從銷售端到資金端雙向調(diào)控的長期化，終于在2021年下半年讓房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季不復(fù)出現(xiàn)。而在銷售性現(xiàn)金流急劇下降的壓力之下，行業(yè)流動性驟然收緊，繼恒大之后多家TOP100民營房企的暴雷更是將行業(yè)流動性的風(fēng)聲鶴唳暴露于資本市場與公眾視野。

自去年第四季度開始，金融監(jiān)管部門已多次微調(diào)涉房金融政策以試圖緩釋行業(yè)流動性壓力，在推出并購貸款不計入“三道紅線”考核指標(biāo)政策以及各地政府已然發(fā)布了不少促進樓市回暖的各類措施之后，近期連國家發(fā)改委也史無前例地首次直接喊話消費者買房了。看來，無論是著眼于維護行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，還是在尚未找到土地財政替代來源而又面臨預(yù)期下行之下逆周期調(diào)節(jié)的擴張性財政政策等米下鍋的壓力所需，盡快促進行業(yè)回暖和進入良性循環(huán)已成為行業(yè)與政策層面的當(dāng)務(wù)之急。

習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)模式的高負(fù)債、高杠桿房企，其流動性的順暢是建立在銷售與融資雙增長預(yù)期之下的，而急劇轉(zhuǎn)淡的市況之下銷售去化未達預(yù)期與融資的被迫收緊，讓保衛(wèi)自身流動性和“活下去”成為2021年下半年以來這些企業(yè)的重中之重。在流動性惡化的壓力之下，出售項目和企業(yè)資產(chǎn)來挽救自身現(xiàn)金流和減少未來的開發(fā)資金所需，自然也就成為這些房企的共同選擇。目前已有世茂、雅居樂、碧桂園、融創(chuàng)、招商積余、富力、龍光、中南、禹洲、萬科海外等多家房企將旗下資產(chǎn)“擺上貨架”。這也是金融監(jiān)管部門希望通過促進優(yōu)勢房企并購陷入流動性困境房企的優(yōu)質(zhì)項目來向行業(yè)注入流動性，并給予并購貸款以不計入“三道紅線”考核指標(biāo)這一支持政策的主要原因。

近期以世茂為代表的這些房企將不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上貨架，這種現(xiàn)象接下來可能會在更多的房企中持續(xù)發(fā)生。因為除了2021年下半年以來房地產(chǎn)行業(yè)流動性壓力急劇上升，不少房企不得不出售資產(chǎn)和項目來回籠現(xiàn)金抵御嚴(yán)寒之外，多家房企還面臨著2022年償債高峰期所帶來的現(xiàn)金流壓力。但依靠項目并購并以金融政策予以加持的方式，在實際執(zhí)行中可能還會面臨市場信心、市場心理以及政策傳導(dǎo)的問題，并非急于出售資產(chǎn)的房企、有并購意愿的優(yōu)勢企業(yè)以及政策層出臺地相關(guān)支持項目并購的金融政策都能如其所愿。

在目前房地產(chǎn)行業(yè)信心受挫，市場回暖尚待時日的情況下，涉房金融機構(gòu)即使熱情似火，但在事實上潛在的項目并購雙方也難言積極，因此支持項目并購的金融政策未必會很快轉(zhuǎn)化為行業(yè)內(nèi)、企業(yè)間的實際并購行動。比如近日華僑城和招商蛇口所發(fā)行的較大額度的并購債，實際上主要還是用來償還自身之前的項目并購貸款的，這可以說是借著政策東風(fēng)優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)的“搭車之舉”。而浦發(fā)銀行近日發(fā)行的300億并購主題債券以及招商銀行與華潤置地簽訂的250億并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，即使資金或貸款額度已經(jīng)落實，但是要轉(zhuǎn)化為房企間真正的項目并購具體行動，還有一個落實、傳導(dǎo)與政策監(jiān)管的過程。

另外，從市場心理來看，出現(xiàn)流動性危機的大多數(shù)房企并未進入破產(chǎn)清算的 " 生死時刻 "，這些企業(yè)還心存自救的強烈愿望，這就導(dǎo)致項目并購市場必然會出現(xiàn) “二手車效應(yīng) ”。即有資金壓力的房企更愿意出讓那些比較差的項目來換取資金自救，而更傾向于保留優(yōu)質(zhì)項目以圖借之絕地翻盤，這就導(dǎo)致一些出險房企對于優(yōu)質(zhì)項目不但有著明顯的惜售心理，或許反而還會捂得更緊 。因此，當(dāng)并購市場的貨架上”出現(xiàn)以較差的項目為主時，強勢房企即使解決了并購融資與貸款問題，但是否愿意并購這些較差的項目，則還是個問題。

正因為市場信心與市場心理的問題，導(dǎo)致希望以強勢企業(yè)并購出現(xiàn)流動性困難房企的優(yōu)質(zhì)項目以向行業(yè)注入流動性，從而促使行業(yè)信心恢復(fù)和回暖并盡快進入良性循環(huán)的政策意圖，可能會遭受較為明顯的實施困境。反而是這些強勢房企，等待那些陷入流動性困境的房企情況更加惡化并失去自主能力之后，再去“撿尸”會更為現(xiàn)實。

再者，以目前房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資產(chǎn)存量和可能產(chǎn)生的不良資產(chǎn)規(guī)模，僅僅依靠少數(shù)財務(wù)狀況和操盤能力都比較好的強勢房企，即使在強有力的金融支持措施之下，顯然也是承擔(dān)不起整個行業(yè)恢復(fù)流動性和盡快進入良性循環(huán)這一重任的。而這些強勢企業(yè)也無法挽回的行業(yè)流動性問題的大面積出現(xiàn)，將有引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的可能，從而會讓旨在化解涉房金融風(fēng)險這一“灰犀牛”的長時間的行業(yè)調(diào)控走向政策愿望的反面。因此，此時推出5大金融資產(chǎn)管理公司來參與房地產(chǎn)行業(yè)的流動性風(fēng)險化解，不但是現(xiàn)實需要，而且十分必要。

金融資產(chǎn)管理公司在化解流動性風(fēng)險、盤活資產(chǎn)以及處置不良資產(chǎn)方面不但有著非常豐富的專業(yè)經(jīng)驗，而且還擁有非金融企業(yè)以及其他金融機構(gòu)所沒有的金融資源、行業(yè)資源和各種常規(guī)性手段與因企施策的訂制性、個性化方案。而且，這些具有綜合性專業(yè)能力與資源的金融資產(chǎn)管理公司如果能夠盡快進入角色，除了可能幫助一些還有“救活”機會的房企盡快恢復(fù)活力之外，它們和一些強勢的龍頭房企的聯(lián)手合作，對于盡快解決行業(yè)流動性危機，乃至化解和有效控制由行業(yè)流動性危機所可能引發(fā)的涉房風(fēng)險，都顯然是不無裨益的。

實際上，早在2020年，這五大全國性的大資產(chǎn)管理公司就陸續(xù)進入房地產(chǎn)市場。曾經(jīng)2013年-2017年房地產(chǎn)大漲的年份，AMC公司在房地產(chǎn)市場確實賺了不少錢，但最近這幾年，因房企的不斷暴雷，五大AMC似乎把之前賺的錢差不多賠進去了。比如前段時間暴雷的華融，都有點自身難保了。

所以，金融管理部門的想法是好的，讓專業(yè)的AMC來做專業(yè)的風(fēng)險房企資產(chǎn)處理的事情，但專家期望是如果AMC介入就將有望加快出險房企資金處置進度，這就好比經(jīng)濟學(xué)上假設(shè)人的行為都是純理性的一樣，基于假設(shè)和理想狀況，但現(xiàn)實說來，沒有人是可以純理性，就像AMC也未必能真正解決風(fēng)險房企的問題。實際上，五大資產(chǎn)管理公司都很難處置好自己的房地產(chǎn)風(fēng)險項目，更別說大規(guī)模的處置信托公司的房地產(chǎn)風(fēng)險項目了。解鈴還須系鈴人，在這個人們對房地產(chǎn)觀念都在發(fā)生微妙變化的時代，能解決房企問題的方法還得從房企自身找。不過，這是一家之言，也許AMC公司有更好的辦法。

如果AMC集中接盤風(fēng)險房企資產(chǎn)，表面上會增強地產(chǎn)行業(yè)的流動性，但本質(zhì)上還是屬于一種風(fēng)險后移或延后，四大AMC一口氣吃下這么多，以現(xiàn)在他們各家自身的狀況和資產(chǎn)處置和變現(xiàn)能力來看，恐怕不止會消化不良，風(fēng)險一定定會在一個時期內(nèi)集中爆發(fā)，另一方面AMC出手勢必造成大量的尋租空間，更是金融腐敗的另一重災(zāi)板塊，所以這些房企會自己不作為等著躺平，期待AMC來撿尸