黑石也許由于面臨意外漫長的監(jiān)管審查而放棄了以236.6億港元收購該公司的計(jì)劃。

SOHO由潘石屹及其妻子張欣這兩位知名企業(yè)家控股，SOHO中國的豪華寫字樓幫助重塑了北京、上海的高端街區(qū)。

這可能是潘石屹及其妻子張欣的暫時(shí)敗筆。黑石集團(tuán)終止以236.6億港元收購SOHO中國有限公司的要約后，SOHO中國股價(jià)周一下跌36%，SOHO中國最新報(bào)2.24港元，已經(jīng)抹去了今年迄今所有漲幅。若簡單公司股價(jià)上來看，這筆交易的失敗，標(biāo)志著這兩位商界領(lǐng)袖遭遇了挫敗。

下一步，SOHO可能需要認(rèn)真應(yīng)對(duì)一些輿論抨擊。

1、黑石集團(tuán)收購SOHO中國可謂是一波三折，早在2020年雙方就開始接觸，最初傳出了的報(bào)價(jià)是40億美元，但是沒有談攏，今年6月初雙方以30億美元的價(jià)格終于是談妥了，但是最終這筆交易在短短的三個(gè)月內(nèi)就告擱淺。

2、雖然9月13日SOHO中國股價(jià)一天損失了三分之一的市值，但是其實(shí)這筆交易早就不被外界看好，早在7月29日，其股價(jià)在盤中一度暴跌至2.6港元，距離雙方約定的每股5港元的收購價(jià)，已經(jīng)相距甚遠(yuǎn)，其實(shí)就已經(jīng)很說明問題。

3、至于為何外界不看好這筆交易，是潘石屹夫婦自身的問題，還是黑石集團(tuán)覺得買虧了，目前不得而知，從公告中也是語焉不詳，只是一句含糊不清的“滿足先決條件的進(jìn)展不足”，并沒有解釋到底有哪些先決條件無法被滿足，這也給外界留下了很多想象空間。

4、事實(shí)上，早在2017年7月5日，潘石屹就以35.73億人民幣出售了上海虹口SOHO，此后，上海的凌空SOHO和光華路SOHO兩個(gè)項(xiàng)目，也被猜測(cè)將要被出售，最終同樣是建筑師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）操刀的凌空SOHO被如愿出售，經(jīng)過一系列的賣賣賣，在黑石集團(tuán)接洽之前，潘石屹手上只剩下所謂的“八大金剛”。

5、北京前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO，上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO，這8個(gè)寫字樓項(xiàng)目被稱為SOHO中國的“八大金剛”，也是潘石屹手上最后的寫字樓資產(chǎn)，大都位于北京和上海的黃金商圈里，按理說應(yīng)該不愁賣，結(jié)果卻就是賣不出去，即使是從40億美元降價(jià)到30億美元，結(jié)果還是黃了。

6、潘石屹夫婦拋售這些資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)咱先不論，從財(cái)報(bào)提供的數(shù)據(jù)來看，這“八大金剛”坐擁黃金商圈，確是不折不扣的“不會(huì)下蛋的金雞”，資產(chǎn)回報(bào)率堪憂。從平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）來看，萬科過去十年的ROE是20%以上，SOHO中國在2012年曾一度達(dá)到40%，然后就不斷走低，在2015年至2020年的六年間，除了2017年達(dá)到過14%，其他5年都在6%以內(nèi)，2020年的ROE是1.47%。

7、如此低的資產(chǎn)收益率，反應(yīng)在股價(jià)上，就是SOHO中國的股價(jià)常年在2-3港元的區(qū)間徘徊，從來就沒有突破過2007年IPO時(shí)的高點(diǎn)，絕對(duì)可以稱為IPO即顛覆，坑了一大批港股投資人，SOHO中國給股東留下來的，只有扎哈·哈迪德的后現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，卻沒有真金白銀。

8、如果考慮到SOHO中國這些項(xiàng)目大都是2010年之前拿的地，地價(jià)成本極為低廉，2007年拿的北京SOHO三里屯地塊還不到每平米7,500元人民幣，2008年拿下的北京朝陽門地塊，2009年拿下的北京望京地塊，每平米樓面價(jià)只有1萬元，2011年拿下北京麗澤地塊，每平米樓面價(jià)也僅為1.55萬元。如此低的地價(jià)，還運(yùn)營的如此慘淡，確實(shí)讓人覺得不可思議。

9、或許，潘石屹擅長的真的是攝影，而非運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，就像同樣是商場(chǎng)，中糧的大悅城項(xiàng)目就做的有身有色，而SOHO中國最早提出的 “Small office，Home office”概念，最后當(dāng)疫情來臨，居家辦公時(shí)代到來，卻成為了壓垮SOHO中國業(yè)績的最后一根稻草，在黑石集團(tuán)退出收購之后，潘石屹夫婦可供選擇的潛在接盤方，恐怕已經(jīng)不多。

soho中國賣的東西，從資產(chǎn)定價(jià)角度來看，目前的確便宜，加權(quán)平均成本才一萬多每平米，但要順利出售資產(chǎn)并非單單只看收購成本的價(jià)格因素和奇缺的黃金地段，更重要的是很多人忽略的資產(chǎn)整合和運(yùn)營的能力，這為交易再次換手，實(shí)現(xiàn)二級(jí)利潤至關(guān)重要，黑石的核心策略詮釋即“buy it,fix it ,sell it”,所以soho中國要想順利賣掉資產(chǎn)變現(xiàn)，縱觀市面和當(dāng)下現(xiàn)狀它可選擇的交易對(duì)手全球范圍內(nèi)都屈指可數(shù)，隨著時(shí)間的推移反而議價(jià)能力也在不斷下降，要繼續(xù)尋找黑石這一類有錢又有經(jīng)驗(yàn)和能力的交易對(duì)手恐怕不太容易，因?yàn)檫€有一個(gè)跳出并購交易本身的因素，就是不可控的政策監(jiān)管和輿論效應(yīng)…

樓上的楊波老師提到運(yùn)營，其實(shí)業(yè)內(nèi)人士都知道，潘石屹一直就不是靠運(yùn)營而是靠散售賺錢，尤其是之前有很多煤老板來接盤，讓老潘大賺一筆。但散售是把雙刃劍，快速回籠資金是其明顯的好處，硬幣的另一面是很少有散售的商業(yè)地產(chǎn)能運(yùn)營得好，SOHO就是個(gè)典型的例子。本人曾經(jīng)在朝外SOHO辦過公，內(nèi)部格局可以用亂如迷宮來形容，實(shí)際上SOHO也就外觀設(shè)計(jì)前衛(wèi)一點(diǎn)，這樣的物業(yè)哪怕是地理位置占些優(yōu)勢(shì)也會(huì)難以招租或漲租，物業(yè)的價(jià)值自然也大打折扣。