或松動限售年限認定標準，降低二手房交易稅率，調整二手房交易稅費減免年限要求。
4、限價方面，適度調整房價管控目標：如新房價格可以三年復合增速為標準，更新二手房指導價。

同時，在供給側，政策或更須聚焦于房企流動性問題的紓解，主要措施宜由相關部委制定、發布、推進為主，各地方配合執行。

最近媒體上頻頻出現各地有些城市放松限購限貸政策，或者降低首付比例，更有甚者，將限購和限售一起取消。而細看這些城市，大連、衢州、秦皇島、蘭州基本上都是三線城市，或者經濟欠發達的二線城市，這說明過去這一輪對房地產市場的調控，對于這些經濟欠發達地區來講，壓力頗大。

全國像這樣的城市還有很多，其中有不少已經暗暗降低了房產交易門檻，只不過還沒有上新聞而已。不過，與此相比，北京上海深圳等一線城市，限制性政策依然沒有取消的情況下，房地產市場還是比較穩定的，這或許說明，未來因城施策的精神將會貫穿整個市場調控過程中。