國內經濟目前潛在的系統性風險是地產。實際上在過去十年的金融體系里，比較重點的資產底層來源變量有三個地方，第一個就是房地產，第二個是地方政府的隱性債務，第三個是民營的金融控股集團。

這三個變量里，中央不太可能眼看著地方政府債務大量暴雷而不管不顧。而民營金控集團這幾年收縮了很多，剩下的個別也主要靠直接對高凈值家庭私募，即使暴雷了對金融體系的實質傳導也相對有限，只是投資了這些產品的家庭投資者會損失慘重。但是民營地產就不一樣了，地產貸款是銀行體系過去很多年創利的重要來源，一旦民營地產全面違約，確實會沖擊銀行體系。但對金融體系來說，面臨每一輪的潛在系統性風險危機，監管并不會選擇把問題公司全部消滅，而是會消滅掉最激進的幾家，并適當救助留下活口，地產行業全面違約并進而重創銀行體系的風險，目前看我認為概率還是較低的。

外部的潛在風險是美股崩盤，而美股一旦崩盤對A股一定會造成沖擊，這種概率我認為會比地產更大一些。

至于如何應對，針對不同目標的組合，我們處理的方式也會不同。

1、對普通投資者希望達到長期股市合理收益投資目標的產品，我們就持續保持較高倉位，不特意處理了。

2、對有些需要在保持適當收益的同時降低風險的專戶投資目標，我一般會買行權價在15-20%以外比較虛值的期權，每年承擔3-5%左右的“保險費”代價，換取面對股市潛在暴跌的時候，凈值避免大幅回撤。

中國房地產行業2021年以來的突然“萎縮”，是目前中國經濟最大的隱患。地產行業占經濟總量的比重往小口徑計算是8-9%，往大口徑算則是20-25%，土地出讓金收入更是占據了地方政府總財政收入約40%的比例。在多年“房住不炒”總思路下，政府用“三條紅線”、“兩集中”、“限購限貸”、“房價漲幅考核約談”、“多學區制”等手段，并以最終實施房產稅的預期管理，最終遏制住了房價上漲的態勢。

但2021年地產行業信用債，特別是美元債市場的崩潰，使得大批開發商面臨經營困難局面。并進而引發地方政府對于預售資金的強監管，這種強監管又使得開發商原有高經營杠桿的模式被暴擊，而進一步陷入經營困境。

地產行業的投資增速減緩甚至逆轉已經成為現實，2022年穩增長的政策目標，需要我們找到一個替代商品房開發的經濟增長點。目前我們并沒有看到清晰的替代方案。有人說是大規模保障房計劃，有人說是綠色經濟，也有人說是大規模的中企出海計劃。我們沒有看到太多的證據，只能走一步看一步。從資產配置的角度，我們會密切關注房地產行業的變化，一方面會暫時離場觀察，另一方面我們會去尋找一些特殊機會，尋找在行業變局中能確定性走出來的未來機會。地產行業的變化，也會影響國內經濟的預期變化，我們會據此調整自己的看法。

昨天房地產金融圈被私下流傳的一張路透社報道截圖刷屏，說是中國內地擬調整或者放棄房地產企業項目預售資金監管制度。就在大家對這一出口轉內銷的消息將信將疑之時，今天煙臺市住建局就迅速發布了對部分守信房企留存資金比例降至3-5%的通知，可謂將路透社的這一“流言”坐實的舉動。

其實，作為防止項目爛尾的措施之一，各地政府之前多多少少都有對屬地項目開發預售資金的監管措施，只是這類監管措施往往是形式大于內容，導致這一監管措施從未被嚴格執行，而項目爛尾現象依然層出不窮。只是近兩年來從銷售端到資金端不斷加強的雙向調控，迫使以高負債和高杠桿推動的高周轉房企普遍出現現金流緊張和流動性承壓，尤其是去年下半年以來樓市急劇轉淡導致以恒大為首的不少民營高負債房企排隊暴雷以后，各地政府才驟然收緊了屬地項目預售資金監管措施，從而導致一些流動性緊張的全國性房企內部資金周轉受阻，進而成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

從相繼暴雷的花樣年、陽光城、佳兆業乃至世茂爆出的情況來看，這些企業無不賬面留存資金數以百億計，卻往往難以支付到期的幾個億甚至幾千萬的本息。而從之前紹興融創流出的一封真真假假的向當地政府的言辭懇切的“求救信”來看，開發商試圖通過溝通尋求地方政府予以支持，或者網開一面變通項目預售資金監管措施以解燃眉之急的懇切態度，一方面表明了開發商資金面和流動性緊繃而不得不向地方政府求助的態勢，另一方面也表明了此類各地政府自掃門前雪、各自為政的預售資金監管方式給本來就陷入流動性困境的全國性房企雪上加霜的嚴重后果。

多家連續暴雷的房企賬面留存資金都數以百億計，如果這個數據是真實的話，排除其他因素導致的受限資金之外，因為這一各自為政的預售資金監管措施而給這些房企造成的負面影響是毋庸多言的。而往往正是這一措施，成為推倒處于降杠桿途中的那些資金鏈十分脆弱的高周轉高負債房企多米諾牌局的第一張骨牌。由此也就出現了本意在于防范項目爛尾風險而加強預售資金監管，卻不成想因此而導致了不少全國性頭部房企暴雷，進而引發大面積的項目停工、爛尾，從而迫使監管部門不得不發出千方百計保交房、保復工的吊詭一幕。

其實這類看起來在分散決策中的理性行為，卻反而導致更大范圍和更高層面的合成謬誤的事例不勝枚舉。此次西安疫情爆發以來從市級決策到基層執行無不體現了這類合成謬誤，以至于導致沖擊社會倫理底線事件的不斷發生。而從恒大暴雷事件爆發以后部分地方政府對恒大逾期未開發地塊的無償收回，和強令拆除所謂的違章項目的處理情況來看就更顯荒唐了，因為這些地塊早已逾期未開發，為何早不處理晚不處理，在此時無償收回不是明顯在落井下石嘛。地方政府招商引自和擅自決策導致恒大受損巨大，不見追究相關部門的責任，卻反過來將板子打在受害深重的開發商身上，不知這到底是什么神邏輯？這簡直就和西安不去處理作出無48小時內核酸檢測陰性證明不得接診的醫政部門，反而對耽誤接診造成醫療事故的醫院進行停業處罰一樣的荒唐。

就像網友對此類事件的評論一樣，這不過是為了推卸責任，不肯從更高層面進行系統性思維和綜合性考慮的慵政與懶政罷了。試想想看，在明知各地政府各自為政的對于屬地項目預售資金的強化監管將會引發不少全國性房企風險的整體爆發，進而造成更大面積爛尾事件發生的情況下，在以落井下石方式收回開發商逾期未開發土地和強令開發商拆除被招商引資來的“違章項目”會導致保交樓更為艱難與地方政府信譽受損的情況下，還要如此違背常理蠻干硬干，不就是為了撇清自身責任以保烏紗帽的自私自利的慵政懶政嗎？而之前被土地財政所不斷推高的涉房風險，同樣也是各地政府在特定的政績觀下僅僅著眼于自身發展和自身政績的自肥行為所引發的。

在預期下行、需求不振和就業壓力巨大、美聯儲加息的綜合壓力之下，重新喚醒已受重創的房地產行業并將其納入良性循環和健康發展的軌道已成為決策層、監管層與主管部門當前的共識。而如何讓行業盡快重拾信心，讓涉房金融的暖風盡快吹熱無論從宏觀經濟還是從地方財政都無比依賴的房地產生態圈，讓房地產重回國民經濟發展的支柱性行業地位，以及如何從全局的角度統籌考慮化解涉房風險與涉房難題，就成了當前經濟發展中最大的現實政治之一。

在這方面，煙臺市住建局在這方面帶了個好頭。

我給煙臺市點贊。

這兩天“央媽”頻頻放水，下調LPR貸款利率和公開市場操作利率，但股市依然是不給力，上證指數連續下跌了兩天，沒有出現一些經濟學家期望的“千股漲停”。發改委動員大家春節買房這條消息似乎也引起了市場的波瀾，但很多都是看看熱鬧，地產股也沒有因此崛起一把。而現在的市場也非常敏感，一點點的監管松動似乎都容易被拿來做各種解讀，但實際情況是，大家往往想多了。

煙臺的這個對地產的寬松措施目的可能是相對比較簡單的——提高企業的現金流，用于支付工程款或者是農民工工資。而商品房預售資金監管的本意是確保商品房預售資金用于工程建設，防止因挪用預售資金導致樓房“爛尾”。因此既然是守信用的企業，降低一點比例應該不至于就出現這種情況。