萬科分拆旗下的物業管理業務板塊萬物云上市，無論對于房地產行業而言還是對于物業管理行業而言，都可堪稱行業中一個里程碑事件。因為以萬科的行業地位和萬物云的體量與行業影響力，業內難出其右者。

萬科此時分拆萬物云上市，一方面是萬物云發展到現在，無論是從業務規模還是商業模式方面都已成熟，可謂是水到渠成；另一方面是下半年以來國內樓市急劇轉淡導致了“金九銀十”傳統旺季的消失，導致了多家百強房企的排隊暴雷和眾多民企在土拍市場的集體“躺平”，未來市場會如何發展演變可能對于財務一向穩健的萬科而言也成了隱憂，為防患未然和優化自身流動性，萬科才在此時毅然決定分拆萬物云上市。

分拆萬物云上市，除了有助于萬物云自身的獨立發展壯大之外，還會提升作為母公司的萬科自身的流動性與企業估值，自然也有助于提升萬科抗周期與渡過行業寒冬的能力，實現郁亮所說的‘’活下去“的目標。

萬物云以其突出的商辦、城市服務等有別于其他物業管理企業的業務結構、頭部企業的體量、較好的成長性以及來自于萬科系管理與品牌的加持，分拆上市以后勢必成為物管服務類板塊的旗幟性企業，并將深刻地影響行業格局的變化。

但是就目前的市場狀況而言，萬物云此時分拆上市并非上市的最佳時機。內地房企在銷售端與資金端的雙重強力調控下正壓力重重，出現了排隊暴雷問題，市場對房地產板塊的估值正處于低點且對未來走勢明顯信心不足；物管板塊在渡過行業風口以后出現了估值的大幅回調和個股之間的嚴重分化，今年以來新上市的物管新股少之又少，已失去了被市場追捧的氛圍。

萬科此時分拆萬物云赴港上市，更多的可能是出于行業形勢所迫和維護自身流動性的需要，可謂是逆勢上市，因此有可能在估值以及發售難度方面都不能實現最佳預期。不過今年以來港股物管板塊新股供股稀少，這對于萬物云而言反而有可能是一個有利因素。

內地房地產業已走過了長期賣方市場所支持的高毛利時代，土地財政也以政府越來越深的市場參與度、以有形之手將房地產行業從土地紅利、金融紅利時代推進到了類制造業時代，而低毛利、大規模的寡頭競爭與區域性寡頭的出現則是這個時代的標志。由此一來，也就意味著大量中小房企的市場出清。而目前更加引人注目的，都是一些頭部和百強房企接連暴雷的事，就連一向財務穩健、聲稱不著急讓物業公司上市的萬科，近日也決定分拆萬物云上市了。這雖然不能表明萬科本身就一定出現了流動性緊張問題，但是分拆萬物云上市必然能夠提升母公司萬科的流動性并改善其基本面，萬科備戰寒冬的考慮還是不能排除的。

祝愿萬物云的赴港上市圓滿成功。

萬物云是由萬科物業于2020年底更名而來的，而萬科物業長期以來在中國物業100強排行榜上都是第一名，很多買不起萬科房子的購房者，處于對萬科物業管理服務的信賴，還專門去選萬科物業管理的地產。這些年，萬科物業也收購了很多地方的物業資產，盤子不斷擴大。在恒大物業出售的過程中，也傳出了萬科要接盤的消息。

萬科物業資產在這波物業上市大潮中倒是很耐得住寂寞，遲遲沒有上市的動向。2020年底在更名會上，萬科集團合伙人朱保全表示萬物云“未來的對手不會是物業公司，而是科技公司的下沉”，而以空間科技的定位更是把格調拉滿，畢竟物業公司千萬家，而空間科技似乎是唯萬科獨尊。

在地產行業式微的局面下，物業或者空間科技這樣的資產與主業捆綁在一起，顯然不利于公司的估值，因此拆分是必然。但萬科的這個空間科技的定位，顯然在一眾地產物業中有點鶴立雞群的感覺，但“科技”又是當下最時髦的標簽，但貼到自己身上，是福是禍，可能尚待時間的檢驗。