“無房無貸”首付比例下調在局地破冰，是信用擴張的重要信號之一。并且，有可能陸續被一些城市效仿。對于仍無自有房屋的潛在購房者來說有利有弊，仍需謹慎面對。另外，炒房者也仍需謹慎。

首付降低、杠桿提高，可以比原來的首付低10%，降低了購房的門檻。假設按四五線城市一套80-100平米房屋價值100萬左右計算，原本首付30萬，現在首付20萬即可。同時，貸款金額從70萬變成80萬，相應的利息支出也會增加。對于高收入群體影響不明顯，對于中低收入群體影響會比較大。

一些開發商為了急于回款，推出所謂“零首付”的營銷手段，給購房者一年時間或者幾個月的時間，把剩余的首付湊齊再去申請房貸，這種方式在本質上等同于分期首付。首付比例降低至20%之后，也降低了部分購房者首付分期的門檻和壓力。對于部分購房者來說，這是非常有誘惑力的。

需要提醒尚無自有住房的潛在購房者的是，請評估你的收入預期。在經濟下行周期，就業和收入預期不明，盡量有多少錢辦多少錢的事，錢多買房沒問題，錢少就要謹慎高杠桿買房，避免背負大額債務。否則，購房后遇到急需大額資金周轉時難以籌措，一旦發生房貸逾期，銀行有權要求提前還款。如果雙方協商不成，購房者不能足額還款和繳納罰息，法院就會申請法院強制拍賣房屋，優先償還房貸。近些年經濟和房價波動已經讓一些實力不足的購房者叫苦不迭，法拍房比比皆是。

另外，炒房者也需要謹慎。遠期隨著經濟轉型和人口老齡化，近期“房住不炒”政策依然延續，房地產行業進入“黑鐵”時代，房地產的金融屬性并未恢復和提高，套利空間已經不大，而持有的時間成本、經濟成本和機會成本卻很高。

在這一輪的大調整中，其實有不少城市的開發商都暗暗通過各種方式變相降低了首付，但是像菏澤這樣由當地金融機構公開下調首付的，在本輪調控中確實還是第一個。這或許意味著直接針對“五限令”的調控政策放松在地方上已經成為默認的選擇，尤其是三四五線城市在嚴峻的市場情況下幾乎已經別無選擇。

首付比例下調、買房利率下調、補貼上漲等種種跡象都顯示購房大環境在不斷放松，這是全國各地穩樓市的必要招式。但這種對樓市的拉動是不希望樓市繼續低迷直至陷入沼澤所以適度松動政策，而非新一輪的強力刺激。這也意味著在樓市回到相對正常面后，刺激會停止，房價也會在一個可控的范圍內波動，而不用擔心以前那樣的非理性大漲行情。

至于經濟穩增長，現在來看基本都押注在了基建投資身上，這確實也是當下最實際的手段。這不，財政部部長劉昆已經在人民日報發文，表示2022年實施好積極的財政政策，適當確定赤字率，科學安排債務規模，有效防范化解風險。具體來說，要把握好幾個方面：實施更大力度減稅降費，增強市場主體活力；保持適當支出強度，提高支出精準度；合理安排地方政府專項債券，保障重點項目建設等。

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大體來講，我國全國各地對房地產市場價格的調節；都是通過限購和限貸兩個方式進行。在這一輪的房地產衰退中，很多二三線城市，尤其是房價已經很低的三線城市，限購政策早就出現一定程度的松動，只不過媒體沒有關注而已。而菏澤這次的調節，基本上更接近于限貸政策的松動，調節首付比例，這樣的話就可能會有更多人打起買房的念頭。雖然這是房地產市場松動的一個信號，但是就菏澤的影響力來講，這并不具備傳導效應。

對于名下有兩套及以上住房，且無個人住房貸款記錄的，或有住房貸款記錄但已經結清的購房居民，購房貸款最低可以在40%。在此之前，菏澤針對首套房首付比例，最低要求為30%。如名下有房或貸款還沒有還完，最低首付要求40%。除了貸款比例下調，購房貸款利率則從今年1月末開始進行下調。其中，首套房貸款利率降至5.6%， 比早前的5.95%下降了的0.35個百分點。
在中國互聯網之上，山東菏澤曹縣是非常有名的一個梗，可以說山東菏澤也因此被很多網友所認識，然而我們看到當前山東菏澤突然成為了市場關注的焦點，卻不是因為互聯網的梗，而是因為山東菏澤成為了第1個首付比例降回20%的城市，那么我們到底該怎么看山東菏澤的這一系列操作呢？房地產市場又會有什么樣的變化？
首先，從目前的角度來看，山東菏澤的這一系列操作也是很正常的一個現象，為什么會這么說呢？最核心的原因就是在于山東菏澤的實際上是一個比較有名的三四線城市，它本身的經濟發展水平注定了其房地產市場之前雖然有一定的上漲，但是大部分情況下一個城市的房地產是和這個城市的經濟發展水平密切相關的，所以從這個角度來看當前的山東菏澤經濟發展水平可能還是有一定的差距，所以其房地產的發展如果長期采用過度嚴格的控制措施的話，實際上是不利于房地產的長期可持續的發展的。不同的城市因城施策，采用適合當地的房地產發展策略是很正常的一個現象，所以山東菏澤的這個舉動也是比較常見的。
其次，我們從之前房地產市場調控的歷史來看，山東菏澤其實已經不是第1次有這種突破市場的情況了，2018年的時候，我們就看到山東菏澤率先宣布取消限售，在當時就引發了巨大的爭議的是山東菏澤后面并沒有取消限售政策，所以引發了一系列城市的效仿，可以說當時山東菏澤就打響了房地產市場調整的第1槍。如今山東菏澤再次向調控室進行全面的改變，也是比較正常的現象，所以這一點我們倒是沒必要過度意外。
第三，對于當前房地產市場的發展來說，山東菏澤實際上正在向市場傳遞一個信號，這就是房地產市場的發展一定要和當地的經濟發展水平相關聯，只要是符合當地經濟發展的也就是實事求是的政策才是適應一個地方的，山東菏澤的調整實際上是一個先例，讓不少城市看到了進一步根據自身情況進行有機調整的可能性，所以山東菏澤的這次調整還是有非常大的象征性意義的代表的是一個房地產市場自我調節，根據情況因地制宜的政策調整時代的到來。